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Bankinter estrena su socimi logística en la Bolsa de París con la meta de sumar 2.000 millones en activos

La inmobiliaria debutará en Euronext Access el martes con una capitalización de 950 millones

Alfonso Simón Ruiz
Imagen de la Ciudad del Transporte de Marchamalo (Guadalajara), donde Montepino desarrolla su gran plataforma logística.
Imagen de la Ciudad del Transporte de Marchamalo (Guadalajara), donde Montepino desarrolla su gran plataforma logística.

Bankinter estrenará su la inmobiliaria especializada en logística el próximo martes 6 de junio en la Bolsa de París. La inmobiliaria Montepino debutará con una capitalización de alrededor de 950 millones de euros y una cartera valorada en 1.209 millones, según la tasación realizada por Savills. Aunque los responsables de la empresa señalan que nace con la intención de hacer crecer su cartera de naves hasta los 2.000 millones entre 2025 y 2026.

Montepino debuta en Euronext a un precio de 11,07 euros. Bankinter ha elegido el mercado parisino debido, a entre otras razones como la agilidad, por el gran tamaño de la compañía. La opción equivalente en España era cotizar en BME Growth, pero una regla no escrita de este mercado indica que empresas con capitalización superior a los 1.000 millones y con gran free float debe cotizar en el mercado continuo, algo que la compañía descarta.

En Euronext Access, Montepino cotizará como listing técnico, sin interés de captar capital mediante una oferta pública de venta (OPV) ni de vender participaciones mediante una oferta pública de suscripción (OPS).

Esta socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) nació en 2021 cuando Bankinter se hizo con la conocida como cartera Montepino, adquirida al fondo CBRE IM. En esta sociedad, la compañía española Valfondo era socio minoritario y gestor de los proyectos, un papel que sigue jugando en la sociedad.

La compra de la inmobiliaria a CBRE IM se hizo fundamentalmente como un vehículo de inversión para clientes. Así, tras el desembarco del banco, 1.800 accionistas minoritarios –clientes de banca privada de la entidad– disponen del 82,4% de la socimi.

Un 6,4% del capital está en manos de Bankinter Investment, la filial de banca de inversión de la entidad pilotada por María Dolores Dancausa como consejera delegada. El banco siempre coinvierte directamente en este tipo de vehículos que ha ido lanzando en los últimos años como señal de confianza en la apuesta empresarial.

Valfondo, la gestora zaragozana presidida por Juan Vera y que cuenta con su hijo Juan José Vera como director general, dispone de un 5,1% de la socimi. Por último, un 6,1% pertenece a la aseguradora Catalana Occidente.

Casero de Inditex

La cartera de propiedades valorada en los citados 1.209 millones está compuesta por 1,9 millones de metros cuadrados en 46 activos. De esos, 21 naves ya están operativas y con una tasación cercana a los 700 millones. El resto son nueve inmuebles en construcción con un valor de alrededor de 330 millones y el resto es suelo para la promoción de otros 16 almacenes.

Entre sus grandes activos operativos se encuentra su plataforma de Marchamalo, donde el operador logístico GXO cuenta con una nave automatizada de 140.000 metros cuadrados para la distribución online de Zara, la principal marca de Inditex. Igualmente, destaca el proyecto en Guadalajara de la operadora Luís Simões para Nestlé. Asimismo, en Lisboa, fuentes de la empresa señalan que construyen la que será mayor plataforma logística del país.

El portfolio de Montepino se extiende también en las principales zonas logísticas de Toledo –como Illescas–, Cataluña, Madrid y Aragón. La compañía, además, está abierta a adquirir nuevas oportunidades más allá del terreno con el que cuenta.

Entre las grandes

La cartera de propiedades valorada en los citados 1.209 millones y una capitalización que rondará los 950 millones sitúan a la empresa como una de las mayores socimis españolas. Únicamente la superarán las dos grandes del Ibex 35 –Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial–, la del mercado continuo Lar España (al menos en el valor de inmuebles) y, en el caso de la capitalización en BME Growth solo la sobrepasan GMP Property (de la familia Montoro Alemán y del fondo soberano de Singapur GIC) y Vivenio Residencial (de los fondos extranjeros APG y Aware).

De igual forma, se encuentra entre los grandes propietarios de inmuebles logísticos del país, por detrás de Merlin Properties y las inmobiliarias especializadas Logicor (China Investment Corporation y Blackstone) y Prologis.

No es la primera vez que Bankinter constituye una socimi como vehículo para sus clientes de banca de inversión, para lo que se asocia con alguna empresa especializada en la gestión, como en esta caso confía en Valfondo.

Es el caso de Ores, donde se ha asociado a la firma portuguesa Sonae Sierra, especializada en centros comerciales. Y con GMA en el caso de hoteles para la también cotizada Atom.

También, ha entrado en sectores como las energías renovables y residencias de estudiantes. En este último caso, se asoció con la compañía especializada Valeo para constituir el fondo VStudent.

Hasta un 10% de TIR a diez años para los clientes de banca privada

Vehículos. Bankinter Investment, la filial de banca de inversión de la entidad financiera, desarrolla desde 2011 vehículos de inversión alternativa para sus clientes. Desde 2016 ha lanzado 20 de estas sociedades con una capital comprometido por 4.200 millones.

Rentabilidad.  El banco ha recomendado a los inversores en Montepino que mantengan su inversión durante la vigencia del plan de negocio a 10 años. El dividendo pagado para este año supone un retorno del 2,5%, pero los responsables del proyecto esperan que sea creciente (según se vaya reduciendo la necesidad de hacer crecer la cartera logística) y llegue a un 5% como media. Al final del periodo, calculan una TIR (tasa interna del retorno) del 10% aproximadamente.  El final de la inversión para los clientes podría ser la venta de la compañía o de los activos, recuperando la posible plusvalía.

Clientes.  La inversión de los 1.800 clientes de banca privada en esta socimi tiene un tique mínimo de 200.000 euros y la media invertida se sitúa en alrededor de los 500.000 euros. En mayo de 2021, Bankinter y su socio Valfondo lanzaron una ampliación de capital de 250 millones para desarrollar los nuevos proyectos.

Cartera.  El portfolio de los vehículos de Bankinter, incluyendo la financiación de proyectos, supone una cartera de activos bajo gestión superior a 7.000 millones, que se acercará a los 10.000 millones de euros una vez estén todos los vehículos invertidos al 100%, según el banco.

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Sobre la firma

Alfonso Simón Ruiz
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.

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