Inmobiliaria Colonial o cómo ganar al Monopoly
Hay una polarización entre cuánto se paga por los escasos y lujosos edificios ‘prime’ y lo que la acción dice que valen
Sí, es posible ganar al Monopoly si en vez de comprar los edificios uno adquiere las acciones de Colonial, que no son más que papeles que te acreditan como dueño de una parte de las mejores oficinas prime en París, Madrid y Barcelona (PMB) con un total de 1,68 millones de metros cuadrados. La acción ha caído un 57% desde máximos y es hora de preguntarse qué descuenta el precio a estos niveles ya que quizás el péndulo se está yendo demasiado al extremo. Hay una polarización entre la realidad de cuánto se paga por los escasos y lujosos edificios prime en PMB y lo que la acción dice que valen. Colonial tiene a cierre de 7 de julio un valor empresa (EV) de 9.327 millones de euros (2.868 millones de capitalización bursátil y 5.315 millones de deuda) con lo que, sin necesidad de ser ingeniero del MIT, si dividimos el EV entre los metros cuadrados en propiedad, salen 5.551 euros por metro cuadrado de valor implícito, que la Bolsa está descontando (no del todo real ya que en esos metros cuadrados no todo son oficinas prime).
Ese precio me suena muy barato porque si uno quiere comprar edificios prime en Madrid, el importe no baja de 9.000 euros por metro cuadrado (Colonial ha vendido tres edificios en Madrid en el primer trimestre de 2023 a 9.338 euros por metro cuadrado). Hablamos de edificios emblemáticos de oficinas que son escasos, pero ya no les quiero contar lo que valen esos metros cuadrados en la zona noble de donde Colonial tiene los edificios. Probablemente no están por debajo de 20.000 euros por metro cuadrado (miren la venta en París del 62 y 150 de Champs-Elysées o el 35 Montaigne, todo por encima de 33.000 euros por metro cuadrado).
Otro dato llamativo para ver el descuento es el valor de sus activos (GAV) que se sitúa en 13.005 millones de euros (63% París, 25% Madrid y 12% Barcelona) o el EPRA NAV (ratio de la industria que mide el valor neto de los activos de una inmobiliaria) que se alcanza los 11,83 euros por acción frente a los 5,31 euros actuales. Es obvio que no es lo mismo comprar un edificio que acciones. La adquisición de un edificio prime a precios muy elevados en comparación al valor implícito de las acciones satisface al inversor de tener propiedad exclusiva y lujo. Por el contrario, el precio de las acciones se mueve por los flujos y tendencias del dinero bursátil. La subida de tipos ha hecho que el flujo hacia las inmobiliarias se haya esfumado y eso ofrece estas oportunidades ya que el flujo no suele ser muy selectivo y tumba a todas las acciones por igual.
En el tema de las tasas hay que recordar que Colonial tiene una posición de privilegio con una financiación a tipo fijo en la zona del 1,7% y aun con los futuros vencimientos de deuda ese coste por la gestión activa de la misma no superará la zona del 2,7%, con lo que está muy protegida ante las futuras subidas del precio del dinero. Por otro lado, el LTV (del inglés loan to value, deuda sobre valor de inmueble) del 37% es muy racional para la calidad de activos que tiene.
Por último, quiero recordar que con los alquileres de sus edificios la compañía genera unas rentas anuales de 354 millones de euros, un ebitda de 283 millones que da para pagar los gastos financieros de 81 millones, y un beneficio neto recurrente de 161 millones. En concepto de dividendo la compañía abona 0,25 euros por acción, con lo que la rentabilidad por dividendo se sitúa en el 4,7%. La verdad es que la Bolsa tiene estas contradicciones. Si uno tiene tiempo de esperar es fácil encontrar oportunidades para inversores de largo plazo de esta calidad. Hay veces que las cotizadas con la liquidez que tienen deben recomprar sus acciones cuando el péndulo se acerca al extremo de la irracionalidad.
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