Inversores y promotores disparan su apetito por los parques comerciales
El 60% de la superficie comercial que se construye es de este tipo de activos. CBRE espera que en 2022 se doble la inversión en estos complejos
Los llamados parques comerciales viven su mejor momento gracias al interés de los inversores en este tipo de activos y los cambios de consumo por la pandemia de Covid-19. De la superficie comercial que actualmente está en desarrollo en España hasta 2024, casi el 60% corresponde a este tipo de lugares de compras, frente al 40% correspondiente al tradicional centro comercial, según datos de la AECC (Asociación Española de Centros y Parques Comerciales).
El denominado parque comercial o parque de medianas es una agrupación de naves destinadas a la venta y que suele ubicarse en la periferia de las urbes. Es el modelo tradicional donde se sitúan cadenas de hipermercados u operadores como Leroy Merlin, Decathlon o Ikea.
La AECC recoge que se están construyendo actualmente 30 activos de superficie comercial con apertura prevista entre 2022 y 2024. En total, suman 787.068 metros cuadrados de superficie bruta alquilable. De ellos, 22 son parques comerciales con una superficie de 459.968 m2, el 60% del total.
Hasta ahora, lo más habitual para el sector era construir centros comerciales. De hecho, los parques de medianas solo suponen el 13,5% de la superficie de los 570 activos recogidos por la AECC en el país. Ya el pasado año, de los cinco complejos inaugurados, dos eran centros comerciales tradicionales y tres eran parques. Una tendencia que se incrementará en los próximos años, según el número de proyectos en marcha.
La pandemia ha acelerado el cambio de comportamiento del consumo y eso también ha provocado el impulso de las medianas, donde el cliente llega en coche, aparca en la puerta al aire libre y entra a tiendas amplias. Eduardo Ceballos, presidente de la AECC, explica que, además, el tipo de tiendas que acogen estos activos han sido más resistentes a la crisis sanitaria, al estar ligadas a actividades esenciales como la alimentación, que no tuvieron que cerrar, y a otros negocios que han ganado fuerza en los últimos meses, como el equipamiento del hogar, la electrónica o el bricolaje.
“Los parques comerciales han funcionado muy bien y han generado un fuerte interés entre los inversores, ya que el coste necesario es menor que para un centro comercial”, explica el presidente de la AECC.
Gonzalo Senra, director de retail de CBRE, vaticina por su parte que la inversión este año en este tipo de parques “como mínimo se duplicará, según las estimaciones que tenemos”, frente a los 155 millones de euros del pasado año. “Casi todo lo que se está construyendo ahora es para su posterior venta. Los hacen promotores con el objetivo de venderlos”, afirma.
Menor coste
Senra coincide en que este tipo de complejo comercial ha tenido un boom tras la pandemia por el tipo de actividad, como productos del hogar o deportes, pero añade otras razones. Indica que son fáciles de desarrollar, son más baratos, hay pocas propiedades de este tipo desarrolladas en España y “sirven como puntos de logística de última milla para los operadores”. Eso quiere decir que tiendas como Ikea, Decathlon, Leroy Merlin, MediaMarkt o Conforama, por ejemplo, utilizan estos locales como base para distribuir en las compras de comercio electrónico.
Además del impulso por el cambio de modelo de consumo, Augusto Lobo, director de retail de JLL, señala que la presencia de cadenas de supermercados e hipermercados en estos parques sirve también como ancla para atraer clientes. Recuerda que estas propiedades son más económicas de construir y también más baratas para los inquilinos porque las rentas que pagan son más bajas que en un centro comercial. Coincide asimismo con el alto interés de los inversores por estos productos: “Son activos muy líquidos. Los promotores los construyen para vender”.
Promotores
El mayor de los proyectos de parques comerciales es la transformación de un antiguo activo en A Coruña por parte de la gestora española Pelayo Capital. Otra firma nacional, Eurofund, levanta Promenade en Lleida. La inmobiliaria de Leroy Merlin está activa en sendos proyectos en Tenerife. Igualmente muy activa se encuentra la promotora sevillana Bogaris, de la familia Charlo, con cinco proyectos.
Un promotor que ha estado especialmente activo en los últimos meses es Kronos, que bajo su marca Way abrió en Dos Hermanas (Sevilla) y desarrolla sendos proyectos en Ourense y Cáceres. “Los inversores buscan activos con un buen track record demostrable, con operadores de alimentación, bricolaje, electrónica o deportes, que son los que mejor comportamiento han demostrado en los últimos dos años”, asegura Beatriz Moreno-Luque, directora general de terciario de Kronos.
“La pandemia también ha hecho visible las necesidades de experiencia física que necesitan los consumidores y es donde los parques comerciales como Way muestran mayor atractivo, ya que ofrecen, además de una oferta comercial completa, una amplia oferta de restauración y ocio”, añade.
“Los parques comerciales son espacios inmobiliariamente más flexibles y su desarrollo suele conllevar menor riesgo, lo que aporta más confort tanto a la hora de promover como ante una posible adquisición”, opina esta experta sobre los motivos por el mayor interés del sector en promover parques comerciales frente a los centros comerciales.
En el caso de los centros comerciales, actualmente se desarrollan y están previstos que se abran hasta el año 2024 algunos como Solia Live Center en Madrid, de Mackintosh Mall, e Infinity en Valencia, promovido por Aquila Capital.