Esade alerta de que el control de precios daña la movilidad laboral y aumenta la segregación

La regulación reduce la oferta y la calidad de las viviendas arrendadas, afirma la escuela de negocios

EFE

Una disminución tanto de la oferta de viviendas en alquiler como de la calidad de los inmuebles, efectos nocivos en el desarrollo y la movilidad laboral de los inquilinos, creación de guetos y aumento de la segregación y auge del mercado negro. Son varias de las principales consecuencias que tendría la limitación de los precios del alquiler en España, según las conclusiones del último policy insights publicado este viernes por Esade EcPol, en pleno debate en el Gobierno de coalición sobre qué medidas son las más oportunas a la hora de regular el mercado del arrendamiento. 

El documento Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler: ¿es conveniente una norma de regulación de precios?, elaborado por el director de la cátedra Vivienda y Futuro de la UPF, José María Raya, explica que desde un punto de vista de eficiencia, entre los efectos más documentados de los controles de alquileres se encuentra una reducción de la movilidad y del desarrollo laboral de los arrendatarios. 

El control de precios, argumenta, produce una asignación inadecuada entre las personas a alojar y los propios alojamientos. "Al limitar los precios como mecanismo de asignación, las unidades de vivienda no son ocupadas por aquellos individuos que las valoran más". Así, los inquilinos "pueden permanecer en viviendas que no se adecuan a sus preferencias y necesidades sencillamente por su bajo precio". Estos efectos se expanden incluso hasta el punto de reducir la movilidad laboral, "al no aceptar ofertas que ponen en riesgo esa vivienda controlada".

Otro riesgo es el fomento de las prácticas discriminatorias: si el precio ya no es un mecanismo de asignación de viviendas, ilustra Raya, el sistema de colas tradicional "se puede cambiar fácilmente por aquel afín a mí en raza, nacionalidad, religión, creencias políticas, orientación sexual o renta”. 

Entre otros efectos, Esade también se hace eco del riesgo de que se reduzca el mantenimiento y la calidad "de las unidades de vivienda sujetas a control". Esta reducción en el gasto para mantener y cuidar los inmuebles por parte de los propietarios "es el resultado natural de la limitación en los alquileres, y así de los beneficios, derivados de las viviendas de alquiler". En ausencia de expectativas de rendimientos económicos, explica Raya, el propietario reduce costes. 

El segundo efecto que cabría esperar es la reducción de la oferta de vivienda en alquiler al disminuir los incentivos a invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler. "Es difícil idear una política más eficaz para reducir, e incluso eliminar, la cantidad de vivienda privada de alquiler que el control". A corto plazo, sostiene Raya, se desplazan viviendas en arrendamiento al mercado de la compraventa, mientras que a largo plazo se dejan de construir nuevas viviendas destinadas al alquiler, "pues ya no son rentables". 

En lo relativo al auge del mercado ilegal, los propietarios tratan de evitar que su piso esté en el segmento regulado. Y si no lo pueden evitar, se intensifica la creación de mercados negros. "Los sobornos y pagos laterales son comunes en los mercados de alquiler con limitación de precios. El mercado encuentra formas, imperfectas, de seguir funcionando", explica. 

En resumen, recalca el autor, si los propietarios no tienen incentivos a poner las viviendas en el mercado, no las mantienen, primero, y no lo hacen, después, con lo que se paraliza el mercado. Si hay un segmento regulado y uno no regulado, el no regulado es el único que crece en oferta, mientras que en el que está sujeto a la limitación se producen "desajustes, efectos negativos en el mercado laboral, mercado negro y prácticas discriminatorias". Estos efectos no se dan de forma simultánea, "pero acaban emergiendo especialmente si la normativa es longeva".

Recomendaciones

Para abordar la problemática del mercado de la vivienda, con un "incremento considerable de las rentas del alquiler" a partir de 2015 y una oferta de arrendamiento asequible muy limitada, Raya propone reservar un porcentaje de cada promoción para el alquiler social. "Evidentemente, se ha de incentivar al sector de la construcción para participar". Para ello, "los precios de los módulos de protección oficial deben crecer a la misma velocidad que los costes de producción". 

También seria pertinente reservar el conjunto de la vivienda social en España para el arrendamiento asequible, reducir los requerimientos de nueva construcción para alquiler social e incrementar los niveles de seguridad jurídica y la eficiencia del sistema judicial, "por ejemplo haciendo que los procesos de restitución de la propiedad no se alarguen en exceso".