José Luis Pellicer (M&G Real State): “Los precios en el inmobiliario español aún no se han ajustado lo que deberían”
Cree que el bum de la logística en los últimos años ha sido “bestial” y mantiene buenas perspectivas
José Luis Pellicer, responsable de las estrategias en activos inmobiliarios de M&G, niega que este tipo de inversión tenga más riesgo que otras más tradicionales, y destaca las buenas perspectivas para el residencial de calidad y de alquiler para estudiantes. Cree que en estos subsectores puede haber buenas oportunidades en España, país en el que sostiene que se ha reducido el riesgo de invertir tras la puesta en marcha de las socimis.
Pregunta: ¿Qué nivel de riesgo tiene la inversión en activos inmobiliarios?
Respuesta: Yo, normalmente, lo pongo entre el de los bonos y el de las acciones, en el sentido de que un edificio que está ocupado te da un dividendo bastante previsible durante el periodo del alquiler y luego tienes el crecimiento del valor de los activos, que se tasan periódicamente. Esto da a la inversión una volatilidad a largo plazo bastante menor que la que tiene una cartera de acciones. Ahora bien, hay dos riesgos adicionales. El primero es la liquidez. Una acción la vendes en un minuto. Un centro comercial o una nave logística tardas tres o seis meses. Y luego está el riesgo de depreciación, porque un edificio hay que renovarlo de vez en cuando y eso genera gastos.
P: ¿Le resulta más interesante invertir para obtener una renta periódica o para compraventa?
R: M&G está en el mundo del bajo riesgo dentro de los activos inmobiliarios, así que cuando compramos un edificio, a priori, es para mantenerlo durante cinco o diez años. Lo que queremos dar a nuestros inversores es una renta más o menos previsible y un crecimiento anual sobre ese periodo. Y, además, como nuestros inversores son de largo plazo, nos ven también como una protección contra la inflación, ya que los alquileres están correlacionados con el IPC, y este suele subir más que bajar.
P: Entonces ahora les está beneficiando la inflación alta, ¿es así?
R: Depende del subsector y si han sido capaces de trasladar el incremento de la inflación a sus inquilinos. En el residencial de alquiler los precios no han subido al mismo nivel que la inflación pero la correlación ha sido bastante positiva, y en los edificios de oficinas de gama muy alta, las naves industriales o los supermercados, en general, también. Los que no han ido bien han sido los edificios de oficinas de gama más bien baja. Con el auge del trabajo híbrido muchas empresas han decidido tener menos espacio de oficinas y este tipo de activos ha sufrido. Y luego los alquileres de los centros comerciales, que bajaron mucho con el Covid y en la década anterior, ahora no han subido con la inflación. Además, este sector está sufriendo también con el crecimiento del comercio electrónico, ya que empresas como Inditex o H&M han decidido que no necesitan tantas tiendas.
P: Por el contrario, el sector de la logística se está beneficiando del alza del comercio electrónico.
R: Efectivamente, y durante la pandemia se benefició todavía más, porque con el confinamiento tuvimos que comprarlo todo online, además de que la política de Covid cero en China afectó a las cadenas de suministros y, de repente, muchas compañías de producción tuvieron que alquilar más naves para almacenar los componentes que iban viniendo. El bum en la logística durante los últimos tres años ha sido bestial. Y de cara al futuro veo bastantes buenas perspectivas dado que aún hay margen de crecimiento del comercio electrónico, sobre todo en el sur de Europa, y porque muchos países están cambiando su dependencia de la producción en China y necesitarán más naves por lo que pueda pasar.
P: ¿Qué otros subsectores tienen buen futuro?
R: El sector residencial a largo plazo, porque la realidad es que la oferta de alquileres de calidad en todas las grandes ciudades del mundo es escasa. De hecho, la demanda es muy superior a la oferta. Asimismo, el sector de apartamentos estudiantiles es muy interesante, ya que puedes pasar la inflación a tus inquilinos y hay una oferta muy baja. En España es bastante interesante y también en Italia, Alemania y en países nórdicos. Es decir, países o ciudades con universidades que ofrecen cursos en inglés, por lo que se nutren de estudiantes internacionales, preferiblemente posgraduados.
P: ¿Cómo valoran el mercado español?
R: En este momento es bastante interesante tanto en residencial como en apartamentos de estudiantes. Los precios aún no se han ajustado todo lo que se deberían haber ajustado, pero creo que en los próximos seis meses lo harán bastante y también la prima de riesgo respecto, por ejemplo, a Alemania. Hace 10 años, si querías vender tenías que hacerlo al capital internacional, pero ahora con la llegada de las socimis hay capital nacional, lo que disminuye el riesgo de liquidez. Y al igual que ocurre en otros países, hay falta de inmobiliario de calidad en las grandes ciudades y al mismo tiempo capacidad de atracción de estudiantes internacionales para las residencias.
P: La falta de rentabilidad en activos tradicionales ha desviado flujos a este sector. Con el cambio de escenario, ¿se están retirando inversores?
R: El inmobiliario de bajo riesgo, es decir, con edificios de alta calidad, con rentabilidad relativamente baja y con muy poco apalancamiento, tuvo muchísima demanda en los últimos tres años y creo que en los próximos dos o tres años la demanda va a bajar muy poco. Sin embargo, subirá mucho la de productos de deuda inmobiliaria y, digamos, inmobiliario de medio y alto riesgo, porque la necesidad de refinanciar inversiones inmobiliarias que se han apalancado demasiado va a crear oportunidades.
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