La compraventa de vivienda caerá un 15% en 2023, pero el precio tan solo un 1%

El año 2022 cerrará con unas 665.000 transacciones, un 2% más que en 2021

La oferta de casas nuevas seguirá en cotas bajas, lo que mantendrá el precio

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El final del año 2022 servirá para poner techo a las fuertes subidas que ha experimentado en los dos últimos ejercicios el mercado residencial español, con cifras que no se veían desde antes del estallido del boom inmobiliario tanto en el número de compraventas como en los precios. Sin embargo, según estiman desde Atlas Real Estate Analytics, la corrección de la tendencia alcista tendrá dos velocidades. Mientras que el número de transacciones caerá en 2023 un 15% anual, el precio de las casas lo hará únicamente un 0,9%, tendiendo casi a la estabilización.

La consultora inmobiliaria prevé que en el tercer y cuarto trimestre de 2022 se hayan firmado unas 168.000 y 166.000 operaciones de compraventa que dejen un cómputo anual de 665.754 transacciones, un 2% por encima de las 650.913 que dejó un año 2021 beneficiado por el efecto arrastre del Covid-19. En 2023, sin embargo, el número de compraventas se reduciría hasta las 563.450, siempre según las estimaciones de la consultora. Esta cifra, de materializarse, se situaría algo por encima de los tres ejercicios inmediatamente anteriores a la pandemia. Se atisba, en esencia, una normalización de las operaciones, situadas hoy en extremos atípicos.

Según explica Daniel Bermúdez, cofundador y director de operaciones de Atlas, la previsión depende de la inflación y de otros condicionantes externos al sector inmobiliario. El escenario optimista, “que refleja un control rápido de la inflación y una vuelta a la relativa normalidad de los costes de construcción”, permitiría obtener en 2023 cifras cercanas a 2021 y 2022. Sin embargo, si la crisis en los precios y el resto de condicionantes negativos se cronifican, el año próximo podría llegar a situarse en niveles de 2015 y 2016, con unas 410.000 transacciones. Este escenario, previsiblemente, estaría prácticamente descartado. Otras consultoras especializadas como CBRE estiman, de hecho, que la depreciación de los materiales de la construcción coja ritmo ya en lo que queda de 2022.

Capítulo aparte es el de los precios, espoleados por la fuerte demanda de vivienda y por el frenazo en la construcción de obra nueva provocado por el encarecimiento de los materiales.

Desde Atlas prevén que el presente ejercicio finalice con un precio medio de 1.706 euros el metro cuadrado, un 2,9% por encima de 2021. Sin embargo, en 2023 el valor medio caería ligeramente a los 1.691 euros (un descenso de casi el 1%). Este tímido descenso, que dejaría la variación de los precios prácticamente plana, puede explicarse en buena parte por una todavía elevada búsqueda de casas. “Pese a que la demanda esperada para 2023 es sensiblemente menor que la vista en 2021 y 2022, la oferta de vivienda disponible arrastra un año de descensos que continuarán a lo largo del próximo ejercicio”, añade Bermúdez. Cabe recordar en este punto que el precio de la vivienda de primera mano se sitúa en niveles récord en España, por encima de los 2.000 euros el metro cuadrado según los Registradores de la Propiedad.

La compraventa de vivienda caerá un 15% en 2023, pero el precio tan solo un 1%

La parte positiva, insiste Bermúdez, es que “el mercado no se enfrenta a una situación de tormenta perfecta, con alta oferta y baja demanda, sino a una desaceleración más controlada”.

La caída de la oferta también tiene un efecto positivo en caso de que el mercado experimente una menor demanda a causa de una posible recesión, ya que ambas variables irían de la mano. Justamente al contrario, recuerdan en Atlas, que en 2008, cuando convivieron una baja demanda y una alta oferta.

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