Salidas a accionistas

Los grandes fondos alientan las operaciones corporativas en el sector inmobiliario

El mercado espera movimientos en Metrovacesa, Inmoglaciar o Vía Célere

El castigo en Bolsa dificulta los acuerdos entre accionistas

Construcción de viviendas en el distrito de Villaverde, en Madrid.
Construcción de viviendas en el distrito de Villaverde, en Madrid.

Los accionistas del inmobiliario, especialmente los grandes fondos y otros socios como bancos, quieren concentración en el sector. Es un mantra que se repite tanto para socimis como para promotoras. Pero el castigo bursátil a estas empresas ha provocado que a pesar de que fluyan las conversaciones, negociaciones y procesos de venta, nadie esté dispuesto por el momento a vender por precios que acarrearían pérdidas.

Neinor abrió la veda el lunes con el anuncio de la absorción de Quabit, que vendió a cambio de un 7% del capital de la empresa resultante. Todos los expertos consultados ven esta operación un salvavidas para Quabit, debido al elevado endeudamiento, el altísimo coste de esa deuda (de hasta el 16% en algunos créditos) y la dificultad para abordar el negocio. Por su parte, para Neinor (que cuenta con el fondo Orion como accionista más relevante), ha supuesto engordar su cartera con algunas obras y suelos interesantes (aunque otros de muy difícil comercialización) y hacerse con las bases imponibles negativas de la absorbida.

Los expertos no ven que este ejemplo vaya a repetirse fácilmente en el sector promotor, porque a diferencia de la crisis de 2007, las promotoras llegan a esta recesión en general poco endeudadas y en un contexto de un sector saneado de tamaño pequeño, que levantará alrededor de 60.000 viviendas al año en los próximos ejercicios, y por tanto, con demanda suficiente para cubrir esa oferta.

Aún así, son los grandes fondos que entraron en estas firmas en los últimos años al calor de la recuperación del ladrillo los que pueden calentar las operaciones corporativas, tanto de fusión y adquisición como enajenaciones de carteras de suelo completas, también como solución al escaso interés del mercado por incorporaciones a Bolsa. A algunos de estos fondos les llega el momento de salir de su inversión y otros buscan rentabilizar su apuesta.

Es el caso de Inmoglaciar, compañía adquirida por el fondo estadounidense Cerberus en 2017. Aunque la intención inicial fuera llevar la empresa a Bolsa –como lo habían hecho Neinor, Aedas y Metrovacesa–, ese camino está cerrado y se abre a otras opciones.

Igualmente el camino de Bolsa está bloqueado para Habitat, controlada por Bain Capital, aunque en este caso los expertos señalan que el fondo todavía está invirtiendo para seguir haciendo de mayor tamaño a la compañía.

De forma parecida, Värde Partners vio parar en seco una salida a Bolsa de Vía Célere prevista para hace dos años tras ser un actor muy activo con la compra de esa promotora y las integraciones de de Dospuntos y la cartera de Aelca.

El interés de salir a Bolsa se ve claramente cercenado por el descuento con el que cotizan las inmobiliarias respecto al valor de los activos y porque lanzar una opa hacia alguna de las cotizadas tiene pocos signos de viabilidad si a los accionistas de la opada no se les pagan primas que pueden alcanzar hasta el 40% de la cotización actual.

Eso no significa que los accionistas del sector no se hayan movido ni se estén moviendo para encontrar soluciones. Uno de los casos más comentados en el sector es el papel de Santander en Metrovacesa. Al banco le interesa salir por reducir su exposición al ladrillo y consta que Javier García-Carranza, director general adjunto de la entidad financiera, ha sondeado diversas opciones. El problema vuelve a ser el descuento con el que cotiza la promotora, que llevaría a apuntarse como pérdidas una venta por debajo del precio de salida a Bolsa, que se produjo hace tres años. El gigantesco tamaño de la cartera de esta histórica inmobiliaria es otro de los problemas para realizar una operación de integración.

Algunos de los expertos miran a Inmobiliaria del Sur (Insur) por su pequeño tamaño y estar cotizada como llave para algunas operaciones. Más ajena a posibles movimientos se encuentra actualmente la también cotizada Aedas, con una estrategia centrada en la compra de suelos uno a uno, aunque con un accionista mayoritario, el fondo Castlelake, que a medio plazo también buscará diluirse. Asimismo, parecen estables otros de los grandes protagonistas del sector y que no cotizan, como Amenabar y Pryconsa.

Pocos incentivos entre las socimis

Socimis como Merlin Properties y Colonial son enormemente atractivas para fondos extranjeros, fondos soberanos o rivales debido a la calidad de sus propiedades inmobiliarias y al importante descuento con el que cotizan respecto al valor neto de sus activos. En el caso de Merlin, el actor crucial vuelve a ser Santander, con un 22% del capital, pero que en este caso se encuentra cómodo en su accionariado por los dividendos recurrentes que aporta la inmobiliaria al banco. Los expertos señalan que si alguien quiere entrar o tomar Merlin, el actor clave será convencer a la entidad financiera, que tampoco tiene incentivos por la baja capitalización. De forma parecida, Colonial cuenta con un núcleo relevante de accionistas estable (Qatar Investment Authority, el mexicano Carlos Fernández y la familia Puig) con pocos incentivos para vender. Está por ver, sin embargo, qué ocurre con Castellana Properties, con voluntad de crecer en el sector retail, pero con el freno de mano echado por la crisis, igual que el papel de Pimco en Lar España.

Entre las más pequeñas, la mayor parte son vehículos fiscales que no se prevé que participen en operaciones, pero sí las de tamaño medio que vean dificultades en sus planes de negocio.

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