La incertidumbre tenía un precio
No es aplicable ni remotamente deseable en el ámbito del Derecho y, mucho menos, en el del Derecho Urbanístico
En muchos ámbitos de la vida, la incertidumbre puede ser soportable, incluso deseable en un ideal romántico y de aventura vital, Dostoievski llegó a decir que "es la incertidumbre lo que le encanta a uno, todo se hace maravilloso en la bruma". Desgraciadamente, en nuestra opinión, esto no es aplicable ni remotamente deseable en el ámbito del Derecho y, mucho menos, en el del Derecho Urbanístico.
Uno de los factores que ha generado dicha incertidumbre tiene su origen en el reparto competencial establecido en la Constitución, que quedó plasmado en la famosa sentencia de 1997 del Tribunal Constitucional que declaró la nulidad de la mayor parte del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana al considerar, entre otras cuestiones, que vulneraba la competencia exclusiva de las comunidades autónomas de legislar sobre ordenación del territorio y urbanismo. Por esta razón, el urbanismo presenta una regulación múltiple y compleja derivada de la competencia legislativa de las comunidades autónomas y las competencias de los ayuntamientos. La consecuencia práctica de todo lo anterior es que cada proyecto requiere un estudio detallado y que las conclusiones no sean extrapolables entre territorios, convirtiendo lo que debería ser un mero accidente a nivel legal (ubicación de un proyecto) en un valor sustantivo.
Además de la dificultad derivada de la fragmentada y, en muchas ocasiones, confusa regulación, hemos experimentado muchas veces la frustración que supone no poder proporcionar certeza en los procesos urbanísticos a nuestros clientes. Esto se pone especialmente de manifiesto con clientes extranjeros con los que se requiere una labor adicional de traducción (literal y metafórica) y aproximación a nuestro ordenamiento jurídico.
En este sentido, podemos citar algunas ejemplos que provocan esta inseguridad, entre otros: (i) la imposibilidad de verificación de ciertos requisitos en la tramitación de un instrumento de planeamiento; (ii) el uso fraudulento de la acción pública urbanística, que implica que cualquier persona puede recurrir tanto los planes urbanísticos como los actos administrativos, sin necesidad de acreditar un interés directo, pudiendo incluso a través de un recurso contra un acto administrativo posterior atacar de forma indirecta los instrumentos de planeamiento de forma extemporánea; (iii) el hecho de que conceptos como el de superficie computable de un inmueble no sea asimilable entre los distintos territorios; o (iv) quizás la más repetida, la imposibilidad de obtener una estimación de plazos en el proceso de aprobación.
No somos inocentes ni idealistas, sabemos que esa certidumbre sobre, por ejemplo, plazos, no se podrá obtener nunca ya que, en gran medida, depende de los medios de los ayuntamientos, pero sí creemos que hay margen para que entre todos se pueda obtener una mayor visibilidad. La resignación no debería ser una opción en esta (ni en ninguna) materia. Inmobiliarios del mundo, uníos.
Tampoco nos engañemos con que la solución pasa por una recentralización de las competencias urbanísticas, lo cual requeriría una modificación de la Constitución que resulta difícil de ver en estos momentos, pero sí sería positivo alcanzar alguna solución que aporte seguridad jurídica. Ha habido algunos intentos para paliar la inseguridad, como la regulación del silencio administrativo de carácter positivo, pero que en el ámbito inmobiliario genera más confusión que aplicabilidad real, ya que son muy pocas las ocasiones en las que la parte interesada entiende, por ejemplo, una licencia concedida por silencio ya que, en caso de que posteriormente resulte que el proyecto a desarrollar es contrario a la normativa aplicable, este silencio no resultará de aplicación. En términos generales, sería muy deseable que cualesquiera incidencias tuviesen que ponerse de manifiesto antes del inicio de los proyectos, para evitar una constante amenaza sobre ellos una vez se están tramitando o finalizados. No se trata de abstraer de la fiscalización, sino quizás de concentrarla en un determinado momento.
Dadas las circunstancias, de momento, solo cabe una interacción directa y colaborativa con las administraciones tratando de, entre todas las partes, llegar a un entendimiento común, razonable y que proporcione seguridad jurídica. Nuestra experiencia con estas entidades es en general positiva y hemos encontrado en la mayoría de los casos colaboración y comprensión, sin embargo, los medios de que disponen son muy limitados y están lejos del funcionamiento más ágil de sus interlocutores, las entidades privadas. Esta reacción más lenta y la escasez de medios para tramitar tienen un especial impacto en los tiempos de la operación y supone un lastre para la inversión ya que, a diferencia de épocas pasadas, los tiempos precisos son uno de los componentes fundamentales de las hojas de Excel de nuestros clientes.
La consecuencia de los problemas expuestos es evidente, a mayor incertidumbre: menor inversión, menor empleo y menor recaudación tributaria. Así que es indudable que la incertidumbre tenía un precio, el problema es que lo pagamos todos.
Joaquín Macías Pérez y Paula Quintillán Macías, abogados del Departamento de Derecho Inmobiliario de Ashurst LLP.