Mercadona frena en seco la compra de locales en España y potencia la vía de los alquileres

A cierre de 2022 tenía firmadas adquisiciones por 76 millones, el menor nivel en 23 años

Belén Trincado Aznar

Mercadona consolida el cambio de modelo en su estrategia de crecimiento en España. La compañía de supermercados, con 1.637 locales en el país, ha frenado en seco la adquisición de activos inmobiliarios, en este caso locales y terrenos, y en paralelo ha ampliado sus opciones para crecer a través del alquiler.

La compañía presidida por Juan Roig contaba, a cierre del ejercicio 2022, con compromisos firmes de adquisición de este tipo de activos por un total de 76 millones de euros, casi un 40% menos que un año antes, según consta en las cuentas anuales depositadas por Mercadona en el Registro Mercantil. Esa cifra supone encadenar tres años de descenso en esta partida, y es, además, la más baja desde al menos el año 2000, último ejercicio del que ha sido posible comprobar sus estados financieros.

Con la llegada del siglo XXI, la compañía de supermercados experimentó una imparable expansión por el territorio nacional, que le llevó a más que triplicar su red de tiendas y a potenciar su capacidad logística. En la primera década de los 2000, Mercadona ejecutó una media anual de más de 80 aperturas netas de tiendas, con un promedio de 200 millones destinados a adquisición de activos inmobiliarios, con picos de casi 300 en 2002 y 2003.

Un ritmo que redujo a 50 aperturas netas entre 2010 y 2015. En 2016, la compañía superó la barrera de 1.600 establecimientos, manteniéndose por encima de estos, sin llegar a las 1.700, durante los últimos seis años. Además, ha crecido hasta los 16 bloques logísticos, el doble que hace 15 años. Este año prevé abrir uno nuevo dedicado al comercio online en Boadilla del Monte (Madrid) y trabaja en otro en Ribarroja del Turia (Valencia).

Techo en España

Esa horquilla de entre 1.600 y 1.700 tiendas es la que la compañía considera como su tamaño ideal en España. El propio Juan Roig lo afirmó en marzo, en la última presentación de resultados. “No pasaremos de 1.700 tiendas en España. Ya estamos cerca del tope”, explicó el empresario. “Hay competidores que quiere abrir, otros que se están centrando en tiendas pequeñas, otros en grandes... Nosotros lo que queremos es llegar a ese objetivo de 1.700″, analizó.

Ahora, los planes de expansión de Mercadona en España son más limitados. La empresa sigue viendo potencial en la Comunidad de Madrid y Euskadi para implantar nuevos locales, al tiempo que cierra otros que se han quedado desfasados. En España, el plan de la compañía en 2023 pasa por acometer 50 aperturas, pero está por ver el número de cierres. En 2022 abrió 53 y cerró 49, dejando el saldo neto en cuatro.

Ese techo al que está llegando Mercadona explica que el volumen de adquisiciones comprometidas sea menor. También el hecho de que estas se firman con plazos de entre 1 y cuatro años, con lo que hay que tener en cuenta los locales y terrenos acordados en los últimos años. A 31 de diciembre, contaba con activos sin utilizar por un valor de 94 millones, que también puede aprovechar para aperturas.

Otro elemento es la ya enorme cartera inmobiliaria del grupo. A cierre de 2022, otorgaba un valor en balance de 4.450 millones de euros a sus terrenos y construcciones. Un patrimonio que la compañía aprovechó para realizar dos operaciones de desinversión, y así obtener fondos extra para financiar sus planes de crecimiento. En septiembre de 2020 selló la venta de 27 supermercados al fondo LCN Capital Partners por 180 millones de euros, que después alquiló bajo la fórmula sale & leaseback. La propia empresa explicó entonces que cambiaba “ladrillo por euros”, debido al “importante número de inmuebles en propiedad” que tenía, fruto de las “inversiones realizadas en adquisición de terrenos y locales”.

En julio de 2021 repitió jugada, pero con el fondo israelí MDSR, al que traspasó 27 establecimientos por 100 millones, para continuar operándolos en régimen de arrendamiento.

Precisamente, el alquiler gana peso en la política de Mercadona. A 31 de diciembre de 2022, la compañía contaba con opciones de arrendamiento por 70 millones, la mayor cantidad desde que en 2003 la compañía empezó a desglosar esta cifra en sus cuentas anuales. Además, es un 18% más que en 2021.

Los grandes planes de expansión física de Mercadona pasan por Portugal. En 2022 realizó 10 inauguraciones netas, llegando a 39 locales, con una inversión total en crecimiento de 140 millones de euros. Desde su llegada a ese país en 2019 ha acumulado una inversión de 590 millones. Para 2023 tiene prevista la apertura de otra decena de establecimientos, con la que rozara el medio centenar. La inversión total prevista es de 280 millones, el doble que el año pasado, cifra en la que también se incluye la construcción del futuro bloque logístico que abrirá en Almeirim, localidad ubicada en los alrededores de Lisboa.

Inversiones de unos 500 millones solo en reformas y aperturas

Renovación. Que Mercadona compre menos activos inmobiliarios no quiere decir que sus niveles de inversión vayan a reducirse. Solo en 2022, la compañía de distribución destinó 923 millones a ampliar sus capacidades. De esa cantidad, 504 millones fueron para aperturas, también en régimen de alquiler, y reformas de establecimientos, cifra que repetirá durante este 2023. Hay que tener en cuenta que el montante que destina a comprar, por ejemplo, un local, solo es una parte de la inversión que se acaba realizando. A ese importe hay que sumar la reforma integral, cuando no la construcción desde cero, y que es lo que acaba elevando el valor de cada activo y explica la diferencia entre inversión total y compromisos de compra.

Tienda 8. Ahora, las reformas de las tiendas de Mercadona se centran, por una parte, en adaptarlas a su modelo eficiente, bautizado como Tienda 8, y que incorpora mejoras en consumo energético y sostenibilidad. El 78% de la red ya está bajo ese estándar. Por otra, la compañía acelera en la incorporación del servicio listo para comer, que ya tenía en 972 establecimientos a cierre del año pasado.

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