Guía sobre hipotecas: fija o variable, amortizar o no, subrogar para ahorrar...

Encontrar la combinación perfecta a la hora de contratar un préstamo hipotecario no es tarea fácil y suele depender de las circunstancias económicas y personales

Las hipotecas son todo un mundo. La tarea no es fácil a la hora de elegir. La oferta de la banca es abuntante y hay que decidir si es mejor optar por un tipo fijo o variable. Además, en un momento en el que las entidades financieras compiten por los clientes y ofrecen los tipos más bajos de la historia, cambiar de banco (subrogación) puede ser una oportunidad para ahorrar. Igualmente, en caso de querer amortizar el préstamo suelen surgir dudas sobre si compensa o no. Son eternos dilemas que no siempre tienen una respuesta clara, dado que la mayoría de las veces depende de la situación personal y económica del consumidor. Con todo, hay algunas claves que sirven de ayuda.

Interés fijo o variable, ¿qué es mejor?: Hoy por hoy, tanto las hipotecas fijas como las variables tienen unos intereses muy bajos, del 2,81% y del 2,05% de media según los últimos datos de Estadística. Es por eso que elegir es más difícil que hace años, cuando las fijas eran claramente más caras. "Dependiendo de las necesidades y de la tolerancia al riesgo, interesará más una u otra", señanan en HelpMyCash.

Los intereses variables fluctúan dependiendo de la evolución del índice euríbor. Este indicador lleva años en negativo y en mínimos históricos cercanos al -0,5%, de manera que ahora mismo resulta más barata esta opción frente a la fija. Sin embargo, el tipo estable otorga tranquilidad, ya que la letra a pagar nunca variará y se evitan sustos. 

"La tendencia es el elemento más relevante para tener en cuenta ante un posible préstamo", señala Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. “Actualmente, el euríbor es negativo y eso puede llevar a pensar que perdurará durante un tiempo. Sin embargo, la tendencia a medio plazo es que el tipo de interés acabará creciendo. Por ese motivo, el interés variable va a ser menos recomendable que el de tipo fijo”, opina. Es decir, aunque ahora mismo contratar una hipoteca variable resulte la opción más económica para el cliente", según Bermúdez la situación se revertirá. Cabe destacar, no obstante, que hace años que se avisa de que el euríbor va a subir y todavía no lo ha hecho.

"Sobre el papel, no hay una opción mejor que otra para todo el mundo. Se se quiere pagar siempre lo mismo, una hipoteca fija puede ser más adecuada. Si se quiere pagar poco a corto plazo y no importa que la cuota cambie, una hipoteca variable puede salir más a cuenta", subrayan en HelpMyCash.

Aunque las hipotecas fijas han ido ganando terreno y llegaron a superar a las variables en porcentaje de contratación, actualmente las variables vuelven a ser la opción preferida. Según los datos de junio del INE, el 61,2% de los que contrataron una hipoteca para comprar una vivienda se decantaron por un interés variable.

Subrogar para abaratar la hipoteca: En los últimos meses se han disparado las hipotecas con cambios en sus condiciones. Muchas entidades financieras están lanzando agresivas ofertas para 'robar' clientes a otros bancos. Las subrogaciones, o cambios de banco, subieron más del 200% el pasado junio.

Silvia Escámez, cofundadora de Finteca y Prohipotecas, afirma que “desde el inicio de la pandemia el número de subrogaciones ha aumentado considerablemente ya que cada vez son más los que se quieren aprovechar de los tipos de interés actuales que ofrecen las entidades bancarias”.

En los años de bonanza, durante el boom inmobiliario, muchos consumidores contrataron hipotecas con intereses excesivamente altos. Con el objetivo de ahorrar, muchos de estos usuarios han decidido optar por la subrogación de acreedor a lo largo del último año. Pese a que cambiar de entidad financiera supone varios gastos, como el pago por la oferta (alrededor de 200 euros), la tasación del inmueble (suele rondar los 300 euros) y, en algunos casos, una comisión por subrogación (inferior al 2%), hay que tener en cuenta que el tipo de interés se puede negociar a la baja, obteniendo un notable ahorro a largo plazo. Además, algunas entidades se hacen cargo de los gastos.

“Desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, hace poco más de dos años, la entidad financiera asume la mayor parte de los gastos, por lo que este proceso, no es muy costoso. Además, es muy sencillo. Solo hace falta encontrar una entidad que nos mejore el préstamo, aceptar dicha oferta y dejarlo todo escriturado por notario”, finaliza Escámez.

Amortizar o no, esa es la cuestión: Cabe la posibilidad de aligerar la deuda hipotecaria amortizando el crédito de manera anticipada. Por un lado, hay que tener en cuenta que ahora que los tipos de interés oficiales del BCE están en mínimos históricos, apenas se ahorrarán intereses con la amortización. De esta manera, solo sale rentable a aquellos que compraron la vivienda antes de 2013, dado que existe una ventaja fiscal gracias a la deducción por adquisición de vivienda habitual.

Hacienda devuelve el 15% de lo aportado en el ejercicio hasta un límite de 9.040 euros. Así, es posible obtener hasta 1.356 euros de beneficio fiscal, o el doble si un matrimonio titular de la hipoteca presenta la declaración de forma individual en vez de conjunta.

Por otro lado, amortizar permite o bien rebajar la cuantía de la letra mensual o bien acortar la vida del crédito –a elección del consumidor–. Desde el marketplace hipotecario Hipoo explican: "si se da el caso de que se tiene una situación financiera holgada, lo normal es que se prefiera reducir el plazo de la hipoteca, ya que se acabará pagando menos intereses al generarse durante menos tiempo, permitiendo ahorrar más a la larga. Sin embargo, si se llega algo más apurado a final de mes, tiene más sentido reducir la cuota a pagar para así aliviar los pagos mensuales".

En cualquier caso, avisan de que siempre "es que preferiblemente realizar el proceso de amortización durante los primeros años de la hipoteca", ya que es en ese intervalo de tiempo cuando se hacen frente a los intereses más altos.

Igualmente, hay que tener en cuenta la comisión por amortización anticipada o desistimiento. Esta comisión se deriva de la cancelación u amortización total o parcial del préstamo antes del plazo pactado. En función de si la hipoteca es de tipo fijo o variable, el cancelarla en un plazo menor al establecido en el contrato conlleva el pago de una comisión, con unos máximos fijados por ley. Este gasto se considera una especie de penalización por devolver el dinero anticipadamente, ya supone un cambio en el contrato hipotecario.

Según el último informe hipotecario del Centro de Estudios Trioteca, la edad media del solicitante de hipotecas es de 39,84 años. El 70,77% son asalariados. Les siguen un 10,20% de personas cuya ocupación es autónomo, un 8,76% tienen puestos de funcionarios del Estado y un 6,01% tienen otras ocupaciones. Para finalizar, un 2,89% de los solicitantes son pensionistas y tan solo el 1,37% son empresarios/as.