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Un tope al alquiler del 3% temporal o permanente, el último gran fleco de la ley de vivienda

La parte socialista propone un límite del 3% durante 2024 y recurrir al índice de precios a partir de 2025

Viviendas en alquiler en Madrid.
Viviendas en alquiler en Madrid.Pablo Monge

La limitación del precio de los alquileres sigue empañando las negociaciones de la ley de vivienda. Es el último gran fleco a atar para que la norma, que acumula ya varios meses de retrasos, reciba luz verde en el Congreso de los Diputados. La parte socialista del Gobierno ve cerca el consenso: “Hay ya prácticamente un acuerdo”, dijeron ayer la ministra de Hacienda, María Jesús Montero, y la vicepresidenta primera, Nadia Calviño. Pueden quedar “horas”. Sin embargo, fuentes de Unidas Podemos alejaron rápidamente la posibilidad de un pacto inminente. Otras fuentes del entorno del PSOE también descafeinaron un acuerdo inmediato.

Las conversaciones que mantiene la coalición de forma interna, a las que se han sumado los socios habituales del Ejecutivo, giran en torno a dos propuestas. El PSOE, según adelantó el diario El País, parte de topar hasta un máximo del 3% las actualizaciones de los contratos a los que les toque la revisión anual. Este límite solo funcionaría durante 2024, ya que a partir de 2025 entraría en escena un índice de precios que regularía las rentas en las zonas tensionadas. Unidas Podemos y los socios, por su parte, reclaman que este tope al 3% sea permanente y afecte a todo el mercado.

El Gobierno aprobó definitivamente en febrero de 2022 el texto que sirve de base en las negociaciones, que fue remitido al Congreso. Sin embargo, la tramitación habitual se vio interrumpida por las consecuencias derivadas de la guerra en Ucrania y la crisis energética. En este contexto, la fuerte escalada del IPC llevó al Gobierno a establecer de forma casi improvisada un tope del 2% a las actualizaciones del alquiler, que se mantendrá durante todo 2023. Esta medida pensada para topar las actualizaciones ante un IPC que llegó a superar el 10% es la que ha propiciado el nuevo debate.

El PSOE está dispuesto a mantener el límite durante todo 2024, elevándolo al 3%. Unidas Podemos, por su parte, considera este planteamiento un “retroceso” respecto a lo que se había pactado entre los ministerios de Transportes y Derechos Sociales, según fuentes de la formación. “Esta nueva propuesta es la del Ministerio de Economía”, afirman. Según la formación morada, la vicepresidenta Calviño es la que echó por tierra el acuerdo entre Transportes y Derechos Sociales acerca de un tope permanente del 3%. Por eso, añaden, “el acuerdo no está más cerca”.

En paralelo, Bildu y ERC, los socios habituales del Ejecutivo, aseguran no tener conocimiento de esta propuesta a nivel oficial y apelan a seguir negociando para pactar “una ley que es imprescindible”. En su momento, los dos partidos soberanistas sí dieron el visto bueno al límite fijo del 3%, recuerdan.

Cuando el Gobierno comenzó a redactar el texto que hoy sirve de base en las negociaciones estableció que los precios del alquiler estarían regulados mediante un índice oficial que se elaboraría en el plazo máximo de 18 meses desde la aprobación definitiva de la ley en el Congreso. Sin embargo, esa fórmula parece haber quedado caduca para una parte del Gobierno que reclama un límite general en todo el mercado.

Este no es, sin embargo, el único punto de fricción en las negociaciones. Un eventual tope del 3%, sea temporal o sea permanente, afectaría únicamente a las revisiones de los contratos, es decir, a aquellas viviendas que ya están en el mercado del alquiler y cuyos contratos tienen que actualizarse anualmente. Por esto, los socios también conversan sobre la posibilidad de que la ley incluya mecanismos para limitar el precio de los nuevos contratos en zonas tensionadas que tengan como casero a un pequeño propietario, algo que no recoge el anteproyecto aprobado en febrero por el Consejo de Ministros.

En lo que respecta a los topes a las rentas en las conocidas como zonas tensionadas, el texto que sirve como eje de las negociaciones establece distintos límites a las casas propiedad de grandes tenedores con personalidad jurídica, por un lado, y a las viviendas de grandes caseros con personalidad física y de pequeños propietarios, por el otro.

Cómo funcionan los topes previstos

El texto que salió del Consejo de Ministros en febrero establece límites para los nuevos contratos en zonas tensionadas cuando la casa sea de un gran propietario con personalidad jurídica, es decir, una empresa. Estas rentas, simplemente, no podrán superar las establecidas por ese índice oficial de precios que tendría que desarrollar el Gobierno.

En paralelo, también se permite una congelación de las rentas en zonas tensionadas cuando la casa no pertenezca a una empresa. El inquilino que esté a punto de ver finalizar su contrato podrá pedir una prórroga extraordinaria de tres años en los mismos términos, es decir, abonando la misma cantidad. A su vez, cuando se firme un nuevo contrato, la renta estará limitada al precio establecido en el documento anterior. En ambos casos, no obstante, los precios podrán adecuarse al IPC y podrán subirse un 10% adicional si se cumplen una serie de requisitos como haber rehabilitado el inmueble o firmar un contrato de 10 años de duración. Por eso, si la casa se alquila por primera vez y no pertenece a una empresa no hay ninguna fórmula que permita topar el precio, al menos de momento.

Cabe recordar que todas las limitaciones de precios que se barajan inicialmente funcionarían únicamente en las conocidas como zonas tensionadas, una declaración que puede afectar a una calle, un barrio, un distrito o una ciudad entera, en función de lo que decida la comunidad autónoma competente.

Avances

Pero no todo son desencuentros. Los socios, por ejemplo, sí habrían pactado modificar la definición de gran propietario. En el anteproyecto de ley se entiende como tal a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 casas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Habría un acuerdo para que la cifra oscilase entre las 5 y las 10 viviendas, a caballo entre las pretensiones de PSOE y de Unidas Podemos.

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Sobre la firma

Pablo Sempere
Es redactor en la sección de Economía de CINCO DÍAS y EL PAÍS y está especializado en Hacienda. Escribe habitualmente de fiscalidad, finanzas públicas y financiación autonómica. Es graduado en Periodismo por la Universidad Complutense de Madrid.

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