España termina más casas de las que empieza a construir por el sobrecoste de los materiales
Las certificaciones de fin de obra ya superan los visados de obra nueva Los expertos prevén estabilización en el corto plazo
El encarecimiento generalizado de los precios a nivel mundial, y que tiene su réplica en los materiales utilizados en la construcción inmobiliaria, ha provocado que en España ya se terminen más viviendas de las que empiezan a levantarse. Según los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), el número de certificaciones de fin de obra se situó en 8.308 en mayo, último mes con datos disponibles. Por contra, los visados de obra nueva ascendieron a los 7.647, provocando una diferencia de 661 notificaciones. Algo así no sucedía, según la serie histórica, desde diciembre de 2020, cuando el saldo negativo fue de 92 certificaciones.
Previamente, durante los meses de confinamiento y restricciones vinculadas a la pandemia, España llegó a anotar diferencias mucho más notables, de hasta el entorno de los 3.000 visados. Desde que terminaron los efectos de la crisis financiera de 2008, y hasta la irrupción del Covid-19, el país había registrado siempre más visados de obra nueva que certificaciones de fin de la actividad.
El cambio de tendencia registrado en el mes de mayo, a la espera de ver si se prolonga durante más tiempo, es una muestra más de los efectos que la inflación está dejando en el mercado. Los expertos, por ahora, creen que la situación podría prolongarse en el corto plazo debido a la fuerte incertidumbre que rodea a la economía.
Según explica Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, el parón de la actividad general está principalmente motivado por el “pánico” de los pequeños y medianos promotores. Son ellos los que controlan la mayoría del mercado en el país (con una cuota de cerca del 80% frente al 20% de los grandes), por lo que sus frenazos suelen tener mayores efectos.
“La actividad se ralentizó durante la crisis sanitaria. Ahora, después de haberse recuperado lentamente, el sector está sufriendo la fuerte subida del precio de los materiales, por lo que va frenando su actividad ante el augurio de un mal invierno, incluso con proyectos ya firmados”, apunta Bernardos.
En una obra media, difícilmente el coste de los materiales y de todo el proceso de construcción, gestión y burocracia va a superar el 25% de las ganancias que se obtienen con la venta. Ahora, según calcula Bernardos, en las grandes ciudades este porcentaje puede situarse en un máximo del 40%.
El aumento de los costes es evidente. Sin embargo, añade el economista y docente, muchos promotores también deciden parar por el factor psicológico y el miedo, ya que debido a los altos niveles de demanda de casas de obra nueva “sería perfectamente posible repercutir el sobrecoste de los materiales en el precio final de la vivienda”.
El director de previsión econométrica de la consultora inmobiliaria CBRE, Joan Pina Martí, también ve posible que las viviendas terminadas superen a las iniciadas durante algunos meses más. El incremento de los costes de construcción, “que justamente alcanzaron un máximo en el mes de mayo”, ha supuesto una ralentización en el inicio de las obras en los últimos meses. Fruto de ello, añade, “esperamos que las viviendas iniciadas este año se sitúen ligeramente por debajo de las registradas en 2021”.
En cambio, en el caso de las certificaciones de fin de obra, “esperamos que sigan aumentando en lo que queda de año, debido al buen pulso de la iniciación durante los últimos meses de 2020 e inicios de 2021”.
Cabe recordar, apunta Pina Martí, que existe un decalaje entre las viviendas iniciadas y sus certificaciones de entre 18 y 24 meses, una franja que tiene sentido “puesto que vendría a ser el plazo de construcción de las viviendas”. Es decir, el hecho de que las certificaciones de fin de obra superen a los visados de inicio vendría explicado porque el ritmo actual se está reduciendo con respecto al observado hace un año y medio.
Desde CBRE, no obstante, consideran que el ritmo de viviendas iniciadas volverá a reactivarse durante los últimos meses del año, a medida que los costes de construcción se estabilicen e, incluso, empiecen a corregirse moderadamente. Como consecuencia, señala Pina Martí, el nivel de casas iniciadas “podría volver a situarse en línea o ligeramente por encima de las terminadas a medio plazo”.
Reformas y restauraciones
El encarecimiento de los materiales parece no estar impactando de lleno todavía en la actividad de reforma y ampliación de las viviendas. Según los datos del Mitma, entre enero y mayo de 2022 se firmaron 11.500 visados de ampliación o reforma de vivienda, una cifra relativamente similar a los 13.000 sellados en los cinco primeros meses del ejercicio anterior y a los 13.500 firmados en 2019, antes de la irrupción del Covid. En 2020, en unos meses marcados por el confinamiento, se cerraron algo más de 10.000 visados.
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