Vivienda más cara pese a caer las ventas y subir los tipos
El incremento de precios de las casas se modera a lo largo del año, pero los expertos descartan descensos ante la falta de suficiente oferta
La vivienda en España ha vivido dos hitos en los últimos años que explican su comportamiento actual y, seguramente, su evolución más próxima: la brusca caída de las compraventas por la pandemia de Covid-19 y la meteórica subida de los tipos de interés que comenzó el BCE en julio del pasado año. Tras la euforia de las transacciones en 2021 y 2022, después de la paralización de 2020, este año vuelve a niveles de actividad prepandemia (2019), mientras el encarecimiento de las hipotecas con un índice euríbor por encima del 4% echa del mercado a los compradores menos solventes y pone de moda la compra al contado (actualmente, seis de cada diez operaciones se pagan a tocateja, según datos del Consejo General del Notariado).
Pero en este mercado tan convulso los precios suben y, dicen los expertos, seguirán alza al menos el próximo año. Solo los analistas de Bankinter se reafirman en bajadas de precios para este año con una caída del 3% que justifican en el mayor coste de la financiación hipotecaria, la menor tasa de ahorro de los hogares y la pérdida de atractivo de la inversión en vivienda para alquiler.
Los datos de la marcha de los precios en el año son heterogéneos y más moderados, pero siempre al alza. El Instituto Nacional de Estadística (INE) apunta a un incremento de precios del 3,5% en el primer trimestre del año (último dato publicado). Por su parte, Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) avanza hasta el pasado julio un incremento interanual del 4,9% en el valor de la vivienda en España, mientras Sociedad de Tasación apunta un alza del 6,4% para la de nueva construcción y del 4,1% para la usada hasta junio. Y Fotocasa publica un 9,7% de subida interanual a julio en la vivienda usada, mientras que el portal Idealista fija el alza de los precios para el conjunto del país en el 7,2% respecto a julio de 2022.
Según Idealista, han sido numerosas las capitales de provincia que han superado el 10% de subida de precios interanual (Ceuta, Ávila, Cuenca, Alicante, Valencia, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Palma de Mallorca, Huelva, Almería y Soria), mientras que Madrid (3,9%), Barcelona (2,6%), Sevilla (6,1%) o Bilbao (2,7%) se han revalorizado por debajo de la media nacional.
“El impacto de la subida de los tipos de interés no logra enfriar la demanda lo suficiente como para equilibrar el mercado y, de hecho, el stock de vivienda disponible sigue siendo reducido, lo que provoca que los precios se disparen”, comenta María Matos, directora de estudios de Fotocasa. Desde CaixaBank Research han rectificado al alza en su estudio de julio las previsiones sobre la vivienda, apoyándose en un mercado laboral resiliente con incrementos salariales más vigorosos, el descenso de la inflación, significativos flujos de inmigración y una situación financiera favorable de los hogares y del sector financiero. Así, esperan que el precio de la vivienda suba el 2,9% a cierre de este año y el 1,1% en 2024.
Sin tanta precisión temporal, la tasadora Euroval confía en una subida de los precios de la vivienda del 6% entre 2023 y 2025. Y las previsiones al alza se suceden, aunque con moderación respecto a los últimos años. Desde Fotocasa indican que “probablemente se comiencen a ver indicios de tendencia a la moderación en el encarecimiento del precio de la vivienda de segunda mano, pero no una rebaja en el coste, ya que la senda continuará al alza”.
Falta de vivienda asequible
Para la directora de instituciones y grandes cuentas de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, y la analista estratégica de mercado Leticia Sánchez, hay elementos tanto en la vivienda nueva como en la usada que hacen difícil una caída de los precios. “Hoy se construyen seis veces menos viviendas que hace 15 años, pese a una demanda de producto nuevo todavía sostenida. Si bien el 16% de la nueva producción se concentra en las ciudades de mayor actividad económica, esta no es suficiente para dar respuesta a los flujos de población hacia las grandes ciudades y a la creación de nuevos hogares”. También apuntan a la falta de vivienda asequible: “En los últimos cinco años se han promovido cerca de 40.000 viviendas con algún tipo de protección, frente a las más de 300.000 construidas en el mismo periodo entre 1993 y 1997″, explican las expertas de Sociedad de Tasación.
Y, por último, Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, indica que los hogares solventes continúan canalizando ahorros hacia la adquisición de una vivienda para su uso, “lo que es coherente con un indicador de empleo que ha seguido evolucionando de forma positiva, y con la relevante mejora en la confianza de los consumidores desde julio de 2022″, señala.
