La 'nueva' Merlin tras la venta de oficinas de BBVA: más pequeña y con menor deuda

Pagará un dividendo extraordinario de 315 millones y logra una plusvalía de 304 millones. Colonial se convierte en la mayor socimi por valor de sus propiedades

Ocho años después, los activos que dieron origen a Merlin ya no estarán en la cartera de la socimi. Esta empresa encabezada por Ismael Clemente pierde tamaño tras la recompra anunciada el viernes por parte de BBVA de 659 oficinas bancarias y tres edificios singulares por 1.987 millones de euros. Estos activos están alquilados al banco presidido por Carlos Torres hasta 2040. La inmobiliaria del Ibex 35 logra una plusvalía de 304 millones con la venta, según concretó este lunes a la CNMV, cambia su tamaño y reduce radicalmente la deuda.

Una de las consecuencias inmediatas de la operación –que está prevista que se cierre en junio– es que la compañía pierde volumen. De los 13.041 millones de valor de su cartera de propiedades a cierre de 2021, pasará a 11.268 millones. De esta forma, dejará de ser la mayor española por tamaño de su portfolio, ya que Inmobiliaria Colonial actualmente dispone de 12.436 millones en propiedades (gran parte en París a través de SFL).

Merlin concretó asimismo este lunes que el valor de la operación de la venta, que se hace traspasando el 100% de las acciones de Tree Inversiones Inmobiliarias, alcanza los 2.077 millones, aunque hay que descontar 90 millones que asumirá BBVA en pagos fiscales.

El destino fundamental de esos 1.987 millones que entrarán en la caja de Merlin se encamina a pagar deuda. Por un lado, la socimi utilizará 699 millones para cancelar el crédito hipotecario (667 millones) vinculado a estas oficinas bancarias e instrumentos derivados (22 millones).

Además, 970 millones pasan a la caja con la intención de reducir el pasivo. Así, en conjunto, la deuda neta pasará de 5.247 millones a 3.610 millones. De esta forma, su loan to value (o ratio de apalancamiento respecto al valor de los activos) se reducirá drásticamente desde el 39,2% al 32%. Ese porcentaje es incluso menor al objetivo del 35% al 36% de endeudamiento marcado previamente como objetivo por la socimi.

En los últimos años, empresas como Colonial y Merlin han seguido las recomendaciones de inversores y analistas de reducir su pasivo. Pero este movimiento no significa que Merlin no pueda endeudarse algo más si encuentra inversiones como las de los data centers –en la que está inmersa– u otras.

Los accionistas también se llevarán parte de los resultados de esta venta, ya que la inmobiliaria repartirá un dividendo extraordinario de 315 millones (0,67 euros por acción), obligada por la norma que regula a las socimis. La acción de la empresa se revalorizó este lunes un 1,41%, hasta los 10,77 euros en la primera sesión tras conocerse el traspaso a BBVA.

La compañía también verá reducidas sus rentas en 83,6 millones al año, al descontar los pagos por alquileres de BBVA. La cartera de la socimi generará 430 millones en alquileres, por lo que verá rebajado en un 15,5% su negocio.

En su cartera, las sucursales bancarias pesan un 13,6%. Cuando las traspase a BBVA, la distribución por tipo de activos quedará en que los edificios de oficinas serán el 58% del valor de las propiedades (ver gráfico), seguidos de centros comerciales (19,8%), logística (15,4%) y otros inmuebles (6,7%). En la actualidad, la compañía se encuentra en un programa de inversión para desarrollar data centers y activos logísticos.

Por su parte, BBVA calcula que la operación tenga un consumo inicial de siete puntos básicos en su capital y genere un impacto neto negativo inicial en la cuenta de resultados de aproximadamente 200 millones, según informó el viernes. Pero el banco entiende que este impacto se verá más que compensado por los ahorros acumulados esperados tras la ejecución de esta transacción.

La operación genera ahorros económicos para la entidad financiera de aquí hasta la fecha en que terminaba el acuerdo, en 2040, en un contexto de creciente inflación (el contrato actual incluye una cláusula según la cual las rentas de alquiler se ajustan anualmente a 1,5 veces la inflación).