La banca revisará sus modelos de tasación inmobiliaria tras la alerta del Banco de España sobre las hipotecas
Las entidades deberán remitir planes individualizados con propuestas de cambios en sus valoraciones después de recibir en verano una carta del supervisor financiero
La banca ultima la respuesta a la llamada de atención del Banco de España sobre las tasaciones inmobiliarias para la concesión de hipotecas. Las entidades —que recibieron a través de la patronal una carta del supervisor bancario antes de verano y han entablado rondas de reuniones en conjunto e individuales— preparan planes individuales para corregir las deficiencias que la entidad que ahora pilota José Luis Escrivá ha detectado en estas valoraciones. Prevén entregarlas en las próximas semanas, según indican fuentes financieras.
La preocupación del Banco de España por las tasaciones inmobiliarias viene de lejos. En 2022, de acuerdo con el informe de supervisión de ese ejercicio, remitió una carta a dos asociaciones de tasadoras, que también son supervisadas por este organismo, para comunicarles los problemas que había observado en este trámite por su lado. En concreto, se refería a la necesidad de contar con suficientes medios técnicos y humanos para llevar a cabo el control de las tasaciones emitidas, subsanar deficiencias en la aplicación de los métodos de valoración y mejorar el contenido de los informes.
Del otro lado, fuentes próximas a las tasadoras apuntan a que varias firmas del sector han elevado críticas al supervisor quejándose de los bancos en este asunto. Protestan porque las entidades financieras han presionado a la baja el precio de los trabajos y que cada vez cuentan con más fuerza en las negociaciones con las tasadoras.
En junio de este año —en los últimos compases de la dupla de Pablo Hernández de Cos como gobernador y Margarita Delgado como subgobernadora— la institución culminó estos trabajos con el envío de una misiva también a las dos principales organizaciones bancarias, la Asociación Española de Banca (AEB) y Ceca, que agrupa a las antiguas cajas, según adelantó la agencia Bloomberg. Desgranaba un rosario de deficiencias observadas en las tasaciones, que fundamentalmente comprometen la independencia y la calidad de los trabajos. Entre ellas, la petición de los bancos a las tasadores de borradores previos, el pago de comisiones en función del volumen o la imposición de condiciones de acuerdo a la política interna de cada entidad. También se refiere a los concursos para encargar los trabajos, basados únicamente en el precio, en los que se ligan las adjudicaciones a la velocidad de la entrega o se imponen tarifas planas según el tipo de inmueble sin tener en cuenta sus peculiaridades.
A la misiva siguió una reunión plenaria de la directora general de supervisión, Mercedes Olano, con representantes de todas las entidades. Y a inicios de septiembre entabló cumbres individuales con cada entidad, donde puso deberes concretos a cada banco sobre qué debían mejorar exactamente. Desde entonces estos trabajan en planes de acción concretos, por separado, para remitir al regulador bancario durante las próximas semanas, en los que detallarán medidas con las que amainar las críticas. Según adelantó El Confidencial, el sector prepara cambios en los métodos para hacer estas tasaciones. Será la nueva cúpula de la institución, con José Luis Escrivá y Soledad Núñez al frente, los que deberán concluir estos trabajos.
Fuentes de las entidades explican que la preocupación del Banco de España no es tanto por el temor a una nueva burbuja financiera, sino por el posible efecto futuro que puede tener sobre las entidades las subidas en el precio de la vivienda, ya por encima de los niveles del bum en algunos municipios. Teme, en concreto, que los altos niveles de viviendas adquiridas en efectivo presionen a los bancos a ofrecer productos con más riesgo.
No obstante, desde el lado de la banca se argumenta que, si bien en algunos casos comparten la preocupación del supervisor por las alzas en los precios de la vivienda, creen que la situación es bien diferente a la de una burbuja. De acuerdo a los datos del propio Banco de España, el valor medio de los préstamos con respecto al valor del inmueble estaba en el 63% a cierre del segundo semestre, ligeramente por encima del 62% al que cerró el año pasado. El porcentaje de los préstamos que está por encima del 80% es del 7,3%, 1,2 puntos más que al cierre de 2023.
El aviso del Banco de España se produce en un momento en el que el sector empieza a poner en marcha de nuevo los motores del mercado hipotecario tras unos trimestres parado por las subidas en los tipos de interés. Con dos recortes en el precio del dinero, las entidades empiezan a rebajar el coste de los créditos hipotecarios. De hecho, en los informes financieros del primer semestre han dado cuenta de los primeros incrementos tanto en la producción de hipotecas como en el saldo bruto.
Las cifras del Banco de España reflejan que la concesión de préstamos inmobiliarios crecen de forma continuada desde inicios de año. La cifra, además, se incrementó un 30% durante el mes de julio. El saldo vivo de hipotecas en España ronda los 500.000 millones de euros.
Otra de las señales que invitan a la tranquilidad está en el comportamiento de la morosidad. De acuerdo a los datos de septiembre, la media del sector se sitúa en el 3,42%, tras acumular dos meses a la baja, y por debajo del 3,6% que registró a inicios de año. La mora de las hipotecas está en el 2,49%.
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