Pero las subidas serán muy dispares en los próximos años. Por ejemplo, la tasadora Euroval sitúa a Guadalajara como la capital de mayor incremento de precios hasta 2025 con un 16,6%. Le siguen Toledo (15,73%), Huelva (14,35%), Ávila (13,58%), Segovia (13,16%), Zaragoza (11,4%), Cádiz (11,16%), Tarragona (10,9%), Valencia (10,51%), Burgos (10,2%) y Girona (10,12%). Para Madrid esperan un aumento en este periodo del 5,28%, mientras que Barcelona solo subiría el 2,96% hasta 2025. Las provincias de Zamora (-2,06%), Soria (-3,09%) y Palencia (-3,65%) serán las únicas donde el precio de la vivienda va a bajar en los próximos tres años, en base a su estimación.
Si los precios muestran una resistencia y unas alzas en el año sorprendentes, la vivienda se resiente en la caída de las operaciones de compraventa y, sobre todo, en la concesión de hipotecas. Así, las compraventas acumuladas durante los seis primeros meses del año, caen un 14,5% interanual, según los datos de los notarios. En 2022, las transacciones rozaron las 650.000, y para este 2023 se espera que se sitúen en torno a las 500.000 operaciones.
Una cifra de medio millón de compraventas que dan por buena los analistas de CaixaBank Research, “similar a la de 2019 pero un 23% inferior a la de 2022″, afirman, cuantía a la que también se apuntan desde el portal Fotocasa. Sin embargo, en Bankinter prevén una caída más moderada, del 13% (hasta 565.000), en este ejercicio y otro 5% adicional en 2024. La reducción del número de operaciones se justifica, aseguran los expertos, en la subida de los tipos de interés.
“En el primer semestre del año se detecta una ralentización del volumen de compraventas en relación con los dos ejercicios anteriores. La subida de tipos ha terminado con el dinamismo de los años del nuevo bum inmobiliario generado tras la pandemia. Este brusco cambio tendencial está afectando a la demanda del 59% de los compradores de vivienda, haciendo que se planteen posponer el proceso”, revela un reciente análisis de Fotocasa Research.
Desplome de las hipotecas
El encarecimiento del crédito y las mayores exigencias de las entidades para su concesión han provocado un auténtico desplome de las hipotecas en este 2023. Volviendo a la fuente de los notarios, por su mayor actualidad, al cierre del primer semestre la concesión de hipotecas se ha desplomado un 24,5% respecto al pasado año, el mayor retroceso en una década. Además, pese a que los pisos siguen subiendo, el dinero pedido por operación ha bajado también. El crédito medio solicitado por los compradores se sitúa en los 143.000 euros, frente a los 170.000 euros de 2022.
En julio del pasado ejercicio, el euríbor –índice interbancario de referencia para el cálculo de la hipoteca variable– se situaba en el 0,992% y estos días oscila en torno al 4,06%. Esta fuerte subida ha encarecido la cuota mensual a pagar más de un 50%, dependiendo del importe y el plazo. Con datos del Banco de España, el tipo medio hipotecario (cualquier modalidad) que se pagaba en España hace un año era el 1,986%, frente al 4,045% actual. En estos 12 meses los españoles han reducido sus deudas: estar endeudado ya no es el chollo que había supuesto durante más de un lustro. Con las últimas cifras del pasado mes de mayo, las familias tenían deudas hipotecarias por valor de 504.601 millones de euros, que son 13.300 millones menos que en julio de 2022. Parte del ahorro acumulado ha ido, pues, a cancelar total o parcialmente las hipotecas.
Los expertos consultados explican esta contracción del crédito hipotecario en la propia operativa de las entidades financieras, que no remuneran los depósitos pero que sí han actualizado con rapidez el tipo de sus préstamos. Por eso, muchos compradores han preferido reducir al mínimo sus peticiones de dinero o recurrir a la ayuda de familiares que no logran rentabilizar su ahorro sin asumir los riesgos de los mercados. Así, se da una situación insólita, ya que seis de cada diez compraventas de vivienda se pagan al contado, según los últimos datos del Consejo General del Notariado. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 43% el pasado mes de junio. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso de media el 70,5% del precio de la vivienda.
También se está produciendo un cambio en la oferta hipotecaria. Desde Fotocasa destacan que “los créditos a tipo fijo son retirados del escaparate de la banca, mientras fomenta los de tipo variable y afloran variedades como las hipotecas mixtas” (con un periodo a tipo fijo y después a variable con euríbor más su diferencial).
La vivienda seguirá, pues, firme, con moderación de la subida de los precios, mientras las compraventas se resienten y el crédito hipotecario se va hundiendo. Una situación paradójica que deja a los menos pudientes fuera del mercado.
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