Cuenta atrás para arrendadores: la compensación en la ley española de vivienda
La norma actual ha generado roces entre el derecho fundamental a un hogar digno y el derecho a la propiedad privada
La reciente normativa de vivienda de España (Ley 12/23), que entró en vigor en mayo de 2023, tiene como objetivo principal asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda, regulando, en su disposición transitoria tercera, la forma en la que los propietarios podrán solicitar la reanudación de todos aquellos procedimientos de desahucio que, como consecuencia de la Covid-19, fueron suspendidos en el 2020 y que aún hoy siguen en suspenso.
Aunque su objetivo es ciertamente loable, ha generado nuevos roces en la pugna entre los dos derechos fundamentales que se reconocen y, esta ocasión, se contraponen en nuestra Carta Magna: el derecho a una vivienda digna (artículo 47 CE) y el derecho a la propiedad privada (artículo 33 CE). Este conflicto de derechos constitucionales pone en juego el equilibrio entre el interés social y los derechos individuales de los propietarios.
El 31 de marzo del 2020 se publicaba el Real Decreto-ley 11/2020, de medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, estableciendo una medida extraordinaria y temporal que permitió suspender procedimientos de desahucio y lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2024, para arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional incluyendo los arrendatarios con contrato en vigor, aquellos a los que se les expirara el plazo del mismo y a los que no tuvieran contrato (ocupas), comportando la suspensión de los procedimientos de desahucio en los que el arrendador no pudiera probar que se encontraba también en situación de vulnerabilidad.
Mientras una parte de los desahucios en España se suspendían por estas medidas, otra parte importante del tejido empresarial acudía a la aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus cuya traducción “mientras sigan así las cosas” nos da una idea de su fundamento. Fueron muchas las empresas arrendatarias que bien alcanzaron un acuerdo o bien acudieron a un proceso declarativo judicial de ajuste de las condiciones contractuales del arrendamiento adaptada a la nueva situación que se vivía.
Así, los que aplicaron esta cláusula y adaptaron las rentas a la nueva circunstancia debieron y deben atenerse al nuevo pacto alcanzado entre las partes o a la sentencia declarativa de la nueva situación, sin nada que pueda pretenderse hoy por parte del propietario arrendador.
Unos decretos más tarde, y ante la precaria situación en la que quedaban los propietarios de viviendas en alquiler, el Real Decreto 37/2020 de 20 de diciembre de 2020 introducía la posibilidad de solicitar una compensación para el propietario en aquellos casos en los que las medidas de servicios sociales no pudieran aplicarse en los tres meses siguientes a la emisión del informe previsto en el procedimiento.
El Gobierno, en su Consejo de Ministros de fecha 27 de diciembre del pasado 2023, y como complemento del paquete de medidas de protección en favor de los arrendatarios que comportó la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda, decidió prorrogar hasta el 31 de diciembre de 2024 la suspensión de los desahucios y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, extendiéndose igualmente la posibilidad hasta el 31 de enero de 2025 de solicitar la compensación por parte del arrendador o propietario afectado.
Esta solicitud de compensación se erige en muchos casos como la única alternativa de los propietarios para la reparación del daño económico causado por estos dilatados procedimientos que ya superan en su media los cuatro años de impago. Para solicitar la compensación, los interesados deben dirigir su solicitud a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Consejería correspondiente de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble.
El importe total de la compensación, según el caso concreto, se calculará teniendo en cuenta la suma de lo siguiente: la renta impagada considerada como el monto total de la renta no abonada durante el período de suspensión del desahucio; los gastos corrientes asumidos por el propietario (gastos de comunidad, impuestos, servicios…); y otros conceptos lesivos que se pudieran relacionar, justificar y cuantificar.
En todos los casos se necesitará presentar documentación que justifique la cuantía de la compensación solicitada. Esto incluye el contrato de arrendamiento, facturas de gastos, y documentos que acrediten la falta de pago. Es importante destacar que el proceso y los criterios específicos para calcular la compensación variarán dependiendo de la normativa de cada comunidad autónoma por lo que habrá que estar al desarrollo de la casuística para determinar el alcance de la compensación.
Es fundamental encontrar un equilibrio que respete tanto el derecho a una vivienda digna como el derecho a la propiedad. Mientras la ley actual parece inclinarse hacia la protección de los inquilinos, es crucial reconocer y abordar las preocupaciones legítimas de los arrendadores para asegurar un mercado de vivienda justo y equilibrado. Un gran desafío en el que se debe seguir trabajando.
Isaac Paricio Tomás, socio director de Rocha Paus Grupo Legal.
