Macrocartera logística

La operación inmobiliaria del año llega a la recta final con una decena de pujas

La cartera que vende CBRE GI y Montepino puede alcanzar los 1.000 millones de valor

Ivanhoe, P3/GIC, Axa, Allianz y Prologis, entre los favoritos

Nave logística de Montepino.
Nave logística de Montepino.

La que es la gran operación del año y que marcará igualmente el comienzo del 2021 entra en la recta final. Los socios CBRE Global Investors (GI) y Montepino han recibido ya las pujas por su macrocartera logística que pusieron en venta en septiembre. A pesar del tamaño de la cartera, que puede suponer una transacción por casi 1.000 millones de euros, ha despertado un enorme interés entre inversores y grandes inmobiliarias especializadas en logística. Encima de la mesa ya cuentan con una decena de ofertas y en los próximos días decidirán quién pasa a la ronda final y quién se convierte en favorito para dar un salto de gigante como propietario de naves en España.

Quien se haga con esta cartera sumará cerca de 600.000 m2 en almacenes en España y más de una veintena de activos, la mayor parte ya desarrollados, pero una parte todavía por promocionar. Las fuentes consultadas señalan que la transacción se puede cerrar en alrededor de 800 millones, pero el desarrollo posterior de naves puede engordar ese valor hasta cerca de los 1.000 millones.

Han presentado oferta las aseguradoras Allianz y Axa, que como grandes inversores institucionales buscan en rentas por el alquiler a largo plazo (como en el tradicional sector de las oficinas) posicionándose en la logística, en la que anteriormente no entraban. Estas pujas están entre las favoritas, según fuentes del sector. De un perfil parecido, también ha pujado DWS (la antigua gestora inmobiliaria de Deutsche Bank).

Entre los operadores inmobiliarios especializados en logística han pujado la británica Segro, la estadounidense Prologis y la socimi P3 Logistic Parks, que tiene al fondo soberano de Singapur GIC como accionista.

Otras fuentes señalan también al interés de los fondos Hines, Ivanhoé Cambridge e Invesco, además del especialista Logicor, una plataforma de China Investment Corporation y Blackstone.

Estas fuentes señalan como favoritos a la canadiense Ivanhoé Cambridge, P3 (del fondo de Singapur) y Allianz por su bajo coste de obtención de capital.

La intención de CBRE y Montepino es quedarse con dos o tres ofertas como finalistas para que hagan ofertas vinculantes y cerrar la transacción a inicios de 2021. Los propietarios han recibido el interés a través de la consultora CBRE y el banco Morgan Stanley. Ninguna de las partes implicadas en la operación han contestado a las preguntas de este diario sobre la operación.

La gestora de fondos CBRE GI y la inmobiliaria zaragozana Montepino crearon esta joint venture en 2017 para desarrollar naves en el mercado español. El principal inversor es la firma norteamericana y el promotor nacional permanece como socio minoritario y encargado del desarrollo de esa cartera.

Precisamente, para esta transacción, los socios han pactado que Montepino se quede como gestora externa de esa cartera en crecimiento, independientemente del comprador.

Sector en pujanza

El sector logístico actualmente está en efervescencia, atrayendo una parte relevante de la inversión inmobiliaria, gracias al empuje del comercio online. La inversión acumulada en este segmento en 2020 se sitúa en torno a los 1.250 millones de euros, según datos publicados recientemente por la consultora CBRE. A pesar de que está más de un 20% por debajo de la cifra alcanzada en 2019, esto se debe principalmente a la escasez de oferta. A destacar el volumen de inversión alcanzado en la zona centro, el más alto desde 2003, según esta firma. “Este sector, además, consolida su atractivo para inversores que tradicionalmente centraban su atención en otros sectores, especialmente en retail”, señalaba la firma.

Este elevado interés por la logística está provocando que la yield o rentabilidad haya bajado considerablemente por los elevados precios que se pagan por las naves en el entorno de Madrid o Cataluña, fundamentalmente. Por ejemplo, la venta de la nave del fondo Patrizia operada a largo plazo por Amazon en Alcalá de Henares (Madrid) prevé cerrarse a una yield por debajo del 3,7%, un nivel solo se ha visto hasta ahora en activos muy prime en el segmento de oficinas.

¿Quiénes son los vendedores?

Mercado. Entre los grandes empresas dueñas de naves en España se encuentran la socimi Merlin, Prologis (que recientemente ultimó la compra de la cartera logística de Colonial), P3 Logistic Parks, Logicor, CBRE Global Investors y Montepino.

CBRE GI. La firma nació tras la adquisición de ING REIM Europa, Asia, Select e ING Clarion Real Estate Securities por parte del grupo CBRE. En España, aproximadamente dispone de 4.200 millones de euros de activos bajo gestión por cuenta de clientes institucionales. Dispone de 3,3 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable, 15 centros comerciales, 45 plataformas logísticas, dos edificios de oficinas, 10 hoteles, 37 residencias de estudiantes y 73 activos en residencial.

Montepino. En el caso de Montepino, se trata de una promotora de Zaragoza fundada en el año 2000 por Juan Vera y que cuenta con su hijo Juan José Vera como director general. A lo largo de su historia ha levantado 200 naves y un millón de metros cuadrados para logística. Su cartera actual y en desarrollo cuenta con almacenes en los corredores logísticos de Madrid, Guadalajara, Toledo, Barcelona, Zaragoza con clientes como XPO Logistics o Luís Simões.

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