Las 20 grandes tendencias del mercado inmobiliario en 2020

Hay que analizar con sensatez y cautela la situación en España a partir de la experiencia de otras crisis pandémicas en Hong-Kong y en China

Las 20 grandes tendencias del
mercado inmobiliario en 2020

Si ya en enero era necesario ser prudentes ante los retos que presentaba el sector, como eran el acceso a la vivienda o la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, a raíz de la pandemia es importante mantener la cautela ante el nuevo escenario que se vislumbra y apostar por la sensatez y el análisis. Desde nuestra organización, identificamos al menos 20 tendencias en 2020 e insistimos en la necesidad de seguir examinando la situación del mercado inmobiliario en España a partir de otras crisis pandémicas como el SARS en Hong Kong (año 2003) o el Covid-19 en China. El shock pandémico es diferente a una crisis financiera y mantenemos la tesis de una recuperación de la actividad en forma de V, con mayor o menor intensidad en función de las ciudades y las zonas. Respecto a los precios, observamos cómo los de vivienda nueva se mantienen estables, si bien en segunda mano la oferta ya no es reacia a ajustar los precios a la baja.

1. Tendencias sociales

Demografía y esperanza de vida de 100 años. La propiedad entendida como una opción es una decisión que puede retrasarse, y esta opción vale más cuanto mayor sea el plazo al que se puede ejercer.

Vivienda pos-Covid para los jóvenes. Por primera vez, la generación de los mileniales ha sido consciente del valor intrínseco de la propiedad, se han dado cuenta del valor intangible de la vivienda.

Accesibilidad. Este era un reto antes del Covid-19 y lo seguirá siendo después con mayor intensidad, por lo que serán necesarias políticas activas de oferta y financiación responsable. La iniciativa Help to Buy, dosificada con prudencia, puede ser una gran oportunidad.

Ahorro. La falta de ahorro y los bajos salarios de los jóvenes, junto con una Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, penalizaba el acceso a la vivienda. Para quien tenga trabajo, el ahorro volverá.

2. Tendencias tecnológicas

Fabricación industrializada y su financiación. Los nuevos modelos constructivos generan retos, por ejemplo, la financiación al promotor cuando la vivienda puede estar prefabricándose a 300 kilómetros de su localización final.

Eficiencia energética. La vivienda del futuro será eficiente o no será. El cliente no la valora hoy, sino por el confort o la comodidad que normalmente lleva aparejada. España ha llegado tarde a innovaciones importantes, de cara al futuro seremos más exigentes.

Agilidad en la gestión de proyectos. La industria está ya digitalizada. Es esencial facilitar la tramitación de proyectos por medios electrónicos, promoviendo además las declaraciones responsables y las licencias por fases.

Movilidad y teletrabajo. El mundo pos-Covid ha modificado las pautas en las relaciones. Las viviendas van a requerir ser repensadas. Vivir cerca del trabajo puede dejar de ser una variable decisiva a la hora de elegir vivienda.

3. Tendencias económicas

La financiación verde sale reforzada de esta crisis dada la necesidad que conlleva medir con rigor la evaluación del desempeño sostenible de la inversión en el largo plazo, así como su incorporación al valor de los activos, evitando el ecopostureo.

Gestión por ciclos o por cisnes negros. Los inversores, la sociedad y los consejos de administración van a exigir que en los análisis de valoración de empresas se incorporen periódicamente stress test causado por algún tipo de cisne negro geoestratégico.

Sociedad de coste marginal cero. En un mundo donde el coste marginal de producir una unidad adicional tiende a cero, el sector incorporará herramientas que faciliten diseñar por el propio comprador complementos de su vivienda desde una impresora 3D.

Compra vs. alquiler. Son las dos caras de una misma moneda, altamente correlacionados en su valoración. Es esencial observar el mercado globalmente, entender las interacciones entre una y otra opción, comprender su valor social, el derecho constitucional que preservan y la generación de empleos, impuestos y riqueza que aportan a la sociedad. Atentos al build to rent y las dinámicas que genera.

4. Tendencias políticas

Seguridad jurídica. Ha sido históricamente la clave de los mayores progresos sociales, económicos y culturales de este país. El futuro no solo demandará más seguridad jurídica, sino que los países competirán por demostrar que la propia es superior a la de sus vecinos. La okupación es un buen ejemplo.

La energía política como impulso, no como freno. Los Estados están comprobando cómo sus mensajes, campañas e iniciativas, alineadas con la industria local, multiplican su efecto de generación de empleo, riqueza y diferenciación de otros países competidores.

La cooperación público-privada empieza por la escucha. Cooperación significa hacer las preguntas adecuadas, escuchar activamente las respuestas y crear opciones nuevas resultantes de un debate honesto con la sociedad civil.

Turismo. El impacto y relevancia de este, y en particular sus conexiones con el sector inmobiliario y financiero, serán más importantes en un futuro. Coordinar a nivel político y regulatorio estas industrias, entendiendo sus interrelaciones, será imprescindible y cada vez más crítico.

5. Tendencias de sostenibilidad

Incorporación de la sostenibilidad en el valor de los activos. Es esencial medir el valor de los activos, no solo por los metros cuadrados que aportan como garantía, sino por su sostenibilidad en el tiempo: no bastará con el certificado de eficiencia energética o de construcción sostenible, va mucho más allá.

Impacto de la sostenibilidad en las otras tendencias. La sostenibilidad influye en las tendencias sociales, tecnológicas, económicas y políticas ya mencionadas. El sector inmobiliario será sostenible o no será.

Eficiencia ecológica. El greenwashing está bajo la lupa. El sector inmobiliario tiene la oportunidad de demostrar y validar inversiones sostenibles en el largo plazo frente a otras inversiones menos tangibles.

Finanzas responsables. Todas las asociaciones financieras, aseguradoras y de inversión se han puesto de acuerdo en lanzar esta iniciativa como vehículo para canalizar y conducir las mejores prácticas en términos de sostenibilidad y finanzas responsables. El sector inmobiliario no puede quedarse fuera.

Juan Fernández-Aceytuno es Consejero delegado de Sociedad de Tasación