Cómo facilitar a los jóvenes la compra de su primera vivienda

Expertos en el sector promotor, inmobiliario, hipotecario y la administración proponen elevar el volumen de financiación que cubren las hipotecas desde el 80% hasta el 95%

Comprar una vivienda se ha convertido en una misión casi imposible por parte de los jóvenes en España. Y no por la falta de ganas de convertirse en propietarios sino por las trabas que encuentran en el volumen de ahorro precio necesario para obtener una hipoteca que permita acceder a la adquisición de su primera casa.

Y es que, según apuntan expertos del sector promotor, hipotecario, inmobiliario y desde la administración, se da la circunstancia de que, en general, el colectivo joven tiene estabilidad laboral y capacidad de pago suficientes para cumplir con las cuotas hipotecarias, pero carece de los ahorros previos, equivalentes al 20% del precio de la vivienda, para que las entidades financieras puedan conceder el préstamo.

Así lo pusieron de manifiesto María José Leal, directora financiera Aedas Homes; José María García Gómez, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid; Juan Villén, director general de Idealista Hipotecas; y Diego Fernández Ortiz, responsable de Negocio Hipotecario de Santander España, en un desayuno organizado por CincoDías en colaboración con Aedas Homes.

“Los que más nos preocupa es que en España hay un gap respecto a la media europea en la tasa de emancipación. Es frustrante para un grupo de edad comprendido entre los 27 y los 37 años que quizá nunca acceda a la compra de una vivienda cuando es su deseo y tiene un empleo razonable, pero no ha podido acceder al ahorro. Lo que vemos es que no tienen un problema en la capacidad de pago sino del ahorro previo. Como promotora es algo en lo que estamos dispuestos a trabajar”, señala María José Leal.

El reto, señalan los expertos, reside en elevar el porcentaje del precio de la vivienda que cubre el banco con la hipoteca, hasta el 95%, sin que eso conlleve un aumento de los niveles de riesgo y un deterioro en los ratios de capital de las entidades financieras.

“La regulación exige que el banco pueda financiar como mucho el 80% ya que de lo contrario penaliza tremendamente en los ratios de capital. Eso implica que un joven tiene que aportar el 20%. Teniendo en cuenta ese perfil, solo el 4% de los clientes de Santander podrían acceder al mercado de la vivienda. Si el cliente tuviera que aportar solo el 5%, el espectro de clientes se ampliaría al 45%”, explica Diego Fernández.

En ese sentido, desde la administración, en este caso la Comunidad de Madrid, se está buscando la fórmula para crear un escenario que proporcione seguridad tanto a los clientes como a los bancos para fomentar que cada vez más jóvenes decidan adquirir su primera vivienda frente a otras alternativas como el alquiler.

“Existen unas normas que constriñen y obligan a que el esfuerzo previo sea muy alto. En ese contexto, hay que generar estabilidad en el empleo, capacidad de pago en el comprador y favorecer las condiciones de juego en las que la entidad financiera pueda dar un salto hasta el 95% se abriría el espectro de población. No descartamos participar en esa parte para dar confort a los bancos y actuar en favor de los compradores”, apunta José María García Gómez.

Entre las medidas propuestas, el panel de experto destaca la posibilidad de contar con un aval público que cubra la diferencia entre el 80% de financiación que puede cubrir la hipoteca y el objetivo del 95% que permite dar entrada a una mayor parte del colectivo joven. “Si el banco financia un 80%, sería interesante que haya un complemento de garantía de un tercero, como puede ser la administración”, indicaron.

Programas de garantías

No obstante, Juan Villén advirtió de que la solución “no pasa por subvenciones porque al final se acaban trasladando al precio de los activos, sino en dar capacidad a los usuarios de poder financiar más el coste de la compra, casi en su totalidad. El comprador tiene que tener un incentivo claro y un horizonte”, destacó el director general de Idealista Hipotecas.

En esa línea, el responsable de Negocio Hipotecario de Santander presentó tres líneas en las que ha venido trabajando el banco como posibles alternativas para articular esa participación de la administración a través de programas de garantías. En primer lugar señaló la posibilidad de que una compañía de seguros pueda asegurar el tramo necesario para pasar de ese 80% que cubre la hipoteca hasta el 95%.

“Es una opción que está encima de la mesa pero no hemos encontrado aseguradores relevantes y solventes que tengan apetito por entrar en este tipo de operaciones. Tiene una ventaja desde el punto de vista de la administración y es que solamente se paga una prima de seguro, no requiere de un endeudamiento significativo”, expresa Fernández.

La segunda opción se trataría de la aportación de un aval por parte de la administración. Una alternativa que, sin embargo cuenta también con una limitación en cuanto a la contabilidad. “Debido a las reglas presupuestarias de el aval computa como deuda. Y aunque la perdida esperada sea muy pequeña hay que asumir como deuda el 100% de ese aval, con lo cual limita mucho a nivel de presupuestos de las administraciones”, añade.

En tercer lugar, apunta un esquema utilizado con los créditos avalados por el ICO y que consiste en que la administración cubra la potencial primera pérdida de una cartera hipotecaria. “Esta opción imita el endeudamiento de la administración y por así decirlo lo que asume, la garantía, es la expectativa de la primera pérdida de una cartera con estas características. Por lo tanto, acota la aportación de la administración, pero requiere de una mayor sofisticación en el vehículo financiero para poder articularlo”, concluye.

