La reforma, un valor extra para la vivienda
Los expertos sitúan entre el 10% y el 20% el incremento del valor de una casa cuando se reforma, tanto en la venta como en el alquiler, lo que hace las molestias de una obra merezcan la pena
Sin duda hay razones para reformar una vivienda, tanto si se quiere una mejor calidad de vida, se pretende vender el inmueble o si se ha adquirido como inversión para obtener rentas por alquiler. El mercado inmobiliario español de segunda mano tiene una antigüedad media de entre 40 y 50 años –apuntan desde el portal inmobiliario Fotocasa– y en su mayoría son viviendas que necesitan acondicionarse o actualizarse. Además, el grueso de las compraventas en nuestro país recae sobre la vivienda de segunda mano. Con los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) en los ocho primeros de este año se vendieron 78.118 viviendas nuevas, mientras que las usadas alcanzaron la cifra de 335.220. En términos mensuales, la obra nueva no llegó a las 10.000 operaciones al mes, que contrasta con las 41.902 de las de segunda mano.
También esta semana se conocía un trabajo del INE que indica que uno de cada cinco españoles (19,7%) vive en una vivienda con “determinadas deficiencias”, el porcentaje más alto de los últimos diez años. El INE contabiliza los problemas estructurales como goteras, humedades en paredes, suelos, techos o cimientos; tener problemas de falta de espacio; sufrir determinadas deficiencias como falta de luz o de la temperatura adecuada que, según el informe, “constituyen elementos clave para determinar la calidad de la vivienda desde el punto de vista de condiciones materiales”.
Estos datos evidencian la importancia de la reforma a la hora de deshacerse de un inmueble, bien para lograr un mejor precio de venta o bien para conseguir una renta mayor por alquiler. Pero, ¿realmente interesa vender la vivienda reformada? ¿Asumir las molestias, el tiempo y los costes de la renovación del inmueble? Los expertos creen que sí.
Desde la firma Vipreformas apuntan que “una reforma integral puede llegar a aumentar un 50% el valor del inmueble, aunque la media se suele situar entre un 10% y un 15%”. Y añaden: “el estado actual de la casa también va a ser importante a la hora de calcular los porcentajes en los que podemos incrementar su precio final, ya que una casa en mal estado es la que más va a revalorizarse en el caso de llevar a cabo una reforma y, al contrario, una casa en buen estado tiene un margen de mejora más reducido”, indican.
En la misma línea, el CEO de Foros Consultores Inmobiliarios, Carlos Smerdou, explica que “la venta de una vivienda reformada tiene varias ventajas: se vende más cara y más rápido. En general, reformar es rentable porque el que adquiere está dispuesto a pagar más, evitándose llevar a cabo él la renovación”. Este experto añade una ventaja añadida muy a tener en cuenta en los momentos actuales de elevados costes de financiación (frente a los últimos años) por la subida de los tipos de interés, acrecentados por la restricción crediticia que aplican los bancos desde comienzo del año. “Permite ampliar el abanico de compradores, ya que una casa reformada incrementa su valor y eso supone un aumento del importe de la hipoteca para el comprador. El comprador consigue mayores posibilidades de financiación y se evita el problema de conseguir dinero para la reforma”, concluye.
Para esta firma de consultoría inmobiliaria, el valor de una vivienda puede incrementarse de media un 20%, aunque advierten que es obligado analizar muy bien el coste de la reforma para que salgan las cuentas. Y, por último, indican que es bastante habitual que el que compra como inversión prefiera inmuebles a reformar.
Para poner en contexto los principales motivos de la reforma de la vivienda, María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, apunta tres circunstancias: mejorar la calidad de vida en casa con nuevos espacios para teletrabajar, por ejemplo; mejorar la eficiencia energética de la vivienda con instalación de placas solares, ventanas aislantes, etcétera, y ponerla en venta o alquiler para incrementar su valor final. Matos indica que si bien depende del tipo de reforma al que se someta la vivienda, “de media una mejora de la casa puede incrementar su valor entre un 15% y un 20% a la hora de venderla y entre un 10% y un 15% si se pretende poner en alquiler. Semerdou opina al respecto que una buena reforma permite alquilar mejor y a su vez, proporcionará una mayor rentabilidad en alquiler.
