Cómo elegir hipoteca con el euríbor en descenso: las mixtas, las más atractivas
Las hipotecas mixtas presentan ahora las condiciones más atractivas, con tipos en la parte fija por debajo del 3% y diferenciales similares a los préstamos que son solo a tipo variable
Este año se presenta más propicio que el anterior para quien quiera hipotecarse. El pico de las subidas de los tipos de interés –y del euríbor, que tanto ha encarecido las cuotas hipotecarias– ha quedado atrás y lo que se avecina son descensos en el precio del dinero. El euríbor a un año, la gran referencia a la que se vincula el coste de las hipotecas a interés variable, ya está anticipando esa caída y en enero quedó en el 3,609%, en su tercer retroceso mensual consecutivo. El alivio llegará para los que ya estén pagando una hipoteca a interés variable y el coste del crédito comenzará a ser algo más barato para quien tenga que pedir dinero al banco para comprar una casa.
Ante la perspectiva de un euríbor en descenso, el cliente se enfrentará al dilema de tener que elegir entre una hipoteca a tipo fijo –con la que tendrá la seguridad de que siempre pagará la misma cuota mensual–, a tipo variable –en la que la cuota oscilará en función del euríbor–, o una hipoteca mixta, que combina una parte inicial a tipo fijo, de entre tres a 10 años, y el resto a interés variable. Y es en esta modalidad donde la banca ofrece ahora las mejores condiciones.
Las mixtas han resurgido en los últimos meses como fórmula con la que hacer más llevadera la subida de tipos. El tipo fijo de los primeros años permite conocer con seguridad qué cantidad se pagará cada mes, con independencia de los vaivenes del mercado y de los tipos. Y para cuando se active la parte variable, los tipos de interés ya habrán descendido desde los niveles actuales y serán, previsiblemente, bastante más bajos. Además, en el momento actual, en las hipotecas mixtas se estaría dando el mejor de los mundos: una parte fija a un interés inferior a las hipotecas únicamente a tipo fijo y una parte variable con diferenciales en línea o incluso más bajos que los de las hipotecas habituales a interés variable.
Lo corrobora César Betanco, analista del comparador de hipotecas Hipoo: “La oferta más atractiva en el momento actual es la hipoteca mixta, donde se pueden encontrar tipos para la parte fija por debajo del 3% y diferenciales para la parte variable, de entre 0,45 y 0,8 puntos, similares a las hipotecas variables puras”. En este tipo de hipotecas mixtas, es clave que el tipo fijo inicial sea al menos inferior al euríbor, ahora en el 3,6%, algo que va a ser más difícil en la oferta de préstamos a tipo fijo puro y duro. Después de todo, el mercado está descontando que el precio del dinero descienda desde el 4% actual para la facilidad de depósito al 2,75% a final de este año. Una caída rotunda que restaría atractivo a contratar tipos fijos a largo plazo, a menos que sean muy competitivos, y hace más oportunas las hipotecas mixtas con una parte a tipo fijo más corto.
En Ibercaja reconocen que la hipoteca mixta, en especial la que tiene un tipo fijo en los primeros diez años, ha acaparado el 80% de las nuevas contrataciones en el mes de diciembre. En ING, su responsable de hipotecas, Alberto Gómez, también señala que “la mixta es la que más se vende en este momento”.
La entidad aragonesa cuenta con una hipoteca a 25 años con un tipo fijo del 2,7% los primeros diez años y euríbor más 1,1 puntos el resto del tiempo para clientes vinculados. Es decir, aquellos que cuenten con nómina y recibos habituales domiciliados, tarjeta de crédito, seguro de hogar y vida y aportaciones periódicas a un fondo de inversión. En ING, para un ejemplo de hipoteca mixta por importe de 150.000 euros a 25 años, la parte fija de los primeros cinco años es del 2,9% y después, euríbor más 0,79. Si el plazo del tipo fijo es de 10 años, el interés sube ligeramente al 3,15% y en la parte posterior a tipo variable, a euríbor más 0,79. En Unicaja, con un nivel de vinculación similar, el tipo nominal en los primeros diez años de su hipoteca mixta es del 3% y a continuación, euríbor más 0,65.
