Hines y Eurofund pujan por Islazul, uno de los grandes centros comerciales de España
Las ofertas pueden alcanzar alrededor de 250 millones. Los vendedores, Nuveen y el fondo coreano NPS, solicitaban más de 300 millones
Hay en el mercado una operación que puede marcar hasta qué punto se ha recuperado el apetito de los inversores por los centros comerciales en España tras la pandemia de Covid-19 y la crisis del sector por el auge del comercio electrónico. Las gestoras de fondos Eurofund y Hines van a competir por hacerse con Islazul en Madrid, uno de los grandes complejos de tiendas del país.
Estas dos firmas han presentado sus ofertas esta semana, que pueden acercarse a los 250 millones de euros, según afirman fuentes del sector inmobiliario. El propietario del inmueble, la gestora de fondos estadounidense Nuveen –aunque el capital procede del fondo coreano NPS– ha confiado en la consultora Cushman & Wakefield la búsqueda de comprador.
Este activo ya estuvo en el mercado el pasado año, sin encontrar comprador. La razón principal de la firma coreana NPS (National Pension Service) para vender el activo es la deuda sobre el activo de 145 millones, que vencía en 2021, y que el banco ING prorrogó hasta octubre de 2023.
Islazul es un complejo de 250.000 m², con 90.700 m² de superficie bruta alquilable. Nuveen (entonces llamado TH Real Estate) lo adquirió en 2014 a Grupo Lar (50%) e Ivanhoé Cambridge (50%) por 230 millones. En 2017, compró a E.Leclerc la superficie del hipermercado, que reformó y ahora lo ocupa un súper de Lidl y otras tiendas.
Ubicado en el distrito de Carabanchel de Madrid, junto a la autovía de circunvalación M-40, es un centro dominante en la zona sur de Madrid. Dispone de 180 tiendas, entre las que se encuentran marcas como Primark, Zara, H&M, Adidas, Levi’s, Cortefiel, Mango y C&A. Igualmente dispone de casi 50 locales de restauración, entre ellos Vips, Starbucks, La Tagliatella, Rodilla, Ribs, KFC, Starbucks, Foster’s Hollywood y Burger King.
Ahora se abre la incógnita sobre si NPS aceptará la oferta a la baja, cuando el pasado año solicitaba 320 millones por este activo. El precio que ofrecen Eurofund y Hines podría superar una yield (o rentabilidad) para estos compradores de más del 7%, según fuentes del mercado. Eso supondría una relevante corrección en el segmento de los centros comerciales, que llegaron a marcar precios que suponían yields cercanas al 4%.
En ambos casos, tanto Hines como Eurofund contarían con capital de sendos socios para abordar esta inversión, aunque se desconocen los nombres a fecha de hoy. Tanto Nuveen como Hines y Eurofund declinaron hacer comentarios sobre esta información.
La gestora estadounidense Hines, presente en España desde 1996, cuenta con una cartera de activos en el país superior a los 900 millones, según se explica en su web, fundamentalmente en oficinas y logística, aunque también mantiene una alianza con Kronos para levantar vivienda en alquiler bajo la marca Stay. En el pasado fue propietario de centros comerciales como Zielo en Madrid y Diagonal Mar en Barcelona.
Por su parte, la firma española Eurofund, de Ian Sandford, es un conocido promotor de centros comerciales. Próximamente, arrancará el llamado Promenade Lleida junto con el fondo francés Frey y mantiene los grandes proyectos de Costa del Sol y Paterna (Valencia). También ha entrado en logística, siendo el casero de Amazon en Figueras y de Costco en Torija (Guadalajara), en este caso en una joint venture con LCP.
La razón fundamental de la devaluación de los centros ha sido la desconfianza –importada de EE UU– de los inversores al retail, afectado por el comercio online. Sin embargo, diferentes expertos del sector inmobiliario coinciden en que en los últimos meses el apetito por estas adquisiciones ha repuntado por la rápida recuperación de afluencias de visitantes y del tique medio de gasto tras el fin de las restricciones sanitarias en España.
Fondo de maniobra negativo en la sociedad propietaria
En las últimas cuentas presentadas al Registro Mercantil por la sociedad propietaria llamada Islazul Centro Comercial S.L –las de 2021, las últimas disponibles– el auditor PwC indica que el balance de la sociedad presentaba ese año deudas con entidades de crédito a corto plazo por 146,4 millones, lo que genera un fondo de maniobra negativo de 136,2 millones.
“Dado el riesgo inherente asociado a la aplicación del principio de empresa en funcionamiento, hemos considerado que este es uno de los aspectos más relevantes de nuestra auditoría”, señala PwC en su informe de 2021.
El pasado año, el banco agente ING extendió el crédito de 145,9 millones que vencía a finales de 2021, situando el nuevo plazo en octubre de 2023. El coste de esa deuda era de 2,3% anual más euribor.
Esta empresa facturó el pasado año 14,39 millones (21,7% más interanual) y salió de pérdidas al ganar 1,65 millones.
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