Reformar con valor
Es importante planificar la reforma correctamente, tanto en su ejecución como en sus plazos, para conseguir que genere un valor añadido a la vivienda. Lógicamente, aquí no se trata de hacer una reforma al gusto del propietario sino intentar maximizar el dinero invertido para su posterior venta o alquiler. Francisco Iñareta, portavoz del portal Idealista indica que “si el objetivo de la reforma es obtener un mayor beneficio por la venta, se hace imprescindible huir de los elementos y materiales de capricho, aquellos que pueden ser del gusto del dueño actual, pero que encarezcan la reforma y no sean valorados por los posibles compradores”. Y añade: “en estos casos es preferible realizar reformas neutras y a costes razonables, que permitan al comprador adaptar la vivienda a sus necesidades una vez sea suya”, concluye.
Concretando un poco más, la experta de Fotocasa explica los puntos clave de una reforma que aumentan el valor del inmueble. “Todas las mejoras relacionadas con la eficiencia energética y aislamiento o reformas de cocinas y baños son las que, en general, revalorizan mucho más una vivienda a la hora de sacarla al mercado”, explica.
El CEO de Foro Consultores Inmobiliarios recomienda aquilatar muy bien los costes para que esa plusvalía de la reforma no se pierda y también hacer mejoras de forma selectiva dependiendo de la ubicación del inmueble. Se trata, pues, de adaptar la renovación a las necesidades y posibilidades del futuro cliente. “Por ejemplo, introducir domótica en partes de la casa la hará más moderna, y, por lo tanto, de más valor, pero igual eso se valora más en una zona cara que en una barata”. Y concluye: “una reforma en un barrio acomodado suele y debe ser más cara porque el comprador es más exigente con los materiales utilizados y el diseño”.
Los incrementos de precios en materiales y mano de obra se cifran en torno al 15% solo en el último año, debido también a los importantes incrementos salariales que se han producido por la inflación. El mercado inmobiliario ha absorbido, de momento, este alza apoyado en el propio incremento del precio y de los alquileres de las casas, pero el vendedor deberá estar muy atento a la evolución de los precios para no reformar sin ninguna ganancia o perdiendo dinero.
Los costes de renovación de una casa se disparan desde la pandemia
La pandemia de la Covid-19 y, posteriormente, la invasión de Ucrania por parte de Rusia han aumentado significativamente los costes de construcción. Según un informe de Sociedad de Tasación, el precio por metro cuadrado construido se elevaba a cierre del tercer trimestre de este año a 1.251 euros, un 7,9% más que en igual periodo del año anterior. Pero el porcentaje se dispara hasta el 32% si se compara con el primer trimestre de 2020, cuando el coste rondaba los 950 euros. Estadísticas que apuntan al encarecimiento en el sector de las reformas. Según un estudio de Caixabank se está logrando una moderación a lo largo del año.
Sin duda, el abanico en el precio de las reformas es muy extenso tanto los materiales empleados como por la ubicación de los inmuebles. Desde la empresa de reformas Konzept, apuntan que unas calidades a un precio económico rondarían entre los 500 y 600 euros por metro cuadrado y se elevarían hasta los 600 y 800 euros para calidades medias. Sería superior a los 800 euros para las mejores calidades.
Como ejemplo, la reforma completa de una vivienda de 75 metros cuadrados con calidades medias tendría un coste de 49.910 euros. A ello habría que añadir la licencia municipal (exigible dependiendo del municipio), que ronda el 4% (tipo máximo) del coste real. Siguiendo el ejemplo de esta reforma, 4.500 euros corresponderían a demoliciones; 4.800 euros, a albañilería; 4.500 a revestimientos de paredes y techos; 6.300 euros a solados, alicatados y tarima; 3.500 a sanitarios y muebles de baño; 2.800 euros a fontanería; 3.500 a electricidad e iluminación; 3.300 a carpintería interior; 4.600 a carpintería exterior; 4.700 a calefacción; 1.800 a pintura y, por último, 5.400 euros en mobiliario de cocina.
Datos orientativos que pueden marcar la diferencia a la hora de reformar una casa para venderla y lograr con ello un precio superior.
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