El mercado hipotecario está ahora en un momento de transición, según reconocen fuentes financieras, a la espera del momento en que se materializará el primer recorte de tipos del ciclo de rebajas que vendrá. Mientras tanto, el auge de la hipoteca mixta también deja fórmulas nuevas, como la hipoteca dual de Bankinter, en la que es el propio cliente quien elige qué proporción del préstamo se pagará a tipo fijo y cuál a tipo variable. “El cliente puede ir balanceando esta proporción mediante las amortizaciones anticipadas, ya que puede decidir si amortiza en el tramo a tipo variable o a tipo fijo. Previsiblemente, además, siempre amortizarán sobre el tramo en el que en cada momento estén pagando mayor tipo”, explican en la entidad.
El poder de la negociación
Las ofertas que las entidades publicitan en sus páginas web son una referencia y los términos concretos de la hipoteca serán los que consiga negociar el cliente con su banco, mejores cuanto mayor sea su solvencia y también si la cuantía que va a pedir prestada es elevada, puesto que generará más ingresos a la entidad por el cobro de intereses. “Para un importe de 500.000 euros, el cliente sin duda podrá optar a un tipo fijo más atractivo”, señala Betanco.
Antonio Gallardo, responsable de estudios de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), coincide en que pueden encontrarse ofertas por debajo del 3% en la parte fija de las hipotecas mixtas. “Ese 3% es un nivel psicológico. La banca está tratando de incentivar el mercado con las hipotecas mixtas”, señala Gallardo, que advierte también de que el momento de mayor competencia vendrá con la primera rebaja de tipos interés. “Entonces veremos más competencia en el tipo fijo, con tipos que podrían oscilar entre el 2,5% y el 3%”, augura. De hecho, en el sector financiero reconocen que actualmente podría haber cierta demanda embalsada, entre la clientela más solvente, a la espera de comprar casa cuando las tasas de interés hayan bajado, lo que podría suceder entorno al verano. Entonces, será el momento para los bancos de captar a esos clientes más solventes, y más vinculados, a un tipo fijo que pueda dejar mayor margen que un tipo variable en un nuevo contexto de recortes de caída del precio del dinero.
La gran banca, que domina buena parte del mercado hipotecario, no está entrando apenas en la hipoteca mixta, producto en el que sí se están concentrando las entidades que aspiran con más ahínco a captar nuevo negocio. En CaixaBank, líder en hipotecas, afirman que mantienen el tipo fijo como la mejor opción para sus clientes. “El fijo es la oferta más conveniente para particulares por su sencillez, transparencia y protección ante subidas de tipos. La hipoteca variable no permite realizar una previsión fiable del presupuesto familiar”, explican. En BBVA añaden que “en la actualidad la mayoría de los clientes optan por la hipoteca a tipo fijo dado que, después de hacer números y a los niveles actuales de tipos fijos, prefieren asegurarse ese importe de la cuota mensual para toda la vida de la hipoteca”.
CaixaBank cuenta con una hipoteca fija al plazo de 20 años a un tipo nominal del 3,2%, que resulta en el 4,674% en términos TAE; una vez incorporados los gastos y tomando como referencia un importe de 150.000 euros. Son las condiciones de la hipoteca bonificada, en la que el cliente se vincula con la entidad al domiciliar nómina y recibos, seguro de hogar y de vida y alarma de Securitas Direct. De lo contrario, si no hay vinculación, el tipo de interés se eleva en un punto.
La variable, en barbecho
La apuesta de CaixaBank por el tipo fijo viene de largo y ha permitido a la clientela sortear el fuerte impacto que la subida del euríbor ha tenido en el pago de las cuotas mensuales. Los clientes con hipotecas a interés variable llevan dos años encajando el aumento de esa cuota en la revisión anual de su préstamo. El reciente descenso del euríbor solo ha permitido de momento una leve rebaja en las hipotecas con revisión semestral.
La conveniencia de contratar una hipoteca a interés variable en los próximos meses, en que se prevé un continuado descenso del euríbor, va a depender de si la banca traslada esa caída manteniendo el precio de los diferenciales. Por el momento, las mejores ofertas se concentran en las hipotecas mixtas, a la espera de si la rebaja de tasas reactiva la rivalidad en los tipos fijos.
La primera rebaja de tipos podría llegar entorno al verano, según ha apuntado recientemente el BCE. Desde Bankinter prevén que el euríbor pueda haber bajado a final de año al 3,25% y en 2025, al 2,75%. Una caída que augura precios más baratos en las hipotecas, del tipo que sean.
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