¿Por qué es un buen momento para firmar una hipoteca?
Los bajos tipos de interés hacen que sea el contexto idóneo para contratar un préstamo hipotecario
Los tipos de interés se encuentran en el 0% desde que en 2016 el Banco Central Europeo (BCE) decidiera situarlos en ese nivel para intentar paliar los efectos de la crisis económica. Como consecuencia, los intereses a los que los bancos prestan dinero a los consumidores también comenzaron a bajar hasta situarse, en la actualidad, en mínimos históricos.
“El euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España, ha venido experimentando mínimos desde 2016 y la previsión sobre su evolución para los próximos años sigue situando este indicador en valores negativos, entre el -0,45% en 2021 y el -0,42% en 2022”, afirma Helena Gallardo, cofundadora de la empresa de personal shopper inmobiliario Nexitum. En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, los tipos a 30 años, según destaca esta experta, rondan el 1%. Este sería el primer factor por el que según la asesora, es un buen momento para firmar una hipoteca.
Los precios de la vivienda sería el siguiente punto a considerar. La situación derivada de la pandemia de la COVID-19 causó una gran incertidumbre y redujo a mínimos los niveles de compraventa de inmuebles durante el confinamiento pero, pasados esos meses, la demanda experimentó un fuerte incremento. “Tras el impasse originado por la pandemia, especialmente grave en el periodo del confinamiento, la actividad hipotecaria parece de nuevo haber recobrado el pulso, superando incluso los niveles de 2019”, afirma Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). “Este dinamismo de la actividad podría explicarse en gran parte por la demanda embalsada, que se mantuvo contenida durante los meses de mayor impacto de la crisis sanitaria, y que ahora se estaría recuperando a medida que se despejan las dudas en el horizonte económico”, continúa.
Muestra de ello son los datos de Tinsa. Según la tasadora, el valor de la vivienda nueva y usada en España ha experimentado un incremento del 6,1% en tasa interanual en el tercer trimestre del año, hasta los 1.444 euros por metro cuadrado. Aun así, este precio está muy lejos del máximo marcado en el cuarto trimestre de 2007, cuando se alcanzaron los 2.048 euros por metro cuadrado.
Tal y como refleja Alberto Blázquez Pérez, profesor de finanzas de la Universidad CEU San Pablo, si nos fijamos en las distintas áreas geográficas hay una clara diferencia en la evolución de los precios de la vivienda entre la Comunidad de Madrid, que es la que ha experimentado mayor aumento, y Extremadura, que muestra el menor incremento, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). “Por lo que las oportunidades y condiciones que se pueden encontrar para la adquisición de un inmueble varían según su ubicación”, señala este experto.
En todo caso, esta incertidumbre ante los precios de la vivienda también se traduce en un factor ventajoso de cara a firmar una hipoteca, resalta Gallardo. “Los profesionales que han de tasar el inmueble en muchos casos, ante la fluctuación, recurren a utilizar como barómetro el precio de compra, lo que facilita que los porcentajes basados en el precio de compra o la tasación vayan de la mano a efectos de contabilizar el 80% que conceden como máximo las entidades bancarias como estándar para conseguir buenas condiciones”, expone la experta.
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¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?
Uno de los elementos más importantes de un préstamo hipotecario es la elección del tipo de interés. “Junto con otros factores, como el plazo o el importe, el tipo de interés es el que determina la cuota hipotecaria a la que se va a hacer frente el resto de la vida del préstamo”, afirma López. En este sentido, la analista de la AHE destaca que lo importante es que la elección se base en función del perfil y la situación del prestatario, teniendo en cuenta que la modalidad fija, a diferencia de la variable, aporta la ventaja de conocer la cuota a la que se va a hacer frente el resto de vida del préstamo, aunque suelen tener unos intereses mayores y unos plazos de amortización más reducidos.
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La selección de una u otra tipología es una de las dudas más frecuentes que suelen tener los compradores. En el pasado, lo más recurrente era firmar a tipo variable pero la tendencia está cambiando. “Si en enero de 2009 el 96,6% de las hipotecas que se firmaban eran a interés variable, en julio de este año solo han supuesto el 31,9%”, expone Blázquez Pérez.
Esta preferencia por las hipotecas a tipo fijo se debe principalmente a la incertidumbre derivada de la crisis sanitaria. Aunque los expertos señalan que las hipotecas a tipo variable son favorables hoy para aprovechar el actual entorno económico con el euríbor en negativo.
La importancia de escoger una hipoteca adaptada a la situación financiera personal
Begoña Casas, profesora de Economía y Empresa de la Universidad Europea, afirma que “estamos ante un momento dulce para firmar un préstamo hipotecario, bien sea a tipo fijo o a tipo variable”. Pero esta experta recomienda que lo primero que debe hacer el futuro propietario es “analizar la situación financiera específica en cada caso, por ejemplo: que se cuenta con una base de ahorro, con estabilidad laboral, con buenas habilidades de gestión y administración económica personal y familiar, así como un adecuado conocimiento de las obligaciones que se asumen al firmar un préstamo hipotecario”.
Respecto a la solvencia económica, el profesor de finanzas de la Universidad CEU San Pablo aconseja disponer en ahorros de, al menos, un 20% del precio de la vivienda ya que como se ha mencionado las entidades bancarias conceden hipotecas, como máximo, por el 80% del valor de tasación del inmueble. Además, debe tener entre un 10% y un 15% adicional para hacer frente a los gastos asociados a la compra, como los impuestos o la notaría. “Igualmente hay que contar con que la propiedad de una nueva vivienda trae consigo unos gastos a tener en cuenta como pueden ser la cuota mensual del préstamo, el seguro de la vivienda, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), las tasas municipales…”, enumera Blázquez Pérez y añade “por todo ello es necesario disponer de una situación laboral estable”.
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Además, antes de firmar una hipoteca, Casas aconseja comprender bien las condiciones específicas del préstamo. Por este motivo, es conveniente recurrir a un experto de confianza, como el especialista de la entidad bancaria, que ayudará a decidir lo que más conviene al comprador de acuerdo a su situación económica particular, y responderá cualquier duda que surja a lo largo de la operación.