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Análisis
Opinión
Texto en el que el autor aboga por ideas y saca conclusiones basadas en su interpretación de hechos y datos

¿Hacia dónde va el mercado de la vivienda en España?

Vive una gran estabilidad, salvo en las ventas de alto nivel, donde los precios siguen aumentando gracias a la fuerte demanda

Barrio de Salamanca, en Madrid.
Barrio de Salamanca, en Madrid.

El precio de la vivienda en el mercado libre continuó subiendo en el primer semestre del año en España hasta situarse en 1.568 euros por metro cuadrado, según los datos de la tasadora Gesvalt. Se trata de un incremento progresivo desde el año 2014, pero que todavía se encuentra muy lejos de alcanzar los niveles máximos del primer trimestre de 2008, en pleno bum de la burbuja inmobiliaria.

En primer lugar, cabe aclarar que la situación actual para el mercado de la vivienda en España no se parece en nada a la que se vivió hace 15 años, por lo que un escenario similar al que se produjo en ese momento está totalmente descartado, si tenemos en cuenta que ahora nos encontramos ante un sector inmobiliario completamente profesionalizado, una condiciones de financiación mucho menos laxas y, sobre todo, ante el hecho de que el mercado residencial, en el momento actual, sigue absorbiendo sin problemas la elevada oferta de obra nueva en España, lo que provoca incluso que se esté presentando un problema de carestía de inmuebles de esta tipología en determinadas zonas del país con una elevada demanda.

No hay más que irse a los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana sobre los visados de obra nueva que se conceden en España, que han pasado de alcanzar los 865.000 en el año 2006, a estabilizarse, tras una abrupta caída en los años de la crisis, por encima de los 100.000 anuales. De hecho, se está produciendo una infraproducción de vivienda en estos años posteriores a la pandemia, que se ve agravada por el encarecimiento de los materiales de construcción.

Pese a todas estas circunstancias de subida del coste de la vida, rally de los tipos de interés y encarecimiento de materiales, la realidad es que vivimos un momento de gran estabilidad para el sector inmobiliario, en términos generales, y de forma particular en el ámbito residencial, gracias a esa profesionalización que ha experimentado la industria en los últimos años, en los que han convivido los operadores más experimentados con la irrupción de nuevos players tecnológicos, que también han ayudado a mejorar el servicio a los clientes y a promover su interés por el sector, lo que, de facto, ayuda a tomar mejores decisiones de compra.

Aunque es cierto que la inflación está empezando a dar signos de una cierta tregua, la previsión es que continúe en niveles elevados en 2023, igual que los tipos de interés, principal factor de ralentización de este tipo de operaciones, después de que el Banco Central Europeo (BCE) los acabe de situar en el 4,25%, con una perspectiva de seguir en niveles altos durante muchos meses.

Ese aumento de tasas está condicionando las decisiones de muchos potenciales compradores de vivienda, lo que ya está empezando a notarse en las operaciones de compraventa, que en mayo acumulaban ya seis meses de descensos, un 3,4% interanual. No obstante, se trata de una caída que no debería suponer una gran preocupación ni que implica un frenazo del interés por la vivienda, puesto que no podemos obviar que venimos de unos niveles extraordinariamente elevados en el escenario pos-Covid, y que las cifras actuales se mantienen por encima de las del año 2019.

A diferencia de lo que ocurre con el mercado en términos generales, existe un segmento de negocio centrado en clientes de alto nivel, donde las transacciones en estos activos se están manteniendo de forma robusta y los precios siguen aumentando, gracias a la fuerte demanda que se sostiene en los mercados clave, como el de Madrid capital. Es un mercado que depende mucho de la situación económica y social de los países latinoamericanos, y la llegada de este tipo de compradores, con una cultura de inversión inmobiliaria elevada, se mantendrá en niveles altos de cara a los próximos años. En todo caso, el comprador internacional ayuda a mejorar la visibilidad del real estate español, que es un punto de referencia en todo el mundo.

Respecto a los precios en este segmento, hemos entrado en un momento de estabilidad en el coste de propiedades exclusivas, sobre todo donde existe poca oferta, en zonas de distritos madrileños prime como Salamanca, Chamberí, Chamartín o Justicia, aunque en los próximos trimestres sí se pueden producir ciertas rectificaciones, sobre todo, en activos por debajo de los 800.000-1.000.000 de euros, cuyo comprador suele ser español. En todo caso, los próximos meses serán clave para analizar si ese incremento acumulado de los tipos de interés durante el último año tendrá un impacto más importante sobre el sector inmobiliario, cuyo peso en la economía española es muy prominente.

Más allá de las circunstancias macroeconómicas y de carácter geopolítico a nivel global, el sector inmobiliario de nuestro país ha hecho los deberes a lo largo de la última década, avanzando hacia la profesionalización gracias al empuje de los nuevos actores tecnológicos, que ha permitido acercar la relación con los potenciales compradores, por lo que el futuro para el mercado residencial es positivo, aunque conviene ahondar en una seguridad jurídica y a nivel regulatorio para no lastrar el apetito del cliente nacional y del inversor extranjero que está deseando apostar por invertir en España o, directamente, por venirse a vivir a nuestro país.

Óscar Larrea es VP sénior de Evernest en España

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