Merlin se compromete ante las Administraciones a permanecer en Madrid Nuevo Norte hasta el final

La inmobiliaria ve la Operación Chamartín como estratégica Prevé 795 millones de inversión y entregar el primer edificio de oficinas en 2027

Recreación del futuro proyecto de Madrid Nuevo Norte.

Merlin Properties considera el desarrollo urbanístico Madrid Nuevo Norte como estratégico para su crecimiento. Así lo defendió este martes Ismael Clemente, consejero delegado de la socimi, en la junta de accionistas de la inmobiliaria, donde aseguró el compromiso de la empresa con las Administraciones de iniciar el proyecto y permanecer el tiempo preciso, previsiblemente más de 20 años, hasta la finalización con éxito de la anteriormente conocida como Operación Chamartín. Igualmente anticipó por primera vez datos de inversión y rentabilidad de este proyecto para la socimi, en medio del conflicto de accionistas con BBVA en Distrito Castellana Norte.

Esta inmobiliaria es socio minoritario (14,46%) de Distrito Castellana Norte (DCN), principal dueño del suelo y promotor de Madrid Nuevo Norte. El compromiso de Merlin con las Administraciones llega en pleno conflicto accionarial con BBVA en DCN, ya que el banco, que controla el 74,54% pretende retirar la opción de suscripción preferente a la socimi, tal como avanzó este mes Cinco Días. La socimi participa en la parte alícuota de 960.000 metros cuadrados de oficinas y 234.000 metros cuadrados de residencial libre, por lo que le corresponde alrededor de 180.000 metros.

Por la parte proporcional a su participación en DCN, la inmobiliaria calcula que deberá invertir 795 millones de euros hasta 2040. Una cifra que podría aumentar si incrementa su capital en DCN. De esa cifra, 169 millones gastó en comprar su participación a Grupo San José, otros 320 millones irán destinados a suelo e infraestructura y 306 millones a construcción. Eso supone construir a un importe de 4.592 euros por metro cuadrado, algo que Clemente consideró bajo por tratarse de oficinas prime.

Además, la compañía avanzó la yield (rentabilidad) que espera del proyecto, que alcanzaría un 7,25%. Esta yield es mucho más elevada que, por ejemplo, al comprar un edificio en Azca, que se puede situar por debajo del 4%, pero obviamente tiene en cuenta el riesgo de construir desde cero un nuevo centro de negocios en la capital.

"Hemos entrado como socio estratégico y somos, de los tres socios, el que aporta más conocimiento industrial a lo que se está haciendo", expresó Clemente sobre la apuesta por DCN. El directivo recordó que ha garantizado a todas las Administraciones su presencia en Madrid Nuevo Norte hasta más allá de 2040, cuando se prevé que termine la operación: "Nuestro compromiso con este proyecto es total, desde la a hasta la z, desde que se levante el primer edificio hasta que se termine el último. Nosotros estamos aquí para empezar y terminar este proyecto y para integrar patrimonialmente cuantos edificios resulten de este proyecto. Los que nos resulten atribuibles a través de nuestra participación o lo que sea".

Por primera vez también avanzó el calendario próximo de Madrid Nuevo Norte. En 2022 se deberían formar las juntas de compensación (asociación de los propietarios del suelo) y en 2023 avanzar en las infraestructuras de urbanización de los terrenos. En 2024 comenzaría las obras y en 2027 la socimi prevé entregar el primer edificio.

"Este planning de obras es muy diferente del que se ha venido manejando históricamente. Supone anticipar cuatro años las infraestructuras de este proyecto. Esto se produce por el magnífico entendimiento que se ha llegado con las tres Administraciones públicas intervinientes, la municipal, la regional y Administrador de infraestructuras ferroviarias (Adif), que a su vez representa al Gobierno central recordó a través del Ministerio de Fomento", recordó Clemente. "Ha sido, como contribuyente, admirable ver cómo las Administraciones se han coordinado entre ellas para darle un poco más de celeridad a este proyecto que adolecía de cualquier cosa menos de celeridad en los 27 años anteriores que tardó en tramitarse".

Compromiso en medio del conflicto con BBVA

Aunque Merlin ha defendido previamente su interés en aumentar su participación en DCN, para lo que se guarda el derecho de suscripción preferente, BBVA pretende eliminar ese derecho de tanteo y retracto. Por eso, la entidad financiera ha convocado junta de accionistas el 20 de mayo. Si lleva adelante esa idea, que el banco presidido por Carlos Torres Vila cree fundamental para poder dar entrada a otros socios, Merlin llevará a arbitraje la decisión. Esta decisión de BBVA puede perjudicar a Merlin en favor de otros grandes inversores como fondos inmobiliarios o fondos soberanos que consideren atractiva esa operación.

Para el consejero delegado de Merlin, ser socio minorotiario de DCN les permite participar como "en el mayor desarrollo urbano de Europa, similar en dimensiones a Canary Wharf y La Défense". Clemente opinó que Madrid Nuevo Norte es el futuro centro de negocios prime (o CBD en la jerga inmobiliaria) de Madrid, debido a que es un desarrollo urbano que fundamentalmente está encima de un gigantesco hub de comunicaciones, donde se conecta Metro, autobuses, tren y la lanzadera al aeropuerto. "Es algo que no solo es único en Europa, sino en el mundo. Es un proyecto realmente especial", añadió.

Clemente explicó que el propósito de la presencia en DCN es construir edificios de oficinas prime, ya que según este directivo comprar hoy en día producto core en el mercado es muy difícil porque compiten con aseguradoras, fondos de pensiones o fondos soberanos, que tienen niveles muy bajos de coste de capital. "Para nosotros, por tanto, la forma de tener más producto core en nuestra cartera es construírnoslo", añadió.

El directivo avanzó a los accionistas en la junta que desde el punto de vista estratégico, Madrid Nuevo Norte será una continuación de sus proyectos de inversión para construir o mejorar inmuebles, iniciativas llamadas LandMark II, que finaliza ya, y LandMark II, que llegará hasta 2026 o 2027. "A partir de 2026 y 2027 estaremos levantando los primeros edificios en Madrid Nuevo Norte. Será nuestro tercer paso de crecimiento orgánico de la compañía", detalló Clemente.

Retribución al accionista

La junta de accionistas aprobó el reparto de 0,30 euros por acción por el ejercicio de 2020 con cargo  a la reserva de prima de emisión, que supone un desembolso de 141 millones y que se abonará el próximo 19 de mayo.

Merlin calcula que para el primer semestre del año, sus rentas ingresadas tendrán un impacto de 19,6 millones de euros por las exenciones aplicadas a los inquilinos de los centros comerciales afectados por los cierres por restricciones sanitarias. En 2020 esa cifra llagó a los 46,7 millones. La compañía defiende esos acuerdos como ayuda para sus inquilinos, evitar los litigios, proteger la ocupación de sus inmuebles y evitar la morosidad.