La banca amortigua la caída de nuevas hipotecas con un cierre de año al alza

Las entidades aceleran operaciones y ofrecen mejores precios para cumplir con los objetivos comerciales

Belén Trincado Aznar

La banca española amortigua la caída en la nueva producción hipotecaria con una recta final del año al alza. Las continuas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) para tratar de frenar la elevada inflación y el endurecimiento de las condiciones para acceder a la financiación han provocado una caída en la firma de hipotecas durante 2023. Sin embargo, tanto tasadores como los propios bancos, que cuentan con datos adelantados respecto a las estadísticas oficiales, explican que los últimos tres meses del año la producción hipotecaria se ha recuperado, lo que ayudará a amortiguar esa caída.

Fuentes de tres bancos del Ibex aseguran que desde el final del verano las entidades vienen recuperando los volúmenes de la producción hipotecaria, aunque puntualizan que se trata de un efecto estacional. Cada año, tanto las entidades como las compañías inmobiliarias establecen objetivos comerciales y cuando se acerca el cierre del año tienen más presión para lograr esos objetivos, si es que todavía no se han logrado, de forma que los clientes cuentan con una mayor capacidad de presión para obtener un mejor precio en la hipoteca.

De esta forma, tanto a los bancos como a las inmobiliarias les interesa acelerar y cerrar las operaciones. También a los clientes para obtener un tipo de interés más bajo en sus préstamos. Según explican las mismas fuentes, se trata de un efecto que se produce habitualmente todos los años, pero este año, en el que la compra de vivienda se ha mantenido a la baja, se ha acelerado.

Según los datos que ofrece el Banco Central Europeo (BCE) sobre el volumen de millones generados con las nuevas hipotecas, octubre fue el primer mes del año en el que se frenó la caída. En total se firmaron operaciones por 4.810 millones de euros, lo que supone la misma cifra de octubre de 2022. En lo que va de año, la banca española ha firmado hipotecas por 46.100 millones, lo que supone un 15% menos que los 54.400 millones generados entre enero y octubre de 2022.

Esta caída en volúmenes es normal y buscada por la política monetaria del BCE para enfriar los altos precios que se vienen registrando desde 2022. De todas formas, la caída en España ha sido muy inferior a la registrada en los países del entorno económico. En Alemania, la nueva producción hipotecaria suma 135.500 millones en los diez primeros meses del año, un 41,2% menos. En Francia, la caída es similar, del 40,8%, hasta 144.000 millones. Y en Países Bajos, del 38%, hasta 66.200 millones. El único país que logra elevar ligeramente el volumen producido es Italia (+1,3%) con 57.700 millones.

Condiciones más duras

En los últimos meses, los bancos españoles y los europeos han endurecido las condiciones para acceder a al crédito. Según la Encuesta de Préstamos Bancarios que elabora trimestralmente el BCE, las entidades están aplicando criterios más duros a la hora de conceder hipotecas y en España ese endurecimiento ha estado muy por encima de la media europea. El propio supervisor constata que las entidades han aplicado estas condiciones más duras debido a la mayor percepción de riesgo sobre la capacidad de pago de los clientes.

Esta recta final del año también coincide con un descenso del Euríbor. El pasado mes de septiembre este índice al que suelen estar referenciadas las hipotecas alcanzaba su máximo anual con el 4,228%. Desde entonces ha iniciado una senda de bajada hasta una media en diciembre del 3,724%, lo que supone el dato más bajo desde marzo.

No obstante, los precios medios de las hipotecas se han ido encareciendo a lo largo del año. Según las estadísticas del BCE, ene enero el tipo medio aplicado por las entidades estaba en el 3,19% y desde entonces no ha dejado de crecer hasta situarse en el 3,86% en octubre (último dato disponible). Aun así, los tipos que ofrecen los bancos españoles a la hora de comercializar hipotecas se sitúan todavía por debajo de la media europea del 3,97% en octubre. Las hipotecas también son más baratas que en Alemania (4,18%) o Italia (4,35%).

La banca suaviza la caída en el número de operaciones

32.000 operaciones.  Según las cifras presentadas la semana pasada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la firma de hipotecas sobre viviendas bajó un 22,3% en octubre respecto al mismo mes de 2022, hasta sumar casi 32.000 préstamos hipotecarios. De esta forma, el número de operaciones hipotecarias encadenan nueve meses de tasas negativas, aunque el descenso de octubre fue menos pronunciado que el registrado en septiembre (en ese mes la caída alcanzó el 29,6%). Con todo, las caídas en los tres últimos meses superan el 20%, como consecuencia de un endurecimiento monetario que frena la demanda.

Tipo de hipotecas. Según las mismas estadísticas del INE, el 43,3% de las hipotecas sobre viviendas se firmó a tipo variable, porcentaje ligeramente inferior al 43,8% del mes anterior, y el 56,7% a tipo fijo. Con todo, las hipotecas variables han ido ganando terreno, tras haber empezado 2023 en el 32% del total.  Precisamente, la semana pasada, Gobierno y banca pactaron ampliar el Código de Buenas Prácticas para ayudar a los hipotecados en apuros por las subidas de tipos de interés. De esta forma, amplía el umbral de la renta máximo con el que los hogares pueden acogerse a las ayudas desde 29.400 euros hasta 37.800. Igualmente, el texto extiende un año más la exención del cobro de comisiones por la amortización anticipada de las hipotecas o por la conversión de préstamos de tipo variable a tipo fijo y a tipo mixto. 

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