Posibilidades de las comunidades de propietarios para prohibir los pisos turísticos
Hay que esperar a la interpretación del Tribunal Supremo para deducir si la comunidad de propietarios puede prohibir el ejercicio de la actividad de uso turístico
En los últimos meses se ha acentuado el debate en torno a las viviendas de uso turístico. Se trata de un sector en el que, como en otros muchos, confluyen las competencias de tres Administraciones territoriales, la estatal, la autonómica y la local. En efecto, el Estado tiene competencia exclusiva sobre legislación civil (lo que incide en materia de propiedad horizontal), las comunidades autónomas tienen competencias en materia de ordenación del turismo, y los ayuntamientos tienen las competencias en materia de ordenación, gestión y disciplina urbanística.
Este reparto competencial se traduce en que serán los ayuntamientos los que decidan, en el ámbito de la ordenación urbanística y el planeamiento, en qué espacios del municipio cabe realizar el ejercicio de actividades turísticas, estableciendo el oportuno régimen sancionador en caso de que dichas determinaciones se incumplan. Por su parte, la administración autonómica podrá regular desde el punto de vista de la normativa turística, los concretos requisitos que se exigen para el ejercicio de la actividad y el título habilitante necesario para ello.
Ahora bien, aun cuando la actividad de uso turístico se ejercite en el espacio ordenado a tal fin por el municipio, y se disponga de las autorizaciones autonómicas necesarias, desde el punto de vista del derecho privado, es necesario que, además, las comunidades de propietarios no prohíban el ejercicio de la actividad, cuando esta pretenda realizarse en un conjunto residencial constituido en propiedad horizontal.
Esta prohibición podrá establecerse directamente en el título constitutivo (en los estatutos de la comunidad de propietarios), o establecerse con posterioridad, a través del oportuno acuerdo por parte de la comunidad de propietarios; y es en relación con este acuerdo, y sus mayorías necesarias, el punto donde se ha planteado el debate jurídico.
En efecto, en virtud del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, por el que se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se introdujo la posibilidad de “limitar” o “condicionar” las actividades de uso turístico a través de un acuerdo adoptado con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (regla 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Atendiendo al contendido de la citada regla, y teniendo en cuenta que alcanzar la unanimidad supondría un “obstáculo insalvable” (tal y como han concluido algunos órganos judiciales), algunas comunidades de propietarios han adoptado un acuerdo con la aludida mayoría cualificada para “prohibir” la actividad de uso turístico; sin embargo, las conclusiones alcanzadas por los juzgados y tribunales están siendo dispares.
Y es que, en efecto, existen algunos precedentes (como es la sentencia de la Sección Décima, de la Audiencia Provincial de Madrid, de 6 de julio de 2022, por la que se resuelve el recurso de apelación 249/2022, o la Sentencia de la Sección Décima, de la Audiencia Provincial de Málaga de 6 de julio de 2022, por la que se resuelve el recurso de apelación 249/2022, entre otros), en los que se concluye que para la adopción de un acuerdo en el que se prohíba esta actividad, bastaba la mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios presentes que representaban las tres quintas partes de las cuotas de participación; dicha conclusión se alcanza al considerar que aun cuando la regla 12 del citado artículo 17 no utilice la expresión “prohibir”, sino “limitar”, se afirma que prohibir el desarrollo de una concreta actividad en las viviendas privativas del inmueble también es limitar su uso.
Sin embargo, existen otros precedentes en los que se recoge la interpretación contraria, concluyéndose que el acuerdo comunitario de prohibición de los alquileres turísticos en las viviendas no puede adoptarse con las mayorías establecidas en la regla 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que precisa de unanimidad.
Pues bien, aun cuando una interpretación lógica y finalista del precepto aludido debería llevar a concluir sobre la procedencia de que, al amparo del mismo, una comunidad de propietarios pueda prohibir el ejercicio de la actividad de uso turístico, lo cierto es que en estos momentos el asunto se encuentra pendiente de interpretación por el Tribunal Supremo, de forma que habrá que esperar a que se resuelvan los recursos de casación admitidos hasta la fecha, con el fin de comprobar si el alto Tribunal confirma esta interpretación.