El Covid pone a prueba el régimen fiscal de las socimi

Sus pérdidas en el negocio del alquiler dificultan que puedan tributar al 0% en Sociedades

Centro comercial Xanadú, en Madrid, el 8 de junio.
Centro comercial Xanadú, en Madrid, el 8 de junio. getty images

A finales del mes de julio se han ido publicando los resultados del primer semestre de 2020 de las socimi del mercado continuo español, así como algunas del Mercado Alternativo Bursátil, y el impacto de la pandemia en sus cuentas no es en absoluto baladí. No quisiera dar por zanjada la gloriosa etapa que llevan viviendo las socimi desde el año 2014, llegando a representar hasta un 2% de nuestro PIB, pero debemos aceptar que, del mismo modo que en la gran mayoría de los sectores de la economía, el coronavirus ha supuesto un auténtico frenazo en su crecimiento exponencial. Por primera vez desde su creación, varias socimi han reportado pérdidas derivadas de la reducción de sus ingresos de inmuebles destinados al alquiler y de la devaluación que han sufrido sus activos.

A grandes rasgos, cabe recordar que, si bien estas compañías se benefician de un tipo de tributación del 0% en el Impuesto sobre Sociedades, las rentas que obtienen y distribuyen cada año deben quedar sujetas a tributación en sede de sus inversores. De lo contrario, su tributación aumentaría al 19% mediante la detonación de un gravamen especial.

Ahora bien, para poder beneficiarse de este tipo impositivo del 0%, las socimi deben cumplir una serie de estrictos requisitos, entre ellos, que al menos el 80% del valor de sus activos sean bienes inmuebles de naturaleza urbana, en propiedad y destinados al arrendamiento y que como mínimo el 80% de sus rentas netas provenga del alquiler de dichos inmuebles, el llamado test de activos y de rentas.

En numerosas ocasiones, este tipo de compañías realiza otras actividades o recibe ingresos accesorios al alquiler de inmuebles, como puede ser la financiación a otras sociedades del grupo o ingresos de indemnizaciones por desperfectos o incluso de depósitos bancarios, pero siempre teniendo en cuenta el umbral máximo del 20% de sus rentas netas totales. En caso de incumplir dicho umbral, la socimi dispone de un año para volver a cumplir con los requisitos pertinentes o perdería el régimen fiscal que le permite tributar al 0% para pasar al tipo general del 25% del Impuesto sobre Sociedades y teniendo, además, una prohibición expresa de volver a aplicar el régimen hasta pasados tres años.

Uno podrá darse cuenta de que, en caso de que la actividad de alquiler de inmuebles genere pérdidas, si hay otro tipo de ingresos o actividades que generen beneficios, por mínimos que sean, automáticamente se incumple con el citado test de rentas, pues se estaría excediendo del límite máximo del 20% de la renta neta que puede corresponder a otras actividades o ingresos distintos al alquiler de inmuebles.

En este sentido, por primera vez en muchas socimi estamos viendo pérdidas derivadas de la actividad de alquiler a fecha del primer semestre de 2020. En caso de que dichas compañías no consigan dar un giro a sus actividades principales antes de finales de año y salir de los números rojos, si disponen de ingresos o actividades accesorias diferentes al alquiler que generen beneficios, su régimen fiscal especial podría estar en riesgo para alguna de ellas, salvo que un tratamiento fiscal distinto a dichas pérdidas excepcionales pudiese llegar a compensar la balanza.

Debemos recordar que las socimi disponen de un año para subsanar el incumplimiento de ciertos requisitos del régimen como el previamente mencionado y evitar así perder su tributación del 0%. Sin embargo, podría darse el caso de que la socimi ya incumpliera alguno de los requisitos en el pasado ejercicio 2019, o incluso que en 2021 no pueda subsanarlo lastrada por el impacto de la pandemia. En este eventual caso, la compañía se quedaría sin este pequeño margen temporal de maniobra.

Por otro lado, podemos observar que muchas de estas socimi, especialmente las focalizadas en arrendamientos de locales comerciales, han visto reducido su número total de inquilinos por motivos evidentes en esta pandemia. En estos supuestos, podría darse la situación en que ciertos inmuebles en propiedad ostentados por estas compañías pasaran a estar parcialmente arrendados, y no en su totalidad.

Al respecto, la Dirección General de Tributos ha confirmado mediante consulta vinculante que el test de activos que exige ostentar al menos el 80% del valor de los activos en inmuebles de naturaleza urbana destinados al alquiler, así como el requisito de mantenerlos arrendados durante tres años, no se ve afectado mientras dichos inmuebles se encuentren “sustancialmente” arrendados. Llegados a este punto, debemos preguntarnos: ¿cuál es el umbral de la sustancialidad? ¿A partir de qué porcentaje debemos considerar que un inmueble se encuentra sustancialmente arrendado?

No cabe duda de que el coronavirus ha puesto a prueba a muchos sectores de nuestra economía y, por lo visto, el régimen fiscal especial de las socimi también va a ser uno de ellos.

Luis Noguera es asociado sénior del departamento de tributación internacional de KPMG Abogados