Pedir una hipoteca para comprar una casa o vivir de alquiler ¿qué es más rentable?

En la elección influyen muchos factores, como los tipos de interés, la evolución futura de los precios y la situación económica del momento

Pedir una hipoteca para comprar una casa o vivir de alquiler ¿qué es más rentable?
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¿Qué es más rentable, comprar o alquilar una vivienda? Siempre ha sido una de las preguntas del millón en el mercado inmobiliario. Sin embargo, ahora que la inflación está desbocada, en niveles máximos desde hace casi 40 años, la duda es aún mayor. Como suele ser habitual, la respuesta adecuada no es sencilla. Depende de muchas variables, como el lugar de residencia, el tipo de casa, el perfil del inquilino o propietario y la situación económica del momento. Pero también existen claves que ayudan a saber qué puede interesar más ahora o en un futuro.

Calculadora en mano, sale más barato contratar un préstamo para adquirir una vivienda que optar por alquilarla. Según los últimos datos del Consejo General del Notariado, el precio medio del metro cuadrado se situó en 1.575 euros en abril. Mientras, de acuerdo con el Índice Inmobiliario Fotocasa, el alquiler medio era de 10,89 euros por metro cuadrado y mes. Suponiendo que se quiere alquilar una vivienda de 80 metros cuadrados, la mensualidad a pagar sería de unos 871 euros. En el caso de querer comprarla, el precio sería de 126.000 euros. Por lo general, los bancos conceden financiación por el 80% del valor de compra, de modo que la hipoteca tendría un importe de 100.800 euros. Con un plazo medio de 25 años y un interés fijo medio del 2,68%, la letra mensual sería de 461 euros. Son 410 euros menos al mes que la renta del alquiler.

Eso sí, hay que tener en cuenta que para acceder a una hipoteca es imprescindible tener ahorrado un 30% para la entrada. Este suele ser el principal hándicap, especialmente para los jóvenes. Además, las hipotecas suelen conllevar productos asociados como seguros o tarjetas que incrementan el coste final. Asimismo, el propietario de una vivienda debe pagar gastos de mantenimiento como el IBI, la tasa de basuras o la comunidad. El importe del IBI difiere mucho entre territorios y, según un reciente estudio de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), el más bajo ronda los 150 euros al año o 12,5 euros cada mes. El precio medio del impuesto de basuras es de 90 euros al año (7,5 euros al mes) y la comunidad de vecinos supone unos 100 euros de media al mes. En total, unos 120 euros que se añadirían a la cuota hipotecaria de 461 euros, lo que arroja 581 euros. Entonces, el ahorro medio con respecto al alquiler se reduce a 290 euros al mes.

En el caso de los alquileres, también hay que hacer un esfuerzo económico en forma de fianza y cuotas adelantadas, pero “es bastante inferior”, asegura Antonio Gallardo, experto de iAhorro. Según un estudio del comparador basado en datos medios del INE, el esfuerzo que supone para los españoles pagar una hipoteca es del 26,37%, por el 38,71% que conlleva abonar un alquiler. A tenor de estos datos, de forma general, alquilar es menos rentable que comprar.

Vivienda en alquiler
Vivienda en alquiler

Tipos de interés

No es todo blanco o negro. En la elección entre comprar o alquilar intervienen factores como los tipos de interés. Los expertos invitan a comparar el dinero que se destina al alquiler con el que se paga en intereses en una hipoteca. El coste de la financiación lleva años en mínimos históricos, siendo así más interesante la compra dado que el precio del alquiler supera los intereses. Pero ahora los tipos están empezando a subir y también el precio de las hipotecas, lo que augura más carga de intereses para los hogares.

Siguiendo con el ejemplo anterior, de un alquiler de 871 euros al mes frente a una hipoteca de 100.800 a 25 años, financiar el préstamo a un tipo anual del 1% conllevaría pagar 336 euros de principal y 44 euros en intereses al mes durante el primer año. En esos 12 meses se destinarían un total de 4.560 euros, de los que 528 euros corresponden a intereses. La cifra es menor que los 10.452 euros anuales que se abonarían por el alquiler. Si el tipo subiera al 3%, los intereses alcanzarían los 142 euros al mes y en un año se pagarían 5.736 euros entre principal e intereses. Con tipos más altos, del 5%, el préstamo costaría 7.068 euros al año incluidos los 253 euros de intereses cada mes. Aún en este último supuesto, comprar sale más a cuenta que alquilar una casa durante un ejercicio.

Con la perspectiva de tipos al alza, la banca está endureciendo los tipos fijos y en algunos casos superan ya el 3% TAE cuando hace unas pocas semanas en su mayoría no alcanzaban el 2% TAE. Además, el euríbor está en plena tendencia alcista, lo que encarece las hipotecas variables referenciadas al índice. El indicador a 12 meses se sitúa ya por encima del 0,4% frente al -0,48% de hace un año, y las previsiones apuntan a que podría rebasar el 1% antes de 2023.

“Las posibilidades de acceder al mercado de la compra, especialmente en los jóvenes, no depende tanto de los ingresos mensuales sino del ahorro previo”, apunta Ferrán Font, portavoz y director de estudios de pisos.com. “En cualquier caso, la decisión entre comprar y alquilar debe ser meditada, teniendo muy en cuenta la situación económica a corto, medio y largo plazo. El alquiler permite mayor movilidad y la compraventa ofrece mucha más seguridad y estabilidad”, añade.

Precios de la vivienda

Por otro lado, a la hora de escoger entre comprar o alquilar también influyen la evolución futura de los precios de la vivienda y las expectativas. Aunque alquileres y precios de compra suelen subir en paralelo, la operación de compraventa se realiza a un precio que ya no va a variar, mientras que si se alquila se asume el riesgo de una posible subida de la renta.

