La justicia autonómica tumba el método de valoración de inmuebles del fisco

Los TSJ andaluz, valenciano y madrileño rechazan el uso de la tasación hipotecaria

Hacienda debe ceñirse a gravar el “valor real” del piso

Sede del Tribunal Supremo.
Sede del Tribunal Supremo.

La justicia autonómica parece decidida a tumbar el método tradicional de valoración de inmuebles aplicado por el fisco para calcular el cobro de impuestos a sus titulares. En concreto, el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía acaba de sumarse al criterio ya defendido por el alto tribunal valenciano o el madrileño declarando que el uso de la tasación hipotecaria no es adecuado como referencia para estimar la tributación correspondiente por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o el de Sucesiones y Donaciones. En su lugar, dictamina, la Administración Tributaria debe de basarse en el "valor real", aproximándose al precio de mercado de la vivienda.

Tradicionalmente, a la hora de gravar un inmueble la Administración Tributaria viene realizando la comprobación de valores con el método de la "tasación hipotecaria", previsto en el artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria, que da por bueno el importe que figura en la escritura de préstamo hipotecario, como tasación para una futura subasta. Así, aunque el contribuyente adquiera una vivienda por 180.000 euros, si en el crédito figura que es de 250.000 euros, será esta última cifra la que Hacienda tenga en cuenta a la hora de gravarla. El sistema fue amparado por el Tribunal Supremo en la doctrina fijada en 2011, en la que la Administración quedaba eximida de demostrar la coincidencia entre el valor de tasación y el real. La carga de la prueba, a la hora de demostrar que las cifras no eran coincidentes, recaía en el contribuyente, que debía demostrar la disparidad.

En mayo de 2018, sin embargo, el alto tribunal español matizó su doctrina al señalar que "el acto de determinación del valor real de los inmuebles" ha de ser individual, "motivado y fruto de un examen" del mismo, "normalmente mediante una visita al lugar", abriendo la puerta a extender este criterio a cualquier valoración tributaria. La posibilidad fue aprovechada un año después por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, que anuló una valoración del fisco basada en la tasación hipotecaria, al exigir a la Administración autonómica que justificara las diferencias de cálculo frente al valor declarado por el contribuyente. "Lo que no es posible, es identificar el valor real del bien con el de tasación hipotecaria, pues", decía, dicha "valoración tiene una finalidad distinta", concluía. Por tanto, agregaba la Administración solo puede usar este cálculo "cuando en la tasación hipotecaria conste reflejado el valor real de mercado del bien en la fecha de transmisión, y solo en dicho caso".

El fallo supuso la abolición, de facto, de este tipo de valoraciones en la región. De hecho, el propio Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Valencia está anulando este tipo de liquidaciones al amparo del dictamen del tribunal autonómico.

Un criterio similar fue aplicado por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid en junio de 2019, cuando sus magistrados decretaron que la tasación hipotecaria no podía considerarse igual al valor real del inmueble, salvo que la autoridad fiscal demuestre que lo es.

Ahora, el alto tribunal andaluz aprovecha también la sentencia del Supremo de 2018 para exponer que "la Administración debe explicar en primer lugar por qué inicia la comprobación de valores, es decir, por qué no acepta el valor real del contribuyente, y seguidamente por qué elige" como alternativa la tasación hipotecaria, existiendo otras. En una sentencia avanzada por el Diario de Sevilla y a la que ha tenido acceso este diario, el Tribunal expone que el fisco debe de basarse en el "valor real", que define como "el que pactarían dos sujetos de derecho independientes en un contexto de mercado libre". No hay "una cifra exacta", admite, pero "se aproxima más el precio de la compraventa" que "el previsto para una venta forzosa como es la realización de la hipoteca". Después de todo, matiza, el valor de cara a la hipoteca refleja otras cuestiones como "el de una venta futura, que garantizará el cobro del crédito ante posibles cambios y fluctuaciones del mercado". "Algo por tanto muy distinto al valor real", aduce, asumiendo que pueden coincidir pero ""habrá que probarlo y explicarlo y la Administración, en este caso, no lo ha hecho". A tal efecto, ilustra, podría ser necesaria una visita pericial.

"Estamos ante una sentencia que supone un espaldarazo a los contribuyentes que, a día de hoy, siguen recibiendo comprobaciones de valores" del fisco basadas en la tasación hipotecaria, y para "aquellos que tengan recursos contra liquidaciones" de este tipo, expone José María Salcedo, socio del bufete Ático Jurídico, que ganó el caso de Valencia. Salcedo, recalca que este método de comprobación era, hasta ahora, uno de los más difíciles de recurrir, siendo el Tribunal de Valencia el único que estaba anulando estas comprobaciones sin exigir la práctica de prueba a los contribuyentes. Dado que son ya dos los tribunales autonómicos que han fallado en este sentido, el abogado de Ático Jurídico concluye que "lo lógico es pensar que otros Tribunales irán, poco a poco, acogiendo esta doctrina", por lo que insta a los afectados por este tipo de cálculos a recurrir porque "las posibilidades de que dicha liquidación acabe anulándose, son cada vez mayores" en todo el país.

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