El futuro del inmobiliario cotizado es sostenible

A medida que la presión reguladora vaya transformando el sector, los criterios ASG se transformarán en aspectos altamente materiales

La sostenibilidad y las estrategias de inversión inmobiliaria no iban de la mano hasta hace muy poco. Durante la primera década de 2000, muchas gestoras involucradas en la inversión sostenible y responsable seguían confiando en los enfoques mejor en su clase o mejor en el universo, que se basaban generalmente en las puntuaciones de criterios ASG obtenidas de agencias de calificación de ASG externas, y que simplemente excluían a las empresas con las peores puntuaciones.

Estos enfoques presentaban dos deficiencias principales: las puntuaciones de los criterios ASG a menudo no estaban disponibles para los emisores inmobiliarios más pequeños (las agencias de calificación ASG simplemente no los cubrían), y cuando estaban disponibles, a menudo sufrían sesgos importantes. Normalmente, las más pequeñas tendían a obtener una mala puntuación, lo que les llevaba a ser excluidas de las carteras de inversión.

Sin embargo, desde hace unos años, las cosas han cambiado para este sector. Ante la creciente presión reguladora (normas de construcción de alto rendimiento energético, certificados de construcción ecológica...) y ante las preguntas más frecuentes de los inversores, la mayoría de estas empresas están mejorando sus informes extrafinancieros y ofrecen una mayor transparencia.

A medida que aumenta la cantidad total de activos bajo gestión, se alienta cada vez más a estas compañías a que se ajusten a los requisitos de sostenibilidad. De esta manera se está estableciendo progresivamente un círculo virtuoso, en beneficio del sector inmobiliario, de los inversores sostenibles y de nuestra sociedad en su conjunto.

Al principio, esta tendencia positiva impactó en el pilar del medioambiente (A). Tras varias regulaciones nacionales sobre el rendimiento energético de los edificios durante los últimos 15 años, cada empresa inmobiliaria ha tenido que mejorar el rendimiento energético. Además, cada vez se dispone más fácilmente de datos sobre la eficiencia energética y las emisiones de carbono, y ese indicador clave de rendimiento (KPI) de los criterios ASG puede utilizarse como base para la comparación entre empresas similares.

De la misma manera, se pueden utilizar medidas cuantitativas para evaluar la proporción de edificios verdes, la eficiencia energética de sus activos, su consumo de agua, su generación de residuos, etc. A medida que mejora la disponibilidad de indicadores clave de rendimiento (KPI) ambientales, los inversores orientados a los criterios ASG pueden identificar mejor las oportunidades de inversión sostenible.

Los aspectos de gobernanza (G) son importantes y potencialmente relevantes para las empresas inmobiliarias. En este contexto, un inversor responsable debería prestar especial atención a la protección de los derechos de los accionistas minoritarios y, más concretamente, a la relación de independencia del consejo de administración y de sus comités, la estructura de la remuneración de los auditores, las normas que rigen la emisión de capital, por ejemplo.

El pilar social tiene la reputación de ser más difícil de analizar desde el punto de vista de la sostenibilidad, principalmente porque los indicadores clave de rendimiento (KPI) cuantitativos están disponibles con menos frecuencia. Sin embargo, aspectos clave como la satisfacción de los clientes, las relaciones con las comunidades y autoridades locales o la gestión del capital humano son pertinentes y financieramente importantes.

Al seleccionar empresas con fundamentales más sólidos de criterios ASG, los inversores sostenibles reducen los riesgos y preparan su cartera para el mundo del mañana. En Europa, las regulaciones sobre eficiencia energética ya son mucho más estrictas hoy que hace una década. Por ejemplo, todos los nuevos edificios de la UE serán casi de energía cero a finales de 2020.

Sin embargo, estas regulaciones no son suficientes y la industria inmobiliaria debería esperar normas e incentivos aún más fuertes en un futuro próximo. A pesar de los progresos realizados en la eficiencia de los edificios, las emisiones de gases de efecto invernadero de los edificios siguen aumentando a nivel mundial en un porcentaje bruto del 1% anual, siguiendo las tendencias demográficas mundiales y el aumento de la proporción de la población mundial que tiene acceso a una vivienda mejor.

Con el fin de lograr un crecimiento de la temperatura inferior a 2 grados a nivel mundial, el sector de la construcción debe reducir sus emisiones mundiales en un 85% para 2060 con respecto a los niveles actuales, como indica la Agencia Internacional de la Energía. La UE sigue actualmente una tendencia de -30% (según datos de Europeanclimate.org) y otras regiones del mundo se están quedando atrás.

Además, en un escenario de continuidad, las emisiones de gases de efecto invernadero de los edificios podrían duplicarse o triplicarse para 2050 (señala IPCC, International Panel on Climate Change). Esto demuestra que el ritmo actual de los esfuerzos es claramente insuficiente para mitigar el impacto futuro del cambio climático. Evidentemente, es muy probable que haya una fuerte intervención gubernamental y se espera un mayor endurecimiento de las normas de eficiencia energética de los edificios en Europa y fuera de ella.

El sector inmobiliario tendrá que evolucionar a un ritmo forzado. Esta es una oportunidad para los actores más avanzados en el camino hacia la transición energética. Como resultado, las empresas que se retrasen y cuyos edificios muestren un rendimiento energético insuficiente estarán asumiendo el riesgo de un deterioro del valor de sus activos, o incluso el riesgo de stranded assets, ya que las regulaciones futuras pueden simplemente prohibir el alquiler de edificios de baja eficiencia energética.

A medida que se avecina una transformación en el sector inmobiliario impulsada por la presión reguladora, los criterios ASG se convertirán en aspectos altamente materiales. Las empresas que mejor hayan anticipado estas tendencias de sostenibilidad serán las ganadoras del mañana, y constituyen las oportunidades de inversión de hoy.

 Florent Griffon es especialista en inversión responsable y sostenible de DPAM