BBVA, Merlin y San José afrontan una ampliación de capital de 220 millones en Madrid Nuevo Norte
Los socios desembolsarán un primer pago a Adif en noviembre. La transacción se estructurará como un préstamo hipotecario a 20 años
Cuenta atrás para que la mayor parte de los terrenos de Madrid Nuevo Norte cambien de manos. Si el último plazo se cumple tal como pactaron el pasado año las partes, Adif traspasará en noviembre los solares a la empresa Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN) de este plan urbanístico conocido anteriormente como la Operación Chamartín. Para hacer frente al primer pago, los socios de la inmobiliaria compradora –BBVA, Merlin y Grupo San José– deberán afrontar una ampliación de capital de al menos 217 millones de euros.
Crea MNN y Adif alcanzaron un acuerdo en 2015 para que la venta de los terrenos de la Operación Chamartín se estructurase a través de una financiación a 20 años con un coste total de 1.265 millones. Fuentes conocedoras explican que se trata de un préstamo hipotecario con aproximadamente 985 millones de principal y el resto de intereses. El Estado –a través del gestor público ferroviario– es el prestamista, con garantía sobre los aprovechamientos de ese plan urbanístico.
Para afrontar el primer pago, los socios de Crea MNN tendrán que suscribir una ampliación de capital, según explican fuentes conocedoras. Ese desembolso inicial es de 216,87 millones, por lo que BBVA, Merlin y San José deberán aportar al menos esa cantidad de forma proporcional a su participación, pero es previsible que la suscripción sea mayor si se añade el capital necesario para la operativa habitual de esta compañía.
Y es que Crea MNN es una empresa sin ingresos, ya que su actividad actual consiste en avanzar –como principal futuro propietario de los terrenos– en el planeamiento urbanístico de este ámbito al norte de Madrid. Por eso, la compañía amplía capital habitualmente cada año para afrontar sus gastos operativos. Concretamente, los accionistas han puesto 51,65 millones en las últimas ampliaciones: 21 millones en 2023, 10,45 millones en 2021 y 20,2 millones un año antes.
En la ampliación, a BBVA le corresponderá el mayor peso, ya que controla el 75,54% del capital. Esa aportación se acercará a los 164 millones. En el caso de Merlin, con el 14,46%,aproximadamente, deberá desembolsar 32 millones, y para Constructora San José, por su 10%, la cifra se eleva casi a 22 millones. A esos importes, hay una posibilidad de añadir una cuantía necesaria para avanzar con la operativa de la empresa.
La compra de suelo se ha ido dilatando en los últimos años por la complejidad de la regularización registral y catastral en multitud de fincas. Esos terrenos en origen pertenecían a Renfe, cuando se inició la operación en 1993 y en una época que ni siquiera existía Adif.
El administrador ferroviario presidido por María Luisa Domínguez ha ido solicitando más tiempo al comprador en 2021 y 2022. La última fecha pactada por las partes es noviembre, cuando los terrenos ya tienen que estar registrados para poder venderlos a Crea MNN.
Las partes consultadas indican que en los últimos meses se ha trabajado con agilidad para lograr el objetivo de cerrar la operación en noviembre, algo que esperan cumplir. Solo las elecciones del 23J –y si hay cambios en el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana encabezado por Raquel Sánchez y en la presidencia de Adif– podría retrasar el trabajo, que en la actualidad es principalmente técnico.
Las fuentes inmersas en el proceso indican que ambas partes, tanto Crea MNN como Adif, tienen “el máximo interés” en poder realizar la operación y están trabajando para ello de forma muy coordinada. “Se trata de una operación muy relevante y también muy compleja por la cantidad de fincas que se transmiten, por lo que el objetivo prioritario es la de poder cerrarla con plenas garantías y la máxima seguridad jurídica”, añaden.
Tras la compra, Crea MNN será el principal dueño de solares en esa operación, en la que se prevé alrededor de 7.000 millones en inversiones para levantar el centro de negocios con al menos ocho rascacielos de oficinas y 10.500 viviendas. Aunque la urbanización podría empezar en 2024, no se esperan grúas para el residencial al menos hasta 2025.
Recursos para Adif
En el calendario de pagos, Adif recibirá 216,87 millones en un primer pago (ver gráfico). Una vez que se firme el préstamo hipotecario, en el que el administrador ferroviario se queda con la garantía inmobiliaria, durante los cuatro años siguientes, Crea MNN deberá pagar únicamente intereses. Solo será a partir del quinto año, según el acuerdo alcanzado, cuando el comprador comience a amortizar el principal.
La venta de los terrenos para Adif llegará en un momento relevante para la compañía, cuando ha comenzado a ejecutar las primeras obras de cubrimiento de la playa de vías de la Estación de Chamartín-Clara Campoamor, un soporte que llevará por encima el futuro parque central de ese nuevo distrito madrileño.
A la vez, la empresa pública reformará esa estación, que será un nodo básico de la alta velocidad, tras un concurso internacional en el que ganó el consorcio de Esteyco, UNStudio y b720 Arquitectura.
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