Enrique Losantos (JLL): “La primera mitad de año será muy complicada para la inversión”
Afirma que el mercado inmobiliario está viviendo un bache, no una crisis, y que se recuperará rápidamente a final de 2023. “Vamos a ver pocas bajadas de precios en vivienda por la falta de oferta”
Desde hace casi ocho años, Enrique Losantos (Madrid, 1971) es CEO en España de la consultora estadounidense JLL. Esta firma cotizada es una de las mayores a nivel global de servicios inmobiliarios. Losantos, uno de los referentes en el sector, cree que el frenazo que viene en la economía va a ser de corta duración para el real estate.
Año complejo para la economía con la invasión rusa de Ucrania, la elevada inflación y subidas de tipos de interés. ¿Cómo afecta al mercado inmobiliario?
El mercado inmobiliario está alterado. La parte de inversión, más transaccional, está muy alterada. Los tipos de interés han subido muy rápidamente y esa correlación que tienen con las rentabilidades inmobiliarias no se ha terminado de ajustar y esto va a llevar unos meses. La parte transaccional está bastante paralizada.
En concreto, ¿cómo está afectando la subida de tipos?
La subida de tipos tiene una correlación directa con la subida de yields [rentabilidades] y el incremento de los costes de financiación. Por tanto, está afectando a las valoraciones y a la inversión. Estamos descontando que el efecto de la inflación no va a durar más allá del segundo trimestre del año que viene. Hasta que el ajuste no se produzca, el mercado de inversión va a estar muy paralizado.
Teniendo en cuenta que resurgen productos más estables, como los bonos, que empiezan a dar cierta rentabilidad, ¿va a ver menos dinero disponible para el inmobiliario?
No vemos esa tendencia. Más que nada es una cuestión de ajuste, pero la demanda y la capacidad de liquidez que hay en el mercado inmobiliario en manos de los grandes ahorradores para invertir está en volúmenes récord. El capital levantado en los últimos 12 meses a nivel global alcanza casi los 500.000 millones de dólares. Nunca ha habido tanto interés para invertir en el sector, pero también es verdad que esa liquidez ha coincidido en un momento de mucha volatalidad y una subida de tipos muy rápida. El mercado inmobiliario se terminará ajustando, creemos que seguramente para el segundo o tercer trimestre del año que viene y se recuperará muy rápidamente.
Las necesidades de refinanciación de los propietarios van a acelerar las transacciones de activos
¿Cómo está acabando el año en inversión?
El año está acabando con muchas dificultades. Lo bueno es que mucho de lo que se esperaba que ocurriera, ya ha ocurrido. Ha sido el final de año el que se ha paralizado más, hablando del puro mercado de compraventas de activos o de compañías. El resto del sector inmobiliario sigue funcionando con absoluta normalidad. La contratación de oficinas está en cifras récord. Hay mucha actividad también en el mercado de leasing en retail y logística.
¿Y cuál será el volumen de inversión para todo 2022?
La cifra de inversión de este año será en torno a los 17.000 millones. Eso supone crecer respecto a los 13.000 millones del pasado año. Ha habido algunas operaciones de tamaño jumbo como la venta de las sucursales de BBVA de Merlin, que han marcado volúmenes récord en un año atípico, porque la primera parte del año ha sido fabuloso y la segunda muy volátil.
Para 2023, ¿qué cifra esperan?
Esperamos que sea más baja y se quede en 14.000 millones. Esperamos un primer semestre muy flojo y un último trimestre muy fuerte, aunque no suficiente para recuperar. La primera mitad de año va a ser muy complicada para el mercado de inversión. Por otra parte, por ahora no vemos que el mercado de usuarios esté cayendo, ni de construcción, ni de valoraciones.
Esperamos una inversión de 14.000 millones en 2023, con un último trimestre muy fuerte
¿Quiénes están siendo los beneficiados y los perjudicados?
Las necesidades de refinanciación de las empresas van a acelerar las transacciones de activos. Todos los inversores que tengan que afrontarlo en los próximos meses se van a enfrentar con que ahora pagan deudas a 250 puntos básicos y van a tener que refinanciarlas a 500 o 600 puntos básicos, e incluso van a tener problemas para encontrar suficientes proveedores de financiación. Habrá un mercado de value added oportunista que va a estar pendiente de estos eventos para entrar con equity o incluso apalancándose, pero con escenarios de retornos a la inversión muy distintos. Además, hay un nicho de mercado puramente de equity, de inversores que no se financian, que no tienen ninguna necesidad de financiarse, en el nicho más core, que lo están celebrando este momento, porque cuando la deuda era barata y de fácil acceso, ellos nunca eran competitivos para comprar esos activos core. Ahora, entienden que la menor concurrencia les va a ayudar
¿Es momento de grandes operaciones corporativas?
Toda esta incertidumbre y volatilidad, debería dar pie a operaciones corporativas. Uno de los problemas del mercado español es el tamaño. Incluso considerando Colonial y Merlin, a los grandes inversores les sigue pareciendo tamaños pequeños que ofrecen poca liquidez a su inversión. Es una de las barreras para atraer a los grandes capitales al mercado inmobiliario español.
¿En qué tipo de empresas puede haber operaciones corporativas?
Todo lo que sea pequeño, granular, que no tenga masa crítica suficiente como para ser interesante para el mercado institucional de los grandes ahorradores, tendrá a devaluarse respecto a los que tengan más tamaño. Precisamente porque no van a conseguir la liquidez inversora que consiguen los grandes. Esto, en un mundo tan fragmentado como el español, debería empujar a que las empresas pequeñas tiendan a consolidarse y a ser atractivos para estos ahorradores y generar valor vía inversión. Aunque de esto se lleva hablando mucho tiempo.
Toda esta incertidumbre y volatilidad, debería dar pie a operaciones corporativas
¿El mercado promotor va a sufrir por menores ventas?
Son compañías muy solventes y poco apalancadas. Pueden sufrir en el sentido de que en el medio plazo les cueste encontrar materia prima, es decir, suelo, que es uno de los grandes problemas a los que se van a tener que enfrentar en los próximos cinco años. También por la falta de financiación a unos costes adecuados. Esos son los dos grandes retos. Y muchos están gestionados por private equity cuyos planes de negocio pasaban por salir de estas compañías en un plazo determinado, hablo sobre todo de las cotizadas. En muchas de ellas, ese plazo ya se está cumpliendo y entendemos que hay cierta presión por hacer líquidas estas inversiones. El problema que hemos visto en los dos últimos años es que cuando se han puesto a hablar entre ellas ha habido mucho planteamiento de fusiones, de consolidación basado en cambio de acciones, pero muy poco en poner caja. Este es principalmente el reto al que se enfrenta este nicho de mercado que son los grandes promotores.
En el caso del precio de la vivienda, ¿qué cree que va a ocurrir?
En un contexto como este, las matemáticas dicen que el precio de la vivienda debería bajar porque en el momento en el que suben los costes de financiación, el acceso se vuelve más complicado, la capacidad adquisitiva es más limitada, y solo por esa razón debería bajar. El gran problema que tenemos en este país es que la oferta de vivienda no cubre la demanda. Entonces, esas dos fuerzas que se oponen, están determinando ahora si subirá o bajará. Creemos que vamos a ver pocas bajadas en los precios de vivienda de obra nueva, precisamente por la falta de oferta. Si el mercado fuera capaz de agrandar la oferta, posiblemente debería producirse esa bajada de precios.
Respecto a JLL, ¿un frenazo en el mercado inmobiliario cómo puede afectar a la firma?
Nos adaptamos muy rápidamente a cualquier vicisitud del mercado. Además, estamos en un proceso de transformación interno, donde estamos poniendo muchísimo foco en la gestión de los costes. Y si la parte transaccional ahora se ve más resentida, enfocaremos los esfuerzos y cambiaremos el mix de negocio hacia aquellas actividades que se muestren más resilientes. Dicho esto, creemos que esto va a durar muy poquito. No va a ser una crisis de muchos años. En las condiciones actuales de mercado y teniendo en cuenta los factores más exógenos que no podemos controlar, esto en menos de un año debería de estar reenfocado y vuelta a una senda de mucha actividad transaccional.
¿Qué objetivos se marca para JLL ante esta crisis?
No llamaría a esto una crisis, creo que es un bache, hace dos años con la llegada del Covid sufrimos una cosa muy parecida, con seis meses con el mercado paralizado. Pero siempre decimos lo mismo, estas situaciones son oportunidades para incrementar nuestra cuota de mercado, porque normalmente las empresas, nuestros clientes, se apoyan en lo que tienen más capacidad.
Interés en empresas de sostenibilidad
Losantos explica que la firma estadounidense actualmente no se encuentra buscando adquisiciones en España. “La compañía siempre tiene en revisión oportunidades, pero debe tener encaje en la estrategia global de la compañía. No vamos a explorar nunca oportunidades locales, tienen que ser escalables y alineadas con los principios de la empresa”, asegura. Afirma que la multinacional ha hecho mucho esfuerzo en los últimos ocho años por digitalizarse, un campo en el que asevera que están en “posición de dominio”. “Tenemos un foco ahora esencial y prioritario en todo lo que tiene que ver con la sostenibilidad. Cualquier cosa que venga por ahí, puede ser analizada”. La última apuesta ha sido la llegada del equipo global de Credit Suisse a la compañía, que les ha dotado “de unas capacidades únicas para afrontar un mercado volátil donde entendemos que va a haber muchas operaciones corporativas”.
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