El precio de la vivienda está subiendo hasta niveles cercanos a la época de la burbuja inmobiliaria en algunas zonas. Solo en el primer trimestre de 2022, el precio medio se incrementó un 6,8% interanual, según Tinsa. Desde el comparador financiero HelpMyCash.com estiman que la tendencia alcista de los precios de la vivienda se moderará en los próximos meses También creen que con el euríbor disparado y la pérdida de poder adquisitivo se frenará la demanda. En general, los expertos esperan subidas de entre el 2% y el 6%.

Igualmente, los alquileres están cada vez más caros. De acuerdo con la consultora especializada MVGM, el precio del alquiler ha crecido un 3% a nivel nacional y hay “evidencias de subidas sostenidas de rentas en las principales capitales, en parte por el efecto del IPC”. Por su parte, la tasadora UVE Valoraciones estima que los precios del alquiler repuntarán más del 6% a lo largo de 2022.

La elevada inflación es uno de los principales temores en el mercado del alquiler. Desde el año 2015, los propietarios pueden incluir en sus contratos la posibilidad de que las rentas se actualicen anualmente conforme a la inflación. Consiste en aplicar a la renta mensual el IPC interanual publicado a la fecha de actualización. Si el IPC es positivo, la renta sube; y si el IPC es negativo, la renta baja.

Actualmente, la inflación en España se sitúa en el 8,7% y llegó a alcanzar el 9,8% en marzo. La subida generalizada de los precios ha llevado a muchos propietarios a subir los alquileres. Sin embargo, para evitar subidas excesivas, el Gobierno limitó al 2% la actualización anual de las rentas conforme al IPC desde el 1 de abril hasta el 30 de junio, una medida que se alargará hasta el 30 de septiembre.

Esto supone que un alquiler medio de 800 euros podría aumentar como máximo 16 euros al mes o 192 euros al año. En cualquier caso, acabado el verano, los inquilinos podrían ver cómo la factura por vivir de alquiler se eleva por encima de ese porcentaje. Tomando el dato del IPC de mayo (8,7%), el incremento medio sería de casi 70 euros mensuales unos 840 euros al año. Y un alquiler firmado en abril de 2022 podría referenciarse un ejercicio después al IPC de marzo de 2022. Si se aplica el 9,8%, el alquiler medio se dispararía en más de 78 euros al mes o 940 euros anuales.

Lo cierto es que algunos caseros han optado por no tocar el precio estipulado en el contrato. Otros han llegado a acuerdos con sus arrendatarios para fijar subidas más suaves.

En este contexto, desde Fotocasa señalan que, actualmente, la desvinculación temporal de las renovaciones de los alquileres del IPC supone un claro respiro para los inquilinos. En ciudades como Madrid o Barcelona, donde el precio del alquiler mensual ronda los 1.200 euros o 1.300 euros, la vinculación al IPC supondría un aumento de unos 85 euros al mes, casi una mensualidad más a final de año. “Un aspecto asfixiante para quienes sus salarios no han aumentado al mismo ritmo”, apuntan.

Con todo, los portales inmobiliarios recuerdan que el tope del 2% solo afecta a contratos en vigor y no a aquellos de nueva firma. De hecho, aseguran que la media del Gobierno no está sirviendo para contener los precios del mercado. Así, aunque la opción del alquiler es más flexible, sobre todo en caso de no contar con unos ingresos fijos elevados, los precios se han disparado en algunas ciudades españolas. Para Antonio Jesús Gómez, director ejecutivo de The Simple Rent, "con una inflación del 8,7%, casi estructural, el consumidor ve la compra de un bien raíz como una reserva de valor". Y añade que "la conciencia del español sigue siendo comprar".

PER y rentabilidad

Por otro lado, a la hora de saber si es mejor comprar o alquilar un inmueble, según los analistas de Bankinter, una de las reglas de oro es conocer el PER (Price Earnings Ratio). Este dato es diferente en cada ciudad de España, incluso en cada distrito y cada barrio. El PER refleja el número de veces que la renta anual del alquiler está contenida en el precio de venta, es decir, el número de veces que se tardaría en pagar una vivienda mediante el alquiler. Se calcula dividiendo el precio de la casa entre el precio anual del alquiler. Por ejemplo, si una casa cuesta 300.000 euros y por el alquiler se pagan 12.000 euros al año, el PER es 25 años. Si el coste son 500.000 euros, el PER es 41,6 años. “Cuanto mayor es el PER, mayor es la proporción de la compra con respecto al alquiler y te interesa alquilar. Cuanto menor sea el PER, menor es la proporción del alquiler con respecto a la compra y te interesa comprar”, apuntan en la entidad.

Otro ratio que se puede utilizar es calcular la rentabilidad bruta por alquiler, que es el porcentaje de dividir el dinero anual que se obtendría por una vivienda en alquiler como propietario entre su teórico precio de venta y multiplicarlo por 100. Siguiendo el ejemplo anterior, 12.000 euros de alquiler dividido entre 300.000 por 100 sale 4. Con 500.000, el resultado es 2,4. Interesa comprar cuanto mayor sea la rentabilidad por alquiler e interesa alquilar cuanto menor sea.

Según el Banco de España, la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España es del 3,7%. Calculando a la inversa el dato (100/3,7%) se obtiene un PER de 27 años. “Lo primero es obtener la rentabilidad por alquiler o el PER de una vivienda que nos interese o de un distrito o municipio. Una vez hechos los cálculos, comparamos con los datos del Banco de España. De esta forma, a grandes rasgos, la teoría nos indica que si el PER está por encima de 27 años (PER medio de España), es mejor alquilar, mientras que si está por debajo puede que te convenga más comprar”, explican desde Bankinter.

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