Las inmobiliarias lanzan proyectos para engordar el stock logístico más de un 10%

60 iniciativas sumarán más de 2,5 millones de metros cuadrados de superficie en Madrid y Barcelona Deloitte espera que las inversiones no se frenen en la segunda mitad del año

El mercado inmobiliario de plataformas logísticas ha sido durante los últimos años el más atractivo para empresas e inversores, en gran parte propulsado por las necesidades del comercio electrónico. Y esa tendencia no se prevé de momento que vaya a parar. Actualmente, hay en marcha 60 proyectos para aumentar la superficie de naves y almacenes en 2,5 millones de metros cuadrados en Madrid y Barcelona, lo que incrementará en alrededor de un 12% el stock disponible, según un estudio de Deloitte.

En Madrid, las inmobiliarias preparan proyectos para sumar 1,5 millones de m² entre 2022 y 2024 a la superficie actual de 12,2 millones de metros. Según Deloitte, en el área de influencia de la región hay un 8,8% de naves vacías. Aun así, la contratación de nueva superficie por parte de los operadores (inquilinos) marcó un récord de 1,16 millones de metros. Clientes como Inditex, Carriers, Factor 5, Kiwoko, Loewe, Logista, DSV, Amazon, Carrefour o El Corte Inglés fueron de los más activos el pasado año, según este estudio.

Deloitte identifica 39 proyectos en el área de influencia de Madrid (ver gráfico). Principalmente en los municipios toledanos de Illescas y Torija (las autovías A-4 y A-42 son dos de los ejes de transporte logístico del país), en los madrileños de Torrejón de Ardoz y San Fernando de Henares y en Marchamalo en Guadalajara (en la A-1).

En Barcelona, el pipeline de 22 proyectos suman más de un millón de metros cuadrados, que se añadirían al stock actual de 8,8 millones de metros. En esa área, la tasa de disponibilidad es mucho menor, de tan solo un 2,4%. En el último año, la contratación de espacios por parte de los clientes fue de 908.000 m², lo que supone más que duplicar la de 2020. Entre los inquilinos más activos en Cataluña se encuentran Amazon (26% de la superficie contratada), Mango, El Corte Inglés, ID Logistics, Aosom, Entredos, Aldi y Condis.

En este caso, en el área más cercana a la capital catalana escasea el suelo logístico. Por eso, solo el 3% de los proyectos se ubican en la zona franca, el 34% en el primer anillo, el 17% en el segundo y el 46% en el tercero (a más de 40 kilómetros de distancia del centro de la ciudad).

Protagonistas

Deloitte identifica también a los principales protagonistas de la expansión de este negocio, que se extiende de igual forma en toda Europa. Así, en el mercado europeo, el principal propietario en activos ya construidos y proyectos es Logicor (empresa de China Investment Corporation y Blackstone), con 19,9 millones de metros cuadrados. Le siguen el especialista estadounidense Prologis (18,7 millones) y la británica Segro (9,6 millones), además de otras como Panattoni, P3 Logistic Parks (detrás de la que se encuentra el fondo soberano de Singapur GIC), Gazeley, Goodman y VGP.

Panattoni es la que más ha crecido entre 2019 y 2021, añadiendo siete millones de metros a su cartera, seguida de Segro, con otros 2,5 millones.

Entre las inmobiliarias españolas destaca en este negocio Merlin Properties, que cuenta casi con un millón de metros cuadrados de superficie operativa, según la última presentación de resultados hasta junio. Además, cuenta con proyectos en curso por 92.000 metros adicionales y más de 600.000 en suelo.

En España, la lista de propietarios es creciente. Logicor, Prologis, P3 Logistics, Patrizia, Aberdeen, Panattoni, CBRE IM, Goodman, EQT Exeter, Montepino (Bankinter), Newdock (Goldman Sachs), Segro, Aquila, Ares, Blackstone, VGP, GreenOak, GLP, Barings, MountPark, DWS, Hines, Thor Equities o Axa han destacado en los últimos meses, no solo con nuevos proyectos, sino con compras de carteras de naves ya operativas.

La mayor transacción se produjo el pasado año, cuando Bankinter adquirió la cartera logística de Montepino a CBRE IM, valorándola aproximadamente en 1.000 millones.

Inversión creciente

Respecto a la inversión, los principales mercados europeos sumaron 66.474 millones de euros en transacciones de activos logísticos. España fue en 2021 el sexto país como destino de esos recursos, tras Reino Unido, Alemania, Francia, Suecia y Holanda. Concretamente, sumó 2.855 millones, un 115% más, según los datos de Deloitte, en una evolución creciente desde hace una década.

Esta consultora también señala que este ejercicio ha comenzado a un buen ritmo de inversión, pero para la segunda parte del año podría cambiar. “Esperamos que las inversiones se desaceleren durante la segunda mitad de 2022 como consecuencia del actual escenario inflacionario que está impulsando los altos costes de construcción y aumentos en los tipos de interés (lo que debería ralentizar el consumo privado)”.

En la última década, los inversores en naves logísticas han visto cómo la rentabilidad (o yield en la jerga del sector) en sus compras ha ido menguando, debido al aumento de precios por la presión inversora, que busca posicionarse en un sector impulsado por el comercio electrónico. Si hace 10 años se hablaba de una yield del 8% en activos prime, tanto en Madrid como en Barcelona se situaron en 2021 en el 4%, una tasa tradicionalmente más acorde con el segmento de las oficinas, que hasta ahora era el percibido como el de menor riesgo. Pero los contratos a largo plazo firmados con buenos inquilinos como Amazon y los tipos de interés bajos han hecho que los compradores paguen más y las rentabilidades caigan.

Riesgos por las tensiones en la cadena de suministro

Deloitte señala algunas incertidumbres que están tensionando la cadena global de suministro y que acechan al comercio electrónico, el principal impulsor del mercado logístico. Señala causas como la invasión rusa de Ucrania, la guerra comercial entre China y EE UU, la política de Covid cero en China, la propia pandemia que ha retrasado la producción, por ejemplo, de microchips o la saturación del transporte marítimo de mercancías.