Abordar la falta de oferta de alquiler, pero con mecanismos adecuados

Mientras algunas medidas de la nueva Ley de Vivienda encaran el problema, otras pueden resultar claramente contraproducentes

Tener un techo bajo el que vivir siempre se ha considerado la base para una vida digna. Las necesidades sobre el tipo de vivienda han ido cambiando con el paso de los años, pero la pandemia ha vuelto a poner en valor la importancia de disponer de un espacio y un lugar para vivir de manera cómoda. Sin embargo, mientras la preocupación por la crisis sanitaria se desvanece poco a poco, los desafíos causados por la crisis de la vivienda se intensifican y afectan a muchas partes del mundo.

En 2020 vivimos una inusual tendencia a la baja de los precios de los alquileres en las principales ciudades europeas. Sin embargo, a medida que la movilidad se ha ido normalizando, hemos visto cómo los precios han vuelto a subir, ya que la escasez de alojamientos en alquiler se ha hecho evidente una vez más. Según nuestros datos, correspondientes al tercer trimestre de 2021, los precios en Barcelona y Madrid han crecido un 6,3% y un 3% trimestral respectivamente. Es una tendencia que no es exclusiva de España y está afectando a las principales capitales europeas.

Existen mecanismos que, impulsados por las instituciones, pueden ayudar a reparar la falta de oferta de viviendas en alquiler. Después de meses con los socios de Gobierno debatiendo sobre una Ley de Vivienda estatal, por fin se ha puesto sobre la mesa un anteproyecto de ley. Sin embargo, aunque esta futura ley tenga el objetivo de que los precios del alquiler bajen para garantizar un alquiler accesible para todos, con el potencial de estimular el aumento de la oferta de alquileres, algunos de sus mecanismos podrían llegar a provocar el efecto contrario al deseado.

En estos últimos años, hemos visto cómo diferentes ciudades de Europa han optado por limitar el precio de los alquileres, como es el caso de Barcelona y Berlín. En la ciudad alemana, la ley del límite en el precio de los alquileres tuvo que retirarse después de su aplicación al considerarse inconstitucional, provocando un efecto rebote y haciendo crecer los precios todavía más.

La nueva Ley de Vivienda en España también propone un límite en los precios del alquiler, aunque matizando áreas tensionadas donde aplicar dichos límites y los tipos de propietarios que se verían afectados. A pesar de que este mecanismo pueda provocar una bajada de los precios artificial a corto plazo, por sí solo no aborda el fundamental detonante de la crisis: la falta de oferta. Los límites al alquiler provocan que los propietarios retiren sus propiedades del parque de viviendas y desaniman a los inversores a construir nuevos inmuebles residenciales al no ver un beneficio, agravando aún más la actual escasez de casas en el mercado. La situación puede invitar a tomar medidas cortoplacistas, pero un tema como el del alquiler, de una complejidad extrema, merece que todas las instituciones entiendan que cualquier medida puede provocar repercusiones sistémicas y tener efectos inesperados en los próximos años.

Por otro lado, la ley contempla incentivos fiscales para pequeños propietarios que rebajen el precio de sus inmuebles en alquiler. La norma propone aplicar una bonificación máxima del 90% de las rentas que obtengan en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si bajan el precio un 5% respecto al año anterior. Esta es una medida que podría hacer la vivienda más accesible para los ciudadanos al incentivar la bajada de precios y asegurar que los propietarios no retiren sus inmuebles del mercado. El texto también propone sancionar a los propietarios con casas o pisos vacíos precisamente para aumentar la oferta en zonas tensionadas. Se podría llegar a aplicar un recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% a estos propietarios. Si bien estas medidas pueden contribuir a mitigar la falta de oferta, la aplicación y gestión efectivas de dicha ley siguen siendo cuestionables. Además, especialmente en el caso de la última propuesta –la sancionadora–, esto puede dar lugar a que los propietarios vendan la vivienda a un precio de mercado elevado o intenten obtener un permiso con una finalidad o uso diferente del inmueble, lo que puede repercutir negativamente en la oferta de alquiler.

Llevamos mucho tiempo viendo oportunidades para transformar propiedades comerciales vacías en propiedades residenciales disponibles, asequibles y accesibles en las ciudades y sus alrededores. Sugerimos incluir la incentivación de estos casos para acelerar una menor escasez de viviendas de alquiler.

Sin embargo, este anteproyecto de ley olvida algunos aspectos de la realidad del alquiler en España. Algo no contemplado en el texto es la problemática del trasvase de pisos de alquiler residencial a turístico, que reduce una vez más la oferta real de vivienda en alquiler. Los responsables políticos deberían tomar medidas para evitar que el parque de viviendas residenciales vuelva o se convierta en el sector del alquiler vacacional, y aún más ahora que el turismo repunta al levantarse las restricciones en la movilidad. Esto no solo contribuirá a un mayor equilibrio en la oferta y la demanda, sino que también puede convertirse en la columna vertebral de un barrio único que solo pueden crear los residentes activos, y no los visitantes.

Por otro lado, es fundamental abordar el problema desde otro prisma: no existen suficientes pisos para una demanda tan alta de alquiler. Si en España ya contamos con muy poca vivienda de protección oficial, la situación del alquiler social es todavía más grave. El porcentaje respecto a todo el parque de vivienda en alquiler es tan solo del 1,6%, mientras que la media de la Unión Europea es del 9,3%. Antes de abordar algunas de las medidas más polémicas de este anteproyecto, creemos necesaria la coordinación de todas las administraciones para fomentar, tanto a nivel público como privado, la construcción de más vivienda social y la proyección de nuevos proyectos residenciales para equilibrar la disputa entre oferta y demanda.

Legislar en materia de vivienda es todo un reto debido a la complejidad de un mercado sensible a un gran abanico de variables. Los gobiernos, como el español, se encuentran en una encrucijada para contentar a inquilinos y caseros y convertir el mercado en más justo sin perjudicar a nadie. Por esta razón, y aunque el objetivo sea común, debemos tener en cuenta que los mecanismos que fuerzan un cambio a corto plazo suelen conllevar, a menudo, potenciales consecuencias negativas en el largo plazo.

Carlos Amigo es Country Lead España en HousingAnywhere