La banca sube el listón: los inmuebles deben tener certificados verdes para ser financiables
La consultora CBRE destaca que más del 70% de las entidades de crédito no financiarán activos que no cumplan criterios de sostenibilidad
Tal vez la sostenibilidad se vio en las empresas inmobiliarias como una moda o incluso un lavado de imagen o greenwashing. Pero ya no debería ser así. El 71% de las entidades de crédito europeas ya no financian inmuebles que no tengan la calificación de sostenibles, según datos de la consultora CBRE. De esta forma, los propios bancos y fondos se están protegiendo de una pérdida de valor rápida de los activos inmobiliarios obsoletos y que no cumplen con criterios, por ejemplo, de eficiencia energética.
Así se detalla en un informe realizado a nivel europeo por CBRE, realizado entre 143 bancos y fondos que trabajan financiando la actividad inmobiliaria. En ese estudio, además, se explica que estas entidades aplican descuentos en los créditos verdes, con márgenes de entre cinco y 20 puntos básicos para los proyectos que cumplan criterios de desempeño ESG (medioambiental, social y gobierno corporativo).
Leyre Echevarría, directora sénior de ESG en CBRE, explica que la mayoría de los financiadores no quieren ofrecer créditos sobre activos no sostenibles para evitar una exposición relevante a distintos tipos de riesgo. “En primer lugar, existen riesgos de transición, derivados de la posibilidad de no cumplir los requisitos regulatorios mínimos en materia de sostenibilidad. A ello se suman los riesgos físicos, vinculados a fenómenos climáticos cada vez más frecuentes e intensos , como inundaciones, sequías o episodios de isla de calor, que pueden afectar directamente al activo”, relata esta experta. Además, Echevarría desvela el riesgo de pérdida de valor y de liquidez del colateral, dado que los inmuebles con peores estándares ambientales tienden a depreciarse más rápido. “Asimismo, estos activos pueden resultar menos atractivos para los inquilinos. Por un lado, porque consumen más energía y, por tanto, generan facturas más elevadas; y por otro, porque muchos ocupantes corporativos ya operan bajo criterios ESG que les obligan a elegir edificios con certificaciones como Breeam o Leed”, agrega.
Jaime Cano, socio de Alantre Private Debt, entidad que precisamente se dedica a financiar proyectos e inmuebles, coincide con esa opinión sobre el riesgo puramente económico. “Los activos no sostenibles pierden valor más rápido, tienen mayor riesgo regulatorio y menor liquidez. La sostenibilidad ya forma parte del riesgo crediticio y se evalúa de la misma forma que el apalancamiento o la generación de caja. En las operaciones de deuda inmobiliaria de Alantra, la integración de criterios de sostenibilidad es parte esencial de nuestro proceso de inversión y de la forma en que estructuramos los préstamos”, destaca.
El mercado
Las cifras de Alantra indican que en España el mercado anual de nueva financiación se encuentra entre los 20.000 y 25.000 millones de euros, de los que entre 4.000 y 5.000 millones corresponden a activos terciarios (oficinas, hoteles, centros comerciales, logística, o centros de datos, entre otros) y cerca de 20.000 millones corresponde a crédito promotor residencial, el que se otorga a las inmobiliarias para afrontar las obras de construcción.
“Es una tendencia que está en pleno crecimiento y expansión, y nuestros clientes institucionales nos piden este tipo de préstamos”, asegura Julián Bravo, responsable de inmobiliario de ING.
Echevarría aclara que, en conjunto, el sector bancario avanza hacia una progresiva incorporación del riesgo climático, aunque todavía coexisten entidades con estrategias avanzadas con otras en fases iniciales o sin planes de adopción.
Los criterios
¿Pero cuál es el criterio para que un inmueble se considere como sostenible? El responsable de ING explica que hoy en día existen mecanismos tanto regulatorios como de iniciativas privadas que ayudan a las entidades a la hora de establecer que un activo pueda ser calificado verde. “Desde el punto de vista regulatorio nuestro punto de partida es la taxonomía europea”, indica Bravo, lo que se refiere al sistema de calificación verde de la Comisión Europea. También existen otros sellos internacionales como el europeo Breeam o el estadounidense Leed. Igualmente, también hay marcos de elegibilidad específicos definidos por grandes institucionales como el BEI (Banco Europeo de Inversiones) y el FEI (Fondo Europeo de Inversiones).
Cano, de Alantra, reconoce que al negocio de los financiadores afecta en el sentido de que reduce el universo de activos financiables, “pero mejora la calidad del riesgo y la alineación con inversores institucionales y reguladores”.
Este mismo año hay ejemplos relevantes de financiación verde. Por ejemplo, Colonial SFL ha llevado a cabo dos emisiones de bonos verdes: la principal, en septiembre, por 800 millones de euros con vencimiento en 2031 y un cupón del 3,125%; y una emisión previa en enero por 500 millones, con vencimiento en 2030. “Ambas operaciones están destinadas a financiar proyectos sostenibles y a refinanciar deuda de corto plazo”, recuerda Echevarría, de CBRE. Por su parte, el responsable de Alantra informa que en el caso de su entidad, dos de cada tres financiaciones inmobiliarias que han hecho han sido préstamos verdes. “El compromiso del nuevo fondo que estamos levantando es que el 100% de los préstamos sean sostenibles o verdes y establecer objetivos de sostenibilidad concretos y medibles en cada préstamo, además de exigir certificaciones específicas”, añade.
Bravo, de ING, coincide en ese objetivo: “Depende la estrategia de cada financiador, pero actualmente la financiación de activos sostenibles presenta una oportunidad de diferenciación para todas aquellas entidades que tenemos como prioridad la sostenibilidad”. Para este directivo, el hecho de acompañar a los clientes en la transición a negocios más sostenibles “ha abierto la puerta a ampliar nuestro negocio de financiación”. Por ejemplo, esta entidad holandesa ha contribuido a la financiación por 1.200 millones en España, con los datos hasta el tercer trimestre.
A su vez, Nacho Meylan, director de financiación en CBRE, detalla que en cuanto a las clases de activos, los sectores logístico, residencial y hotelero siguen siendo los más atractivos para los inversores y, por consiguiente, para los prestamistas, “debido a sus sólidos fundamentos y perspectivas de crecimiento”. Y añade que existe además un creciente interés financiero por el retail.
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