La hipoteca inversa de CaixaBank encalla por las dudas legales
La entidad trabaja desde hace cinco años en un proyecto piloto, mientras el Santander y Mapfre ya han lanzado un producto similar
CaixaBank se atasca con la hipoteca inversa. Sobre el papel, el producto tiene sentido. España es uno de los países donde la riqueza está más concentrada en el ladrillo y donde más presión existe sobre el sistema público de pensiones. Sin embargo, la entidad de origen catalán lleva con un proyecto piloto desde 2019 que no termina de ver la luz, como le ocurre a buena parte del sector financiero. El principal escollo que no logra esquivar se deriva de las dudas legales: “El contexto normativo no es lo suficientemente claro”, aseguraba este miércoles Javier Valle, primer ejecutivo de VidaCaixa, durante la presentación de resultados anuales de la firma.
Esta situación generalizada contrasta con lo realizado por el Santander y Mapfre, dos gigantes del mundo de la banca y las aseguradoras. Parecía un antes y un después para sus competidores, pero todos siguen embarrados con un producto demasiado complejo. Por el momento, son las dos únicas grandes que se han atrevido a dar el paso con un proyecto conjunto que presentaron hace tres meses para la comercialización de hipotecas inversas. De esta forma, tratan de dejar atrás las dudas e incluso sentencias judiciales en contra de estos contratos en el pasado.
El producto lanzado por esta alianza, eso sí, está restringido. Por ejemplo, solo está pensado para pisos de más de 200.000 euros y a un tipo de interés del 5,99% TAE (tasa anual equivalente). E incluye letra pequeña para ir con pies de plomo en un terreno todavía movedizo. En primer lugar, solo las venderán en unas cuantas oficinas de Madrid (sobre todo del centro) para luego extenderse al Levante y, más tarde, a las principales capitales de provincia.
El sector trata así de encontrar el camino para estandarizar y comercializar este producto, aunque no parece fácil. Esto es lo que frena todavía a VidaCaixa. Y también a Mapfre y el Santander, que se han lanzado pero de forma prudente. Hay mercado (tres de cada diez españoles necesitan un complemento para la jubilación, según un reciente estudio de Kronos Homes), de ahí que se busquen alternativas para lanzar esta vía. Pero siguen pesando más los temores, por ejemplo que los herederos del cliente que contrate el crédito hipotecario reclamen al banco si quieren ejecutar la garantía para devolver el préstamo. “Al final, es un producto dirigido a personas mayores, pero también afecta a su entorno familiar”, ha comentado Valle.
Por ello, el Santander y Mapfre exigen que acudan los posibles herederos, junto al cliente interesado, al asesoramiento independiente preceptivo. Es más, si no acuden a la cita, no se podrá contratar la hipoteca inversa. Y sitúan más condiciones que restringen su mercado: se dirige a personas de entre 75 y 80 años, que constituirán el contrato sobre su primera residencia, que no podrá tener ninguna carga.
20 años de intentos
El intento de desarrollar este producto alcanza las dos últimas décadas. En 2004 ya había algunas entidades financieras, como Caixa Terrassa (con su Pensión Hipotecaria), Caixa Galicia (con el nombre de Renta Vivienda), Ibercaja y hasta la propia Caixa, que tenían alguna variante de hipoteca inversa. Pese a ello, este producto nunca llegó a estar incluido en el catálogo, sino que se trataba de soluciones ad hoc.
En 2007, con José Luis Rodríguez Zapatero en La Moncloa, el Gobierno aprobó incluso un proyecto de ley para regular el mercado hipotecario, donde ya se recogían previsiones específicas sobre la hipoteca inversa. Pero entonces llego la crisis de 2008, todo saltó por los aires y este mercado de hipoteca inversa no llegó a desarrollarse.
Una década después, hasta se escribían estudios académicos sobre por qué fracasó el desarrollo de la hipoteca inversa. Entre los motivos destacaba la complejidad del producto, muy difícil de explicar a personas mayores, la fuerte caída de los precios de la vivienda, la barrera de los gastos de constitución y el temor de los bancos a reclamaciones futuras. Aquí entraba en juego, además, el riesgo reputacional de un sector por entonces con una imagen muy debilitada.
El director general de VidaCaixa apuntaba este miércoles que hay en países donde la normativa es “muy clara”, porque está fijado cómo se tiene que producir la interacción con el receptor de la hipoteca, el rol del asesor independiente, cuál es el papel de los herederos y hasta qué punto tienen que intervenir. “Hay una normativa pendiente por parte del Banco de España y la Dirección General de Seguros, de la que se habló en su momento, que era la ley de crédito inmobiliario, que no se ha dado”, ha apuntado.
De las pocas entidades que han desarrollado más la hipoteca inversa está Óptima Mayores, una firma que ha asesorado ya a 45.000 personas. En su caso, hace de intermediaria con el banco portugués BNI Europe, que es el que concede el préstamo. También la aseguradora Caser y EBN Banco han intentado entrar en este mercado, pero en 2022 tan solo hubo 549 operaciones de este tipo, según el Consejo General del Notariado.
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