Qué opciones hay si se hereda una vivienda con hipoteca

Una fórmula muy interesante para no tener que renunciar a la herencia si no se pueden afrontar los pagos es aceptarla a beneficio de inventario

Heredar vivienda hipoteca
Vista de varias viviendas.

El aumento del número de fallecidos durante la pandemia de Covid-19 ha disparado las herencias de viviendas hasta cifras récord. En marzo pasado se registró un récord de 19.400 transmisiones de este tipo, un 65% más que el año anterior, según datos del Insituto Nacional de Estadística (INE). Actualmente, estas operaciones rondan las 17.000 al mes. Pero también han crecido las renuncias a las propiedades, debido en parte al elevado esfuerzo económico que conlleva heredar una propiedad. Los datos del Consejo General del Notariado muestran que en los últimos meses los españoles han renunciado al 40% de herencias por, entre otros motivos, las deudas acumuladas a las que tendría que hacer frente el heredero.

Una herencia se puede obtener a través de un testamento (por voluntad del difunto) o por el parentesco. Pero hay que tener en cuenta que si la propiedad tiene una hipoteca pendiente, también se hereda la deuda. En estos casos, el heredero no solo deberá pagar los tributos correspondientes, como el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal, sino que tendrá que hacer frente a las cuotas mensuales del préstamo.

Los seguros de vida vinculados a las hipotecas impiden que los herederos contraigan las deudas asociadas a las transmisiones de la propiedad por herencias. Pero es una medida preventiva, esto es, deben estar contratados antes de hacerse efectiva la herencia. Estos seguros tienen como beneficiario a la entidad bancaria, de tal manera que en caso de fallecimiento del titular de la hipoteca es el banco el que recibe la cantidad correspondiente para amortizar el préstamo. De esta forma, el heredero recibirá la vivienda sin cargas hipotecarias.

Aceptar

En caso de aceptar la herencia, lo primero es acudir al notario para poder ser dueños del inmueble. El beneficiario asume el pago de la hipoteca con las mismas condiciones que tenía el fallecido, tan solo cambiando el titular de la misma. El problema surge cuando no se tienen recursos para hacer frente a esta deuda con la entidad bancaria. Para no tener que renunciar, es posible optar por una alternativa menos conocida: la aceptación a beneficio de inventario. Permite al heredero ‘pagar’ la hipoteca con el resto del patrimonio heredado, hasta donde alcance el valor del resto de bienes. Así, la responsabilidad no va más allá y se asegura el capital propio. Este trámite debe hacerse ante un juez o notario en un plazo de 30 días desde que se notifica la herencia con citación de acreedores y legatarios, presentando un inventario fiel y exacto de todos los bienes, derechos y obligaciones de la herencia, incluyendo su valoración económica. Es recomendable consultar con un abogado.

Renuncia

También existe la opcion de renunciar al legado. Si el heredero no puede asumir la hipoteca, no se puede renunciar tan solo a la vivienda, sino que tiene que ser una renuncia “en bloque” de toda la herencia. Además, para aceptar una casa se debe pagar también la plusvalía del suelo y el impuesto de sucesiones, que variarán en función de la consanguineidad con el fallecido y la comunidad autónoma donde se viva.

“Lo cierto es que poder pagar los impuestos de sucesiones no siempre es asequible y es una de las principales razones por las que se rechazan las viviendas como herencia. Una forma de poder pagar en cuotas el coste de heredar es acudir a los préstamos con garantía hipotecaria, unos préstamos que aceptan las viviendas a heredar como garantía para concedernos el capital que necesitamos”, señalan desde HelpMyCash.

Vender

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, dice que ante los gastos que supone heredar la solucion de muchas familias es vender. Con todo, asegura que “actualmente también existen opciones dentro de las mismas inmobiliarias para financiar este tipo de operaciones, y desde el sector estamos haciendo buenas propuestas comerciales para minimizar riesgos”.

Para vender una casa recibida en herencia es necesario seguir un proceso. Lo primero es aceptar efectivamente la propiedad en herencia ante notario y estar en posesión de los documentos legales requeridos, además de pagar los impuestos correspondientes por este trámite. Después, se inscribe el inmueble con el nuevo propietario en el Registro de la Propiedad y, a partir de ahí, se puede realizar la venta de ese piso igual que de cualquier otro.

Un conflicto frecuente es que parte de los herederos quieran aceptar la casa y otros se inclinen por venderla. “Para poder traspasar la casa es necesario que todos estén de acuerdo, o bien, buscar una alternativa como comprar la parte correspondiente o acudir a la vía judicial. La clave es la negociación para evitar la subasta pública de la propiedad”, indican en idealista.

Qué impuestos hay que pagar

Sucesiones. Es el principal tributo en caso de herencia. Se trata de un impuesto para la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas que no tiene una cuantía fija. Depende de cuánto se hereda, con un gravamen que va del 7,6% al 34%, con bonificaciones según cada comunidad. En Madrid es del 99%. Para el abono del impuesto de sucesiones los herederos tienen un margen de seis meses desde el momento del fallecimiento, prorrogables por el mismo tiempo y un coste adicional.

Plusvalía municipal. Se abona siempre que hay un cambio de titularidad de un inmueble. Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión y que tiene en cuenta su valor catastral. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda, con un plazo de seis meses para su desembolso. Hay sanciones por impago, que pueden ir desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante, según la gravedad de la infracción.

Gastos extra. Los herederos deben asumir el coste de la notaría, los gastos fiscales o el Registro de la Propiedad. Si hay varios, el gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia.

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