Además, a lo largo de la jornada, se analizaron programas desarrollados en países europeos destinados a la ayuda al acceso de los jóvenes a su primera vivienda como el ‘Help to buy’ implantado en Reino Unido. Mediante ese programa, el Gobierno británico financia con préstamos blandos parte del capital que los jóvenes tienen que entregar de entrada en la compra de un piso, ante la falta de capacidad de ahorro en muchos de los casos.

“Cuando empezamos a estudiar soluciones miramos el programa ‘Help to buy’ en Reino Unido. Empezó como un sistema de avales en el que el Gobierno avalaba ese porcentajes de compra que los bancos no podían asumir. Y con los años se ha modificado para asegurarse que iba destinado al grupo de la población que tiene que atacar, en cuanto a rango de edad, primera vivienda y precio de compra. Por lo tanto hay otros esquemas fuera de España que se podrían aplicar, porque están funcionando”, detalla directora financiera Aedas Homes

Exigencia al comprador

Y es que, esta es una de claves que apuntan los expertos: que los programas o medidas se deben ajustar al perfil de población para el que están pensados. “La solución que se implante tiene que tener tres componentes. Que sea completa, que solucione el problema desde el inicio hasta el final y que vaya al colectivo que realmente lo necesita”, asevera Juan Villén.

De hecho, señalan que, precisamente, Reino Unido ha ido modificando su programa de ayudas para ir corrigiendo fallos que inicialmente no estaban previstos y que provocaban ciertos desequilibrios en los destinatarios que se acababan beneficiando de los programas de incentivo a la compra.

En ese sentido, el director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid explica que “tenemos que trabajar para que no se genere un boom de segundas y terceras compras y habrá que perfilar muy bien las ayudas y que al mismo tiempo sea complementario con el amplio espectro habitacional disponible”.

Por otro lado, el panel de expertos también coincide en señalar que debe exigirse un mínimo esfuerzo inicial al comprador para evitar crear una burbuja hipotecaria que pueda acabar dañando al sistema financiero, como sucedió en la anterior crisis económica que dio comienzo en 2008.

“No queremos que esto se convierta en un problema posterior en el hecho de que no haya barreras de entrada en el acceso a la vivienda. Tiene que haber un mínimo de exigencia. El sistema financiero no puede permitir que una persona sin las condiciones adecuadas acceda al mercado de la vivienda”, explica Diego Fernández, y puntualiza que “el 20% resulta excesivo y sería más adecuado situar el capital inicial en el 5%. Eso permite que el desembolso sea lo suficientemente bajo para permitírselo pero también exigente para no acceder de manera gratuita o sin ningún compromiso”.

Asimismo, se aludió a la necesidad de la colaboración público-privada para desarrollar promociones de nuevas viviendas a través de la licitación de suelos públicos que permitiría, asimismo, dinamizar el sector y la economía.

“La administración debe apoyarse en el sector privado para que dé respuesta al interés general. Hemos estado trabajando con el Ministerio de Fomento, ayuntamiento y la Comunidad de Madrid pensado en hacer algo con los suelos en propiedad, para gestionar de forma conservadora unas viviendas a cambio de reducir rentabilidades, sin renunciar a ellas, pero a cambio de que la renta que se cobre no supere los umbrales de vivienda asequible”, concluye José María García Gómez.

España, sexto país europeo con más jóvenes que aún viven con sus padres

Milenials entre dos crisis. La generación que representa a los jóvenes nacidos entre 1981 y 1996, conocida como milennial, es la primera que ha vivido en un periodo de apenas 12 años dos crisis: la económica de 2008 y la actual del Covid-19-19. La huella que estas crisis han dejado viene marcada fundamentalmente por la precariedad laboral (un 8 % de los contratos firmados por jóvenes son indefinidos) y por el retraso en la edad de emancipación, lo que repercute en una menor creación de hogares.

Media europea. Según la última estadística publicada por Eurostat, el 29,5% de los españoles entre 25 y 34 años aún vive con sus padres. De esta forma, los españoles se están emancipando a los 29 años y medio, tres años después que el conjunto de europeos, que lo hacen a los 26,2 años, según la información facilitada por la oficina estadística europea. De hecho, España se encuentra a la cabeza en jóvenes que viven con sus padres junto a países como Eslovaquia, Grecia o Croacia, Estados en los que más de la mitad de aún no se ha emancipado.

Capacidad económica y precios de la vivienda. En países como Dinamarca, Luxemburgo o Suecia, la mayoría de jóvenes consiguen emanciparse cuando rondan los 20 años y en la mayoría de países ricos, como Alemania o Francia, lo hacen antes de cumplir los 25. Sin embargo, en el sur de Europa la edad de emancipación se retrasa por encima de los 27, como ocurre en Italia, Portugal o España. Eurostat señala que esto puede responder a cuestiones culturales, pero no sólo. También influyen la capacidad económica, los precios de la vivienda o el nivel de estudios.

Las mujeres se emancipan antes. Otro de los datos que arroja la oficina estadística de la Unión Europea es que, por lo general, las mujeres se emancipan antes que los hombres, a excepción de en Luxemburgo. En concreto, en España, las mujeres se independizan a los 28,7 y los hombres, a los 30,3. Las diferencias más notables entre sexos se registran en Rumanía (25,7 años las mujeres y 30,3 los hombres), en Bulgaria (27,6 ellas y 32,1 ellos) o Croacia (29,9 las mujeres y 33,6 hombres).