Las hipotecas de las viviendas sepultas en La Palma

El particular tendrá la posibilidad de acudir a la Ley de Segunda Oportunidad bajo el cumplimiento de determinados requisitos

Una colada engulle las casas de La Laguna, en la isla de La Palma. Reuters
Una colada engulle las casas de La Laguna, en la isla de La Palma. Reuters

En una red social se debatía el destino de las hipotecas en las que ya no existe inmueble por encontrarse cubierto por la lava en La Palma. La pregunta correcta es que ocurrirá con las deudas derivadas de las hipotecas. La garantía hipotecaria queda sin contenido (a salvo el suelo) porque la edificación no existe, pero la deuda subsiste. Esta es una confusión habitual. La hipoteca es un derecho accesorio, de garantía a otro principal, que es el de crédito, en el que el inmueble responde en caso de impago. Pero la deuda es universal, es decir, se responde no solo con el inmueble, sino con todo el patrimonio del deudor.

Esto es un principio general de nuestro de derecho verbalizado en el artículo 1911 CC: “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Por tanto, ante la inexistencia del inmueble el banco continuará el pago de las cuotas hipotecarias, pues éstas son por lo prestado. Y si no se cumple, lo dará por vencido y ejecutará la integridad de la deuda.

Dejando otros factores como seguros, fondo de compensación o la administración con las ayudas que se implementen, la casuística entre los afectados será diversa y será necesario recurrir a soluciones extraordinarias que den respuesta a un problema que resulta también extraordinario.

De alguna lectura periodística se deduce que la situación no tiene precedentes en derecho. Así es. ¿Qué pasará con el suelo cubierto por la lava? Hay quien dice, haciendo analogía con otras legislaciones relativas al dominio público, que aquel terreno podría ser considerado con tal carácter.

No estoy de acuerdo. Sí es el caso del delta o fajana, pues nos hallamos ante nueva extensión de terreno creada por sedimentos volcánicos, pero no aquellas parcelas de propiedad privada preexistentes. Estas han sido sepultadas, pero siguen existiendo y es fácil verificar su localización sobre plano. Por tanto, seguirán siendo de sus propietarios, independientemente de su valor o posibilidades constructivas y no podremos considerar que el suelo ahora tiene otra naturaleza ganada al dominio público, lo que constituiría una interpretación analógica restrictiva que conculcaría un derecho como es el de propiedad. Cuestión distinta es que dichos terrenos puedan ser declarados de interés público y convertirlos en parque natural, lo que activaría el consiguiente mecanismo expropiatorio, lo que podría constituir una solución válida.

Debemos analizar a qué recursos jurídicos pudiera acudir una persona afectada. Cualquier particular ajeno al derecho se preguntará por qué se debe seguir abonando la hipoteca (crédito) sobre algo que ya no existe y cuya desaparición no es culpa del propietario. La pregunta no está exenta de lógica.

El 21 de julio de 2010, el Tribunal Supremo dictó una sentencia ciertamente relevante (STS 514/2010) en la que avaló la ruptura de un contrato por ausencia sobrevenida de causa. Sostuvo que este elemento, esencial en la formación de los contratos, no estaba constreñido temporalmente al momento de la firma del acuerdo “sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución”. Por aplicación de esta tesis podríamos intentar resolver el crédito hipotecario bajo el argumento de la desaparición de su causa “pues, una cosa es que los contratos sean obligatorios y otra que hayan de serlo cualesquiera que sean las circunstancias concurrentes e incluso cuando ha desaparecido en absoluto la base negocial o la razón -común a ambas partes- que determinó su celebración”, cita aquella sentencia.

Aplicar esta tesis tendrá puntos débiles y detractores, pero no deja de ser un lugar de partida para su análisis. Sin embargo, la resolución contractual tiene el efecto inexcusable de la restitución de las prestaciones, pues lo contrario generaría un enriquecimiento injusto al particular, aunque esto resulte paradójico dadas las circunstancias. Nos encontraríamos en un callejón sin salida y el afectado deberá devolver lo prestado en su día (menos lo pagado). Se habrá evitado el incumplimiento, la declaración de vencimiento anticipado y la indeseada ejecución, pero la resolución judicial de la hipoteca, que veríamos como una victoria, crearía otro título ejecutivo con el que el banco podría instar otra ejecución (de la sentencia) para la restitución de lo prestado.

Con la deuda viva, pero sin el patrimonio que la sostenía, a buen seguro se producirán situaciones de insolvencia. El particular tendrá la posibilidad de acudir a la Ley de Segunda Oportunidad. Tanto éstos como los autónomos pueden instar su mecanismo bajo el cumplimiento de determinados requisitos y con ello conseguir reducir en todo o parte de la deuda con el banco. Todo a salvo, claro está, se habiliten otras soluciones extraordinarias, lo que sería deseable.

José Méndez, socio director en Mendez Lit S.L.P.

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