Metrovacesa, sólidos fundamentos financieros y mejores resultados en 2021
Asigna al grupo promotor una calificación crediticia de BB con tendencia positiva
Metrovacesa, grupo promotor residencial y gestor de suelo de referencia con un accionariado encabezado por Banco Santander (49,4%) y BBVA (20,9%), avanza en el desarrollo de su cartera de activos, superando su fase de ramp-up durante 2020, lo que ha condicionado sus resultados durante su trayectoria reciente.
La citada cartera de activos de la compañía ha alcanzado un elevado GAV (Gross Asset Value) conjunto de 2,68 billones de euros a cierre de 2020 que se caracteriza por su adecuada diversificación en las principales regiones de España y visibilidad asociada. La compañía mantiene 5.440 unidades bajo comercialización, de las cuales el 47% ya se encuentran vendidas, incrementándose este porcentaje hasta el 80% de las entregas para 2021.
El grupo desarrolla igualmente proyectos Built to rent para inversores institucionales que alcanzaron 486 unidades a cierre de 2020 a entregar entre 2021 y 2023, reforzando su capacidad de generación de fondos a la vez que reduce el riesgo comercial dada su tipología como proyectos ‘llave en mano’.
Por otra parte, Metrovacesa comenzó una nueva etapa en 2016 con la escisión parcial de la actividad y de su segmento patrimonialista que conformaron Merlin Properties. Este factor junto con la incorporación de un equipo gestor con un elevado expertise y el sólido respaldo de sus dos accionistas de referencia, Banco Santander y BBVA, sitúan a la compañía en una fase de crecimiento relevante y mayor desarrollo de su suelo que se estima comience a mostrar retornos significativos a partir de 2021.
Respecto a los resultados en 2020, se vieron afectados por el menor volumen de suelo desinvertido respecto a 2019 y el ritmo todavía limitado de entrega de viviendas. Por otro lado, el significativo volumen de activos bajo construcción dada la fase todavía temprana de desarrollo promotor en la que se encontraba Metrovacesa hasta 2020 condicionó su estructura de costes operativos, situándose el ebitda en valores negativos por 8,99 millones de euros.
Adicionalmente, la recurrente revalorización de sus activos y el impacto por la Covid-19 en el mercado inmobiliario afectó negativamente a sus resultados, dotando deterioros por 137 millones de euros y mostrando pérdidas contables significativas de 163,5 millones de euros.
Su óptimo nivel de patrimonio neto (2.180 millones de euros en 2020) junto a un apalancamiento financiero controlado (con una deuda financiera neta de 228,4 millones de euros que representa un mínimo ratio ‘Loan To Value’ del 8,9%) favorecen sus fundamentos crediticios.
Tesorería
Metrovacesa muestra de igual modo una tesorería disponible de 207,4 millones de euros a cierre de 2020 y un perfil de liquidez que se refuerza por una elevada capacidad de generación de caja sin requerimientos de reposición de suelo derivados de los volúmenes en propiedad, dotándole de ventajas competitivas respecto a competidores directo al reducir sus necesidades de compra para los próximos años.
Desde Axesor Rating consideramos que la visibilidad a corto plazo y perspectivas de ventas para 2021 (entre 1.300 y 1.700 unidades) favorecerá su perfil crediticio, manteniendo un calendario de vencimientos asumible a corto plazo dada la tipología de su deuda financiera.
Conformada esta, principalmente, por deuda de carácter promotor que se cancela en el momento de la entrega efectiva de viviendas y obtención de la licencia de primera ocupación. Por todo ello, otorgamos una calificación de BB con tendencia positiva a corto plazo, estimando una estructura de resultados más equilibrada para este ejercicio que valoramos como consecuente y alcanzable.
Así, consideramos que Metrovacesa cuenta con una adecuada capacidad para atender sus compromisos de pago. No obstante, valoramos con cautela las perspectivas de la actividad de promoción inmobiliaria a más largo plazo dada la tipología de este negocio, requiriendo del mantenimiento de niveles de recurrentes de ventas y entornos favorables en términos de demanda de nueva vivienda que podrían deteriorarse en un escenario desfavorable de las perspectivas económicas en España.
