Cómo invertir bien en plena recuperación de la vivienda
La reactivación de la demanda tras la pandemia augura un aumento de la inversión inmobiliaria como vía para rentabilizar un ahorro en niveles récord. Planificar la compra, saber negociar el precio y no dejarse llevar por las emociones son factores clave para tener éxito
El mercado inmobiliario se recupera a buen ritmo tras la abrupta caída por el impacto de la pandemia. Tras meses de parálisis por las restricciones, las ganas de comprar vivienda, bien porque la decisión tuvo que retrasarse o bien porque se quiere invertir en un momento en el que el ahorro está en niveles récord, han disparado las operaciones. Las transacciones aumentaron un histórico 107% interanual el pasado mes de mayo, y se espera que la demanda siga muy activa.
El sector ha superado ya los niveles anteriores al estallido del Covid-19 y se aproxima a las 50.000 operaciones al mes. Además, desde Idealista señalan que “la llegada de los fondos europeos podría suponer un incentivo para que estas cifras sigan creciendo en los próximos meses”.
Según datos publicados por Alfio Bardolla Training Group, en el segundo semestre de 2021 la inversión inmobiliaria entre particulares aumentará un 20% en España. En este contexto, no está de más conocer ciertos trucos que garanticen llevar a buen puerto la compra de un inmueble y no arruinarse en el intento.
1. Planificación y detectar oportunidades
La oferta es muy amplia y conviene tener claro lo que se busca. No es lo mismo comprar una primera vivienda que cambiar de domicilio o invertir para alquilar o vender. Según el Banco de España, la rentabilidad a 12 meses por alquiler es del 3,68%. Tampoco es igual adquirir obra nueva que segunda mano. En cualquier caso, la planificación previa es clave.
Los expertos recomiendan que el presupuesto no exceda el 40% del salario neto. Es necesario tener ahorros (mínimo el 20% de la inversión), dado que los bancos no financian más del 80% del valor del inmueble y además hay que hacer frente a gastos e impuestos.
El precio es un factor fundamental, y en gran media depende de la ubicación y el tamaño del inmueble, que afectará a la posible futura revalorización. Para saber si el coste es adecuado o detectar oportunidades es preciso analizar el dinamismo de la zona.
2. Aprender a negociar
A la hora de fijar el precio de compra de una casa entra en juego el arte de la negociación. El experto en finanzas personales Alfio Bardolla sostiene que la negociación “se perfecciona con experiencia” y cree que un consejo fundamental cuando se comienza a valorar un inmueble es que “nunca se debe dar el precio primero”. Explica que una misma propiedad puede valer precios muy diferentes, dependiendo de si se está comprando o vendiendo, y el montante final dependerá de la capacidad para negociar.
La rentabilidad a 12 meses por alquiler es del 3,68%, según el Banco de España
Puede ayudar mucho saber cuánto tiempo lleva la casa sin venderse, averiguar si tiene cargas y descubrir el motivo de la venta. En todo caso, recomienda “empezar siempre con una oferta muy baja para rebajar las expectativas y a partir de ahí ir subiendo hasta realizar una oferta final”.
3. Comprar con descuento
Es una de las reglas de oro de la inversión inmobiliaria, según Alfio Bardolla, que apunta que, conforme un reciente estudio, en España existen más de un 25% de casas con un precio al menos un 30% por debajo de su precio real.
“Si compras con poco descuento o a precio de mercado, el beneficio será menor y se conseguirá una menor revalorización”. A su juicio, “el negocio inmobiliario siempre existe y, en todo caso, el problema es encontrarlo”.
Es aconsejable hacer un estudio de mercado e investigar hasta dónde es posible bajar el precio con ayuda de internet y los portales inmobiliarios. “Solo es una cuestión de tiempo y dedicación”, asevera.
4. Objetividad pese a las preferencias
A menudo sucede que se encuentran propiedades que gustan mucho y por lo tanto se pierde la objetividad respecto a la rentabilidad de la oportunidad de inversión. Esto es un reto al que se enfrentan todos los inversores particulares. Sin embargo, hay que ser lo más objetivos posibles a la hora de invertir en un inmueble y acudir al que mayor beneficio otorgará al final.
No obstante, con el Covid-19 han cambiado los hábitos de compra. Hay nuevas preferencias de los futuros propietarios a la hora de demandar una vivienda. Según el VII Barómetro Inmobiliario realizado por UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), si antes del virus entre los requisitos a tener en cuenta estaban la piscina, el trastero o el garaje, estos elementos han pasado a tener menor relevancia. En su lugar, se buscan casas con terrazas, exteriores, con una buena conexión a internet y cerca de espacios verdes.
La mitad de los profesionales inmobiliarios afirma que la demanda de viviendas unifamiliares ha aumentado entre un 5% y un 15% y seguirá creciendo.
5. Atentos al mercado de lujo
El mercado de lujo ha notado menos el impacto de la pandemia y las previsiones para este año y el que viene son de crecimiento gracias a los avances de las campañas de vacunación. Según Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso, la vivienda de lujo espera aumentos de precios del 3% en 2021. Asegura que Madrid y Barcelona se sitúan dentro del top mundial de ciudades para invertir en este segmento, “un sector que encara el verano con un aumento de la demanda de ciudadanos extranjeros”.
El presupuesto no debe exceder el 40% del salario neto, aconsejan los expertos
En su opinión, las casas de lujo son un activo muy atractivo para los inversores. “Se han convertido en un valor inmobiliario seguro por su resiliencia para aguantar las crisis, porque ricos hay siempre”, destaca.
6. Pulso del mercado
El inmobiliario ha resistido mejor que otros sectores el envite del Covid. El director de estudios de Pisos.com, Ferran Font, destaca que “la recuperación de la normalidad en el sector inmobiliario sigue confirmándose mes a mes”, aunque reconoce que la tendencia seguirá a expensas de la evolución de la nueva ola de coronavirus.
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