El nuevo valor fiscal de las viviendas minimiza los pagos en negro en las compras de casas

El 99,6% de las transmisiones avalan por ahora el valor de referencia

Hacienda publica los primeros datos del sistema, en vigor desde 2022

Impuesto transmisiones patrimoniales Pulsar sobre el gráfico para ampliar

Desde el 1 de enero de 2022 España cuenta con un nuevo valor de referencia en las viviendas que marca la base imponible de los impuestos patrimoniales vinculados a operaciones como la compra, las sucesiones o las donaciones. El motivo de esta tasación fiscal, que a tenor de los primeros datos ha logrado su objetivo, era actualizar el valor real de los inmuebles para evitar que las transmisiones tributasen por cantidades adulteradas y alejadas del valor de mercado. La nueva referencia generó mucho ruido y dudas acerca de su efectividad. Sin embargo, los seis primeros meses de aplicación dejan un saldo más que favorable: tan solo el 0,4% de las operaciones sujetas al valor fiscal han recibido solicitudes de informes para determinar si era necesario algún ajuste.

En el primer semestre de 2022 se registraron en España poco más de un millón de operaciones que tuvieron el nuevo valor de referencia como base imponible. Sin embargo, la Dirección General del Catastro, dependiente de Hacienda, ha recibido únicamente 4.186 solicitudes de informes preceptivos y vinculantes, la forma que tienen los contribuyentes de reclamar al ministerio para que se determine si es necesario introducir ajustes en un inmueble concreto. Es decir, el 99,6% de las operaciones han validado el valor fiscal fijado por el Catastro.

Este saldo tiene dos interpretaciones, según explica Rocío García Ramírez, directora técnica de fiscalidad inmobiliaria en Euro-Funding. “O bien el nuevo valor de referencia es mayor que el valor del mercado pero la diferencia es tan pequeña que no compensa reclamar, o bien la nueva referencia se ajusta al valor real, que es lo más habitual”. Las consecuencias, no obstante, son las mismas: “La gran mayoría de los contribuyentes han aceptado liquidar por el valor de referencia en sus operaciones”, algo que “reduce los pagos en negro y acaba con la litigiosidad derivada de las posibles reclamaciones”.

El valor de referencia, sobre la teoría, debe ser el 90% del valor de mercado de la casa. Es decir, si una vivienda cuesta 200.000 euros deberá tributar al menos por 180.000 euros en estas operaciones, algo que neutraliza la práctica relativamente habitual de escriturar por debajo del valor real para pagar menos impuestos.

De estas 4.186 solicitudes de revisión, el 92,6% estuvieron asociadas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), el tributo que se abona al comprar una vivienda de segunda mano. El resto derivaban del impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) y de las operaciones societarias, según los datos dados a conocer por Hacienda en la evaluación de los efectos de la ley contra el fraude fiscal, un documento publicado recientemente por el departamento dirigido por María Jesús Montero.

Todas estas cifras, en opinión de Manuel Esclapez, miembro del grupo de expertos en haciendas locales y valoración catastral en la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf), esconden otra derivada. “Hay que tener en cuenta que la posibilidad de cuestionar los valores de referencia se hace por la vía de rectificación de autoliquidación, que tiene un plazo de cuatro años”. Es decir, añade, “muchos asesores fiscales están a la espera de que una sentencia abra la veda de las reclamaciones favorables al contribuyente”.

El experto de la Aedaf también cuestiona los efectos de esta medida en la caída del fraude. La razón, añade, es que si alguien quiere defraudar puede tributar por el valor de referencia, que suele ser menor al del mercado, y pagar el resto de la transacción en negro. Cabe recordar, añade García Ramírez, que al liquidar por ese nuevo valor se evita cualquier comprobación posterior. Y confirma que “sí hemos visto algunos errores en los valores de referencia, pero la mayoría son por no llegar a ese 90%”, apunta.

El nuevo sistema de referencia determina para cada área delimitada en el mapa español el valor de de la vivienda media en esa zona. Eso permite, explica Hacienda en el informe, que cualquier ciudadano pueda conocer la ficha fiscal en cualquier momento y que, en caso, de disconformidad, “pueda instar los procedimientos catastrales oportunos para su modificación evitando posibles litigios futuros”.

El ministerio también asegura que el nuevo método reduce los litigios al dotar de objetividad al cálculo de la base imponible, refuerza la seguridad jurídica y mejora la homogeneidad en la determinación de los valores de todo el territorio nacional, evitando agravios comparativos.

Los datos, no obstante, tienen que tomarse con cierta cautela. Fuentes del Catastro celebran que “el número de solicitudes de informe supone un porcentaje muy poco relevante sobre el número de transmisiones producidas en el rango de tiempo al que se refiere”. Ahora bien, añaden, “considerando el escaso periodo de tiempo transcurrido desde la implantación del valor de referencia para su utilización en la determinación de la base imponible de estos impuestos, y las distintas circunstancias que se pueden producir en la gestión tributaria de las comunidades autónomas, no se pueden obtener conclusiones definitivas”.

Riesgos

El propio Ministerio de Hacienda se muestra precavido en el documento. “El valor de referencia se ha implantado el 1 de enero de 2022, por lo que no ha transcurrido un ejercicio completo desde su publicación y efectos en la base imponible” de ciertos impuestos. Ello, unido a los propios plazos establecidos en los procedimientos de la gestión tributaria para la posible rectificación, conlleva que no se pueda “efectuar una evaluación del todo concluyente de la reforma”.

En los meses previos a la aprobación del nuevo valor, la Aedaf, la Fundación Impuestos y Competitividad y la Fundación FIDE alertaron de los potenciales riesgos del nuevo método, aduciendo una subida impositiva, falta de singularidad y de consideración de factores inmobiliarios en las valoraciones, falta de claridad en su proceso de formación y un posible gravamen de riqueza inexistente.

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