Tanteo y retracto en las compraventas de inmuebles arrendados
Es habitual encontrarse con compraventas enquistadas en el registro por descuido de las obligaciones legales
A la hora de comprar o vender una vivienda arrendada, hemos de prestar especial atención al derecho de adquisición preferente que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) confiere al inquilino. Ya se sabe, “nunca prometas lo que no has de dar, y no compres lo que no puedas pagar”.
Sobre este derecho de preferencia, encontramos dos variantes diferenciadas, esencialmente por el momento en que corresponde a su ejercicio, pero también por quien queda obligado. El derecho de tanteo, que habilita al arrendatario, previa notificación del arrendador a éste, de los detalles la venta (precio, plazos y condiciones) que pretende realizar. El arrendatario puede posicionarse para ser él quien la realice, quedando el arrendador obligado a su venta. Existen algunas excepciones, como el retracto de comuneros o aquel que figurase inscrito previamente en el registro de la propiedad.
El arrendatario dispone de 30 días naturales desde que se le comunica la posibilidad para pronunciarse sobre su derecho. El silencio se entiende como renuncia. La validez de la notificación y las condiciones de compraventa caducan a los 180 días naturales, por lo que hay que prestar especial atención a estos plazos, formalizando la compraventa en la ventana de 180 días y respetando el preaviso de 30.
La notificación habrá de ser fehaciente, preferiblemente por burofax con acuse de recibo y certificación de texto, acreditando el cumplimiento de las obligaciones antes referidas en evitación de trabas en la formalización de la compraventa, tanto en sede notarial como en el registro.
Por otro lado, el derecho de retracto hace referencia a la facultad del arrendatario de subrogarse en la posición del comprador una vez ya realizada la compraventa, cuando no se le haya notificado previamente su derecho de tanteo, cuando se hubieren omitido sus términos o éstos fueran imprecisos o, incluso, cuando existiendo notificación, el precio final resultase inferior al notificado o menos onerosas las restantes condiciones esenciales. Quien queda aquí obligado es el comprador
El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales desde el siguiente a la notificación que deberá realizarse de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. En este caso, por el comprador al arrendatario.
Debe decirse que arrendador y arrendatario pueden pactar libremente en el contrato de alquiler la renuncia a estos derechos de adquisición preferente, lo que resulta habitual en estos contratos. Sin embargo, esta renuncia debe ser expresa, haciendo concreta mención tanto del tanteo como del retracto. No se admitirán cláusulas de renuncia vagas o de referencia genéricas a los derechos del arrendatario contemplados en la ley.
Es muy importante atender a la versión de la ley de aplicación al contrato. Recordemos que a pesar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos está vigente desde el año 1994, existen 10 versiones diferentes, todas de aplicación según el momento en que se firmó el contrato. Especial mención merecen la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y el Real Decreto-Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, pues presentaban modificaciones sustanciales sobre los dispuesto en la ley de arrendamientos urbanos en relación con los requisitos para entender valida la renuncia del arrendatario a sus derechos de adquisición preferente.
¿Por qué tanta cautela? Es habitual encontrarse con compraventas realizadas de buena fe enquistadas en el registro por descuido en el cumplimiento de estas obligaciones, con financiación bancaria acordada y liquidaciones de impuestos ya realizadas, lo que se convierte en un verdadero quebradero de cabeza y un desgaste para el afectado que ha de invertir más recursos y tiempo para, en algunos casos, terminar retrotrayendo la operación o verse obligado a iniciar otro tipo de medidas legales en su defensa.
David García, abogado en Méndez Lit