Centro de la ciudad, vivienda para unos pocos

La tendencia al encarecimiento de los inmuebles en lugares cercanos al centro y una progresiva despoblación del casco histórico en pos de un mayor foco en el negocio del turismo desplazan a los habitantes

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Con un cada vez mayor porcentaje de población viviendo en ciudades, la concentración de demanda y la escasa oferta provoca paradojas. En medio del aluvión de nuevos habitantes, las viviendas del centro o de las zonas cercanas pasan con frecuencia a ser inaccesibles para el presupuesto del grueso de la población. El fenómeno, conocido como gentrificación, depende de varios factores que hacen que los efectos no se noten con la misma intensidad en cada ciudad. En las que mayor fuerza tiene, el centro o sus aledaños queda reservado para los bolsillos más pudientes. Paralelamente, el casco histórico queda prácticamente en exclusiva para uso comercial y turístico.

Sigfrido Herráez, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, recuerda la definición de gentrificación. "Es un término, acuñado en 1964 por Ruth Glass, con el que definía el proceso por el que la alta burguesía había trasformado zonas centrales devaluadas de Londres, trasladándose a ellas desde las zonas residenciales periféricas en las que residían. Esto supuso que los residentes originarios se vieran obligados a abandonar estas zonas centrales, con el impacto social y el desarraigo que esto conlleva".

Según los datos del portal inmobiliario Idealista.com, el precio del metro cuadrado para las viviendas en venta en España ha aumentado un 15,54% desde julio de 2015 hasta marzo de 2021. En la ciudad de Madrid, el metro cuadrado se ha encarecido un 35,6% en el mismo periodo, mientras que en el caso del barrio de Salamanca, el más exclusivo de la capital, el repunte alcanza el 39,9%.

Carlos García Gandul, presidente de la Federación de Industriales y Comerciantes de Alcalá de Guadaíra, explica que si bien la gentrificación es un fenómeno que se da en todas las ciudades medias y grandes, es algo reversible siempre que se haga una gestión urbanística adecuada desde los ayuntamientos, favoreciendo la construcción de viviendas normales. “En los centros de las ciudades el tipo de viviendas es o muy antiguas, y por lo tanto grandes, o de lujo, de ahí los precios. Los centros quedan solamente como parques temáticos para ser visitados por los turistas”, expone.

Plan para revertirlo

Con el objetivo de revertir estas tendencias, el Gobierno planea destinar 5.300 millones de euros a la rehabilitación de viviendas y edificios públicos, algo que, según García, no servirá para evitar la gentrificación.

Agustín Ordejón Pérez, gerente de la asociación de comerciantes del casco viejo de Santander y secretario de la confederación española de cascos históricos (Cocahi), opina que todo dependerá de la letra pequeña de las ayudas."Si están enfocadas a la rehabilitación para todos los usos, se contribuirá aún más a la gentrificación; si por el contrario son para ayudar a que los ciudadanos puedan vivir en los centros históricos, contribuirá a la solución porque, al fin y al cabo, los vecinos, junto a los del resto de la ciudad, son los primeros clientes del comercio local".

Con la visión de Ordejón coincide Herráez. "Es evidente que las administraciones deben jugar aquí un importante papel, primero como verdadero dinamizador de los procesos de rehabilitación y regeneración urbana, estableciendo además ayudas a la rehabilitación específicamente dirigidas hacia los residentes, de manera se les facilite ser partícipes de ese proceso de regeneración. Al intervenir de ese modo, evitaríamos el desplazamiento y la sustitución de la población por otra con características sociales diferentes".

Macià Coll Moll, encargado de gestionar el Centro Comercial Abierto de Ciutadella Antiga, en Menorca, describe cuándo se produce la gentrificación y este cambio del centro de la ciudad. “El punto crítico se da, sobre todo, en el momento que hay visión de negocio debido a un cierto abandono con buenas perspectivas de inversión. Lo que se da en las pequeñas ciudades es lo mismo que en las grandes, pero en su debida proporción. Al final no dejan de ser burbujas de negocio que llegan a un final, pero arrastrando la identidad de cada lugar a territorios desconocidos hasta la fecha”.

Cuestionado por los factores que lo explican, Coll apunta a la especulación y al interés por la rentabilidad. “En Ciutadella de Menorca, por ejemplo, el encarecimiento de casas del casco antiguo ha venido dado por la llegada de un turista francés residencial que ha aportado lo mismo que en los años ochenta dieron los turistas nacionales que quisieron comprar casa. Para ellos era barata y para los locales subió y fue prohibitiva. En el caso de Ciutadella, además, en cinco años se han dado unas 50 licencias para hoteles de interior. Una familia para comprar una casa no puede competir con una visión de negocio y rentabilización de un edificio”.

A medida que una ciudad se gentrifica y su centro se abandona desde el punto de vista residencial, se gana negocio, pero en el camino se pierden otras cosas, según Coll. “Las franquicias y grandes cadenas quitan la personalidad de las ciudades donde se asientan. Ese robo de lo que es esencial de cada uno de nuestros pueblos y ciudades pasa con la gentrificación. No nos engañemos, tiene sus ventajas también, pero el resultado conlleva a la pérdida de los habitantes de toda la vida. La nefasta consecuencia es ser un mero parque de atracciones con contenido real e histórico, pero sin la esencia de lo que una vez fuimos: un centro vivo”.

Desde el Gran Centre de Granollers defienden los aspectos positivos que menciona Coll y opinan que, al tratarse de un centro de ciudad, es normal que los servicios, la imagen y el encanto que se ofrecen sean más atractivos. “No solo se encarecen los precios de las viviendas y locales comerciales, sino que también propicia el nacimiento de nuevos trabajos, negocios, escuelas y multitud de mejoras de las cuales los residentes de estas zonas se pueden aprovechar”.

La importancia del vehículo

Con la preocupación por la sostenibilidad ganando fuerza, los centros de las ciudades cada vez son zonas más hostiles para el tráfico rodado. La peatonalización implica comodidades a los que visitan el centro, pero a la vez supone un grave contratiempo para los residentes.

Ordejón cree que la receta para evitar el abandono residencial del centro de la ciudad pasa por mejorar el mix comercial, dotar a la zona de servicios básicos fundamentales y crear una red de aparcamientos en altura a su alrededor con precios asequibles. "Cualquier centro comercial que normalmente está en las afueras de la ciudad dispone de cientos de plazas de aparcamiento gratis. Para acudir al casco viejo, que es el mayor centro comercial que hay, tienes que ir a menudo andando. Sería muy necesario facilitar que lleguen los visitantes y vecinos dejando su vehículo en un aparcamiento en altura en el centro, a bajo coste".

Herráez pone el foco en el equilibrio entre tres grandes actores: la administración, el mercado y los residentes. "Es evidente que el papel que se le asigne y que adopte cada uno resultará fundamental. No me resisto a mencionar ejemplos de regeneraciones urbanas como Chueca, Dos de Mayo, Fuencarral o Lavapiés, en alguna de las cuales he podido ser partícipe, en las que creo que se ha conseguido un cierto equilibrio en el papel de estos tres actores".

Para el secretario de Cocahi, en el hecho de garantizar que el casco histórico permanezca vivo está el futuro de lo que de verdad diferencia a unas ciudades de otras. "En las zonas nuevas de expansión de la ciudad  todo es muy parecido e igual, por lo que no sabes en qué ciudad estas. Caso contrario somos los cascos históricos", argumenta.