Deuda alternativa: una vía de financiación en auge con perspectivas de crecimiento
Antes de la crisis de 2008 la gran mayoría de los proyectos de promoción inmobiliaria se financiaban desde su comienzo con cargo a deuda bancaria
Si echamos la vista atrás, no cabe duda de que el mercado bancario (tanto a nivel global como en España en particular), ha sufrido un cambio de paradigma en los últimos años. En el caso de España, este cambio ha traído consigo nuevos actores, y ha supuesto el auge de fuentes de financiación privada alternativa o direct lending donde un gran número de empresarios (gran parte del sector inmobiliario), han encontrado una solución que, aunque más costosa desde un punto de vista financiero, es más flexible y ágil que la banca tradicional.
Por un lado, la crisis financiera que se inició hacia 2008 provocó numerosos cambios en la operativa de las entidades de crédito y su filosofía a la hora de conceder préstamos y prestar sus servicios. Ello fue debido, en gran parte, a la extensa regulación promulgada desde entonces y que incrementó sustancialmente las obligaciones y requisitos exigibles hasta entonces a las entidades de crédito.
Por su parte, más allá del nuevo marco normativo, los errores del pasado se han convertido en los principales temores del presente, lo cual se hace visible, entre otros aspectos, en ese cambio de “chip” de las entidades bancarias a la hora de financiar determinados proyectos que son analizados con muchas más cautelas que en el pasado.
A modo de ejemplo, antes de la crisis de 2008 la gran mayoría de los proyectos de promoción inmobiliaria se financiaban desde su comienzo con cargo a deuda bancaria, mientras que actualmente los bancos tradicionales son bastante reacios a prestar financiación hasta que el promotor haya cubierto un nivel mínimo (elevado) de preventas. En este sentido, es cada vez más habitual encontrar situaciones en las que el proyecto se financia inicialmente con un préstamo puente concedido por el financiador privado hasta conseguir ese nivel de preventas, y que posteriormente se refinancia con los bancos tradicionales.
En lo que respecta a los tipos de interés, la crisis de 2008 también marcó un nuevo ciclo. Desde entonces, habíamos vivido un periodo desconocido en la historia reciente, navegando en una espiral fuertemente deflacionista, y con unos tipos de interés sorprendentemente bajos e incluso negativos (con el objetivo de contrarrestar -sin mucho éxito- esa situación). Esta tendencia deflacionista, sin embargo, dio un giro de 180 grados como consecuencia de muchas de las políticas económicas que la mayoría de los países (entre ellos, los países de la Unión Europea, y particularmente, España) pusieron en marcha para tratar de paliar los efectos de la crisis sanitaria del COVID-19, y que dieron lugar a la inyección de grandes dosis de liquidez en el mercado (no rara vez, con cierta artificialidad). Como consecuencia de lo anterior, y con el objetivo de hacer frente a la actual situación inflacionista, los bancos centrales llevan varios meses seguidos de subidas de tipos de interés. En el caso del BCE, en el último año, la subida ha sido de 2,5 puntos básicos, situándose actualmente en un 3,00%.
En todo este contexto, la evolución de la deuda privada alternativa en España ha sido ciertamente notable. Y es que este tipo de financiación, que antes de la crisis financiera de 2008 era prácticamente inexistente en España, ha ido ganando adeptos y adquiriendo protagonismo en los últimos años, hasta hacerse con una cuota de mercado importante de alrededor del 18% de la financiación total en España, y que todo apunta a que se verá incrementada en los próximos años siguiendo la estela de otros países de Europa o EE UU (donde dicho porcentaje supera el 40% y el 60%, respectivamente).
En este sentido, hasta ahora, la principal desventaja de esta fuente de financiación privada frente a la deuda bancaria tradicional era el coste de la primera, que suele ser sensiblemente más elevado. Esta diferencia en términos de coste se aprecia especialmente en escenarios de tipos de interés muy bajos o negativos, como los de los últimos años. No obstante, en un escenario de tipos de interés elevados como el actual (con un EURIBOR aproximándose ya al 4% y con perspectivas de que su tendencia alcista se mantenga), la diferencia se estrecha y, por lo tanto, esa desventaja por razón de costes entre la deuda tradicional bancaria y la deuda privada alternativa se reduce.
Otro factor que, en nuestra opinión, ha contribuido al éxito de este medio de financiación en los últimos años reside en que, por regla general, los prestamistas de deuda privada disponen de mayor flexibilidad y agilidad en cuanto a la ejecución y toma de decisiones se refiere (la burocracia a la que éstos están expuestos suele ser menor que a la que se exponen las entidades bancarias tradicionales) así como a su menor aversión al riesgo.
En definitiva, habrá que ver qué ocurre en los próximos meses y cómo evoluciona la situación económica, pero todo apunta a que 2023 puede ser un año clave para este medio de financiación.
Sergio Moreno y Pedro Javier Belda, abogados de Belda Bordón Abogados SLP.