Madrid y Barcelona añadirán 1,2 millones de metros de logística en 2021 y 2022

La inversión en superficie logística se dispara un 287% hasta junio. La presión del comercio online acelera este negocio

El boom logístico no cesa. Este mercado inmobiliario bate de nuevo un récord en inversión, sigue atrayendo operadores, con precios en máximos y creando más superficie. De hecho, fondos y empresas inmobiliarias levantarán en las áreas de influencia de Madrid y Barcelona alrededor de 1,2 millones de metros cuadrados entre este año y 2022, según un informe de la consultora JLL.

Para 2021 y 2022, esta firma inmobiliaria prevé que se añadan al mercado alrededor de 808.600 m² en Madrid y 377.000 m² en Barcelona de nueva superficie logística en construcción, incrementándose la oferta futura en un 26% y 62%, respectivamente, en comparación con el trimestre anterior.

En la zona de influencia de Madrid, a la que suele añadirse Toledo (con Illescas como un potente polo) y Guadalajara (en el entorno de la A-2), el 40% de esa nueva superficie en construcción es a riesgo o especulativa, sin contrato de alquiler para algún operador. En Barcelona, esa cifra es del 30%.

La mejora de la actividad económica en los últimos meses, gracias a la vacunación y el fin de ciertas restricciones, va también en favor de un dinamismo en este sector, según JLL, pero el principal impulsor sigue siendo el comercio online, gracias al empuje de los operadores que necesitan más superficie. “El ecommerce continúa imparable. Tanto es así, que para 2025 se espera que los ingresos del comercio electrónico sean un 45% superiores a los de 2020, aun habiendo duplicado la tasa de penetración. Se estima que en el sector de la alimentación y el cuidado personal sea donde más crezcan los ingresos (+65%)”, se refleja en el documento.

Inversión récord

El empuje de este mercado tiene como consecuencia inmediata el incremento de la inversión en este tipo de activos, que está a niveles récord.

En el primer semestre de 2021, el volumen rondó los 1.545 millones de euros, lo que supone un considerable incremento del 287% de forma internaual. Durante el segundo trimestre alcanzó los 1.382 millones, lo que conlleva un fuerte incremento tanto en la comparativa anual (2.733%) como trimestral (750%).

Este potente salto de la inversión en lo que va de año se justifica en parte por la gran operación de Bankinter (a través de clientes de banca privada), que adquirió el portfolio de CBRE Global Investors y Montepino por cerca de 900 millones.

Entre las operaciones más relevantes del segundo trimestre destacan también la compra por parte de Axa Investment Management de la plataforma logística de Dia en Illescas, por unos 60M millones; la adquisición por parte de UBS Fund Management de una plataforma logística en Zaragoza, por 58 millones; LaSalle Investment Management se hizo con dos activos logísticos de última milla en Villaverde (Madrid), por 53 millones; el proyecto Omega (venta de cuatro naves localizadas en Azuqueca de Henares, Cabanillas, Constantí, La Bisbal del Penedés y Torija), y la compra de Brookfield de un portfolio de naves logísticas al promotor Panattoni.

Rentabilidades en mínimos

El interés inversor por la logística continúa siendo muy fuerte como resultado de la resiliencia mostrada en tiempos de pandemia y con el ecommerce como palanca principal (30% de la contratación en Madrid y 58% en Barcelona), según JLL. Este apetito inversor ha seguido comprimiendo las rentabilidades (yields) hasta situarse en los niveles más bajos registrados, debido a los altos precios pagados por los activos.

Así, las rentabilidades prime se sitúan en 4,15% en Madrid y 4,10% en Barcelona, con un descenso anual de 10 puntos básicos en Madrid y 15 en Barcelona respecto al trimestre anterior. “La mayor compresión de rentabilidades en Barcelona responde al gran interés inversor por ese mercado, caracterizado por una menor disponibilidad de producto y mayor dificultad para encontrar oportunidades”, según el informe.

Sobre el negocio de estos actores inmobiliarios, el informe de JLL refleja que la contratación logística en Madrid rondó los 207.400 m² en el segundo trimestre, con un fuerte aumento interanual (103%). En Barcelona se situó alrededor de 212.500 m² entre abril y junio, con un elevado crecimiento anual (200%). La tasa de disponibilidad se incrementó ligeramente con respecto al trimestre anterior en ambas ciudades hasta alcanzar el 8,46% en Madrid y el 2,33% en Barcelona, que recuerda la escasa disponibilidad de naves en Cataluña por la falta de suelo logístico.

Respecto a precios de alquileres, la renta prime (mejores activos) en Madrid se mantiene en 5,75 euros al mes, sin cambios respecto al primer trimestre. En la comparativa anual, se incrementa un 4,5%. En Barcelona, se quedan estables a siete euros al mes, un 3% más interanual.