Transmisiones inmobiliarias
Tribuna
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El valor de referencia: ¿seguridad jurídica o recaudación a toda costa?

Parece evidente que el Catastro no va a poder predecir el futuro y, por tanto, establecer una valoración justa

EFE

Entre las medidas introducidas por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, publicada en el BOE el pasado 9 de julio, encontramos el más que polémico valor de referencia, una suerte de valoración inmobiliaria genérica, aplicable a las operaciones de transmisión de inmuebles, que pretende generar seguridad jurídica evitando las discrepancias relativas al valor de mercado de los inmuebles que siempre ha rodeado este tipo de operaciones.

La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) establecían, hasta la entrada en vigor de la Ley 11/2021 que la base imponible de estos impuestos era el valor real del bien transmitido. Así, la determinación de este valor real siempre ha generado mucha litigiosidad y son numerosos los contribuyentes que han visto, durante años, como las agencias tributarias autonómicas han cursado contra ellos procedimientos de comprobación del valor de los inmuebles transmitidos, por entender que el declarado por estos no era el real.

Dicha situación ha tenido idas y venidas durante los últimos años, pero la realidad es que las administraciones autonómicas cada vez han visto más limitada su capacidad recaudatoria por estos conceptos. Primero establecieron métodos de valoración orientativos, que posteriormente el Tribunal Supremo entendió que eran vinculantes para la administración; también realizaron y siguen realizando muchísimas comprobaciones de valor basadas en informes genéricos sin ni siquiera visitar los inmuebles transmitidos, cosa que también los tribunales han entendido no ajustado a Derecho. Así, había llegado un momento en que, las facultades de las administraciones autonómicas para comprobar los valores reales de las operaciones se habían limitado a hacer las cosas muy bien, esto es, confiar en los valores declarados por los contribuyentes o, en caso de entender que no se ajustaban a la realidad, comprobar, inmueble por inmueble, visitándolo y contando con un informe pericial en el que debía valorarse correctamente dicho bien inmueble y, como pueden imaginar, hacerlo es difícil y caro.

Dada la situación, el legislador, con la “excusa” de dar una mayor seguridad jurídica a la tributación de las operaciones inmobiliarias, nos introduce un cambio de paradigma mediante Ley 11/2021 y una de sus medidas estrella: el valor de referencia. En primer lugar, se introducen modificaciones en la Ley del ITP y la del ISD, de modo que la base imponible de dichos impuestos para las operaciones inmobiliarias no será el valor real, sino el valor de referencia. Dicho valor resultará de un análisis realizado por la Dirección General del Catastro sobre los precios comunicados por los Notarios en las compraventas inmobiliarias efectuadas, debiéndolo publicar cada mes de octubre y con efectos para todo el año natural posterior. Así, de entrada, ya no deberemos fijarnos en el valor de mercado de un inmueble ni en el precio pactado entre las partes (que, por cierto, suele ser el más claro valor de mercado), sino en un valor, en muchos casos, artificioso, publicado por el Catastro con base en otras operaciones declaradas en la misma zona geográfica por inmuebles con características similares; y ese será el valor que servirá de base imponible y por el cual tendremos que pagar el impuesto que corresponda. Igualmente, la Ley también prevé que, en caso de no estar de acuerdo con el valor, el contribuyente podrá impugnar la liquidación, previo pago o garantía de la cuota, y aportar pruebas para rebatir esta valoración efectuada por el catastro.

Llegados a este punto, lo primero que nos debemos preguntar es si realmente esta medida va a ajustar los valores a la realidad como dice pretender, cosa que permítanme dudar. Parece evidente que el Catastro no va a poder predecir el futuro y, por tanto, establecer una valoración justa en el mes de octubre aplicable para todo el año siguiente pues los precios, y más en los tiempos que corren, fluctúan a lo largo del tiempo. Además, todos sabemos que establecer valoraciones genéricas basándose en parámetros generales u operaciones declaradas similares, no se ajustan a la realidad, pues no tienen en cuenta la situación concreta del bien transmitido; o, lo que es lo mismo, no vale lo mismo un piso reformado que uno sin reformar, o uno que se vende alquilado que otro libre de ocupantes. Pero lo que es realmente grave es la inversión de la carga de la prueba introducida, pues antes era la Administración la que debía probar que el valor declarado no se ajustaba al real y ahora es el contribuyente el que, previo pago de un impuesto injusto puede intentar rebatir el valor de referencia. Y, todo ello, nos lleva a considerar que, con un excesivo ánimo recaudatorio, el legislador se ha olvidado de respetar el principio de capacidad económica que debe imperar en el sistema tributario “que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”, tal y como prevé el artículo 31.1 de la Constitución.

Carlos Muñoz Juanpere. Abogado y socio de CIM Tax & Legal.

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