Sevilla, Murcia y Jaén, entre las provincias más ventajosas para el ‘build to rent’

Urban Data Analytics sugiere fijarse en más factores además del rendimiento

Hay que valorar la oferta del suelo y la demanda del alquiler

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La práctica de construir viviendas para destinarlas al alquiler, lo que se conoce como build to rent en la jerga del sector inmobiliario, coge fuerza en España ante una población joven con dificultades para adquirir una casa en propiedad y un perfil con mayor poder adquisitivo que se va apuntando poco a poco a esta tipología de tenencia. Con la inversión en build to rent creciendo y con decenas de promociones –que en conjunto aglutinan miles de viviendas– ya proyectadas, desde urban Data Analytics (uDA) invitan a observar las rentabilidades del alquiler y las realidades de cada mercado a la hora de plantearse este tipo de inversiones.

Un análisis llevado a cabo por la empresa especializada en Big Data inmobiliario concluye que, entre otras opciones, es buena idea fijarse en mercados dinámicos como Madrid y en otras localidades secundarias como Sevilla o Mallorca, pero también en zonas terciarias que empiezan a mostrar buenos indicadores. Estas, sugiere la directora de valoraciones de la firma, Raquel Gómez, podrían ser Murcia o Jaén, “donde existe buena oferta de suelo y menos competidores”.

La rentabilidad bruta, por ello, no debería ser el único factor a tener en cuenta por el inversor. “Siempre hemos recomendado un análisis micro-localizado para identificar las oportunidades que combinan importantes rentabilidades y alto dinamismo con una demanda adecuada a la estrategia”, añade Gómez.

Las mayores rentabilidades del alquiler, según se desprende del análisis de uDA, se encuentran a día de hoy en la provincia de Lleida, con un rendimiento del 9,4%. Este indicador hace mención a las ganancias que supone tener un inmueble arrendado sin tener en cuenta gastos de mantenimiento y gestión, así como la rotación y los meses vacíos por falta de demanda.

Sin embargo, prosigue Gómez, generalmente la rentabilidad “está muy ligada a los indicadores de riesgo, capacidad económica de la demanda y liquidez de la zona”. Así, mercados con altos rendimientos como la provincia catalana “comprenden un riesgo elevado de inversión”, mientras que otros como Toledo, con la segunda mayor rentabilidad de España a cierre de 2021 (8,2%), “presentan un riesgo medio”.

Otras zonas con rentabilidades superiores a la media nacional, en torno al 6,8%, y con fuertes crecimientos anuales son Guadalajara, Ciudad Real o Soria. Sin embargo, una vez más, “desde uDA aconsejamos ver los indicadores de mercado en conjunto, para entender la tendencia real de una zona”, apunta Gómez.

Así, poniendo sobre la mesa los rendimientos brutos del alquiler y el resto de factores que determinan que la inversión obtiene los réditos previstos, desde uDA observan “interesantes oportunidades” en los mercados de Madrid y Sevilla.

En concreto, “para viviendas de unos 55 metros cuadrados en Madrid, que alcanzan rendimientos del 6,0%, superiores al año pasado y por encima de la rentabilidad media de la provincia”. En el caso de Sevilla, “destaca el comportamiento de los inmuebles de dos habitaciones, que rentan un 6,6%, también al alza”. Estas tipologías, concluye la empresa especializada, conllevan un nivel de riesgo bajo y tienen un precio medio que permite la viabilidad de la promoción build to rent, “de 687 euros en el caso de la región andaluza y de 786 euros al mes en Madrid”.

Los mercados terciarios de Murcia y Jaén, con respectivos rendimientos del 6,9% y el 5,7%, también presentan áreas “que muestran muy buenos indicadores para esta actividad”.

Con todo, desde uDA también recuerdan que hay mercados más maduros en los que, a cambio de rendimientos más bajos, la rentabilidad de la promoción está asegurada. Uno de ellos, como no podía ser de otra manera, es Madrid, donde pueden asegurarse “buenas absorciones y bajo riesgo de volatilidad de precios a cambio de rentabilidades más ajustadas”. Actualmente, Madrid provincia ofrece rentabilidades brutas próximas al 5,9% de media para la totalidad del mercado, una cifra alta teniendo en cuenta que históricamente la región se ha situado entre uno y dos puntos porcentuales por debajo de la media del país.

Mallorca o Valencia también podrían entrar en este grupo junto a Barcelona, si bien en esta última, “las nuevas regulaciones aprobadas en los últimos años han alterado el curso habitual del mercado”.

El posicionamiento de todas estas provincias ya se deja ir viendo. Según un reciente estudio de la consultora Atlas, el mercado del build to rent ha acelerado en 2021. A lo largo del año “se han ido cristalizando” los primeros proyectos de aquellos promotores que habían dibujado planes ambiciosos en los años anteriores, a los que se les han ido sumando las nuevas promociones. Toda esta actividad supone que se haya pasado en un año de un horizonte a futuro de 90.180 viviendas a un total de 102.560 viviendas.

Las localizaciones de todas estas operaciones coinciden a grandes rasgos con las provincias que desde uDA se señalan como más ventajosas. Hay varias en Madrid y ciudades aledañas como Valdemoro, así como en Sevilla, el área metropolitana de Barcelona o Valencia.

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