Luces y sombras de la nueva tributación de las operaciones inmobiliarias

Se aumenta la seguridad jurídica, pero no en favor del contribuyente, sino de la Administración

Getty Images
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La Ley 11/2021, de 9 de julio, de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal ha introducido un cambio de gran calado en la tributación de las operaciones inmobiliarias. Concretamente, a partir de 2022, la magnitud a tener en cuenta para establecer la base imponible en impuestos tales como transmisiones patrimoniales onerosas o el impuesto sobre sucesiones y donaciones, en aquellos casos en que se transmitan bienes inmuebles, dejará de ser el valor real, para pasar a ser el valor de referencia. Este último será publicado con carácter anual, y se determinará por la Dirección General del Catastro a partir de los precios comunicados por fedatarios públicos en compraventas inmobiliarias realizadas en ámbitos territoriales homogéneos. Con el objetivo de que el valor de referencia no supere el valor de mercado, se fijará un factor de minoración, el cual, para 2022, está determinado en 0,9.

Con esta medida se persigue mejorar la seguridad jurídica. Así, si el contribuyente fija la base imponible en virtud del valor de referencia, la Administración no podrá comprobar el valor otorgado al inmueble.

Hasta aquí todo parecen buenas noticias. No obstante, ciertas sombras se ciernen sobre este cambio normativo. La primera de ellas es si el valor de referencia va a suponer un aumento de la factura fiscal. En nuestra opinión, cabe entender que así será. Y ello porque, al ser el valor de referencia una magnitud que funcionará como mínimo a la hora de calcular la base imponible del impuesto, el mismo supondrá un aumento de la carga impositiva cuando el valor de mercado sea inferior. Es importante recalcar que las variables a considerar para determinar el valor de referencia no tendrán en cuenta, a priori, el estado de conservación del inmueble, si se encuentra reformado, etc. De tal manera que si, en el ámbito territorial homogéneo, sólo se hubieran transmitido inmuebles en buen estado, el valor de referencia será probablemente superior al valor de mercado del activo.

Al hilo de lo anterior, ¿para quién mejora la seguridad jurídica? Desde nuestro punto de vista, se aumenta la seguridad jurídica, pero no en favor del contribuyente, sino de la Administración. La determinación de la base imponible en función del valor real del inmueble implicaba que fuera el contribuyente el que la fijara, recayendo en la Administración la carga de poner en tela de juicio dicho valor. A partir de 2022, con el valor de referencia, la carga de la prueba recaerá en el contribuyente, que podrá impugnarlo. Consecuencia de lo anterior es un más que previsible aumento de la litigiosidad, en contra de lo pretendido.

El legislador podría haberse planteado que, al igual que ocurre en IVA, la base imponible en transacciones onerosas entre partes independientes viniera determinada por la contraprestación acordada. ¿Acaso no sería éste el valor de mercado más ajustado a la realidad de la transacción y al principio de capacidad económica? En lugar de ello, de manera contraria a lo propugnando por el Tribunal Supremo, que venía estableciendo la necesidad de individualizar el valor de los inmuebles de acuerdo con sus circunstancias concretas, se ha optado por objetivizar la base imponible.

En conclusión, contrariamente a lo que parece desprenderse del nuevo valor de referencia, prevemos un aumento de la litigiosidad, ya que, efectivamente, se ha aumentado la seguridad jurídica, pero a favor de la Administración.

Una última reflexión que consideramos relevante es si la determinación de valores de referencia individualizados dará lugar a un aumento del precio en el sector inmobiliario en España. ¿Se imaginan vendiendo un inmueble a un precio inferior a su valor de referencia? ¿No será el mismo un elemento esencial para negociar el precio con la contraparte?

Pelayo Oraa Gil, socio responsable del área fiscal del sector inmobiliario en KPMG Abogados, y Miguel Ferrández Amorós, socio responsable de tributación indirecta del sector inmobiliario en KPMG Abogados

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