ING y su casero en España chocan por la deuda en la sede del banco
El propietario, el fondo surcoreano Inmark, pone a la venta el activo Helios de Madrid ante la petición de la entidad de refinanciar parte de la hipoteca
ING vive una situación curiosa en su sede española en el parque empresarial Helios de Madrid. Es, a la vez, inquilino y acreedor de Inmark, el propietario del cuartel general del banco en España. Y, precisamente, la presión por la deuda de la entidad financiadora está llevando al propietario a poner a la venta el inmueble, para lo que ya ha contactado con diversos brokers inmobiliarios, explican diversas fuentes del sector.
Inmark Asset Management, un fondo de capital surcoreano, compró el inmueble en 2020 a Blackstone, tal como avanzó entonces este diario, por 190 millones de euros. El inmueble, recién terminado el año anterior, se convirtió en la sede corporativa de ING, que se mudó desde Las Rozas a Helios, parque empresarial ubicado en la Vía de los Poblados, en el distrito de Hortaleza de Madrid.
El fondo asiático constituyó una socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) llamada Inmark Prime con este único activo como cartera. Esta sociedad cotiza en el mercado parisino de Euronext. Para financiar la compra de Helios, obtuvo el citado crédito con garantía hipotecaria de 111 millones de euros, concedido por ING y Santander (según se recoge en las cuentas de la socimi). Eso supone un loan to value (LTV o apalancamiento respecto al valor del activo) del 58%, lo que significa ya de por sí un porcentaje elevado de endeudamiento en el actual mercado inmobiliario.
El problema ha surgido por la pérdida de valor del inmueble, lo que ha provocado que la ratio de loan to value empeore. Ante esta situación, y debido a que el crédito hipotecario vence en febrero de 2025, ING ha pedido a su casero que aporte capital para rebajar el endeudamiento si quiere refinanciar. Una de las fuentes consultadas indican que, además, probablemente la tasación menor del activo ha hecho que se superen los topes de ratios de apalancamiento pactados entre las partes en el momento de firmar la operación. Tanto ING como Inmark no han respondido a la petición de información.
Prácticamente, todos los inmuebles de oficinas han perdido valor, sobre todo en zonas secundarias, debido al alza de tipos de interés y también porque desde la pandemia de Covid-19 se ha reducido el apetito de los inversores por estos activos ante la pujanza del teletrabajo.
Las fuentes consultadas indican que la matriz surcoreana no desea más exposición ni aportar más capital en los mercados europeos, por lo que ha contactado con diversas consultoras inmobiliarias para poner a la venta el activo. Se espera que en las próximas semanas Inmark haya seleccionado a una de esas firmas como broker encargado del proceso.
Es el primer gran caso conocido en España de una sociedad que se ve obligada a vender un activo por la presión de la deuda. El mercado ve tres salidas para esta situación. La primera, que Inmark venda finalmente el inmueble, arriesgándose a una pérdida ante el escaso apetito por los grandes edificios de oficinas. Otra solución es evidente: que aporte capital y llegue a un acuerdo con ING y Santander para refinanciar la deuda. Por último, puede no afrontar el pago de la deuda y que los acreedores se queden con el parque empresarial al ejecutar la garantía hipotecaria, una opción menos probable.
El parque empresarial Helios fue promovido por Blackstone (de una compra a la desaparecida socimi Hispania). El diseño corrió a cargo del estudio de arquitectura Fenwick Iribarren y ocupa 34.947 metros cuadrados distribuidos en dos edificios gemelos de seis plantas en blanco y negro. Está ubicado al norte del área del Campo de las Naciones y junto a la autovía de circunvalación M-40. Antes de la pandemia, allí se mudó ING, que en España emplea a más de 1.500 personas. En esa misma área de oficinas se ubica el parque empresarial Cristalia o la sede de Iberdrola, entre